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带你看中国｜2022年第一季度办公楼市场报告

发布时间： 2022-05-10   点击次数： 352次   来源：仲量联行   作者：高楼迷整理

2022年伊始，尽管受到国内疫情反复和国际局势动荡所带来的多重压力，全国整体经济开局仍保持平稳增长态势。根据国家统计局4月18日公布的数据显示，2022年一季度国内生产总值为27.0万亿元，同比增长4.8%。得益于全国经济平稳运行和开年来政策端对企业的积极扶持，一季度全国办公楼市场整体表现持稳。内资头部企业引领租赁需求，其中金融、TMT、大健康行业等行业的扩张也持续推动市场需求增长。自3月起，全国多地疫情反复，经济和市场面临短期下行压力，将对二季度的市场信心和预期造成一定影响。

1、各办公楼市场表现分化

整体市场需求增长放缓

2022年一季度全国主要城市甲级办公楼净吸纳量

上海29.5

北京15.7

深圳10.8

成都4.1

苏州3.4

广州3.0

武汉2.1

西安2.0

杭州1.8

沈阳1.2

青岛1.2

重庆1.0

南京0.6

天津0.6

数据来源：仲量联行研究部，2022年4月

2022年主要城市甲级办公楼空置率情况

多个城市需求增长放缓，一季度全国主要城市整体净吸纳量较2021年末出现回落，录得77万平方米。

一线城市表现分化，北京一季度办公楼市场净吸纳量接近16万平方米，超过2020年全年的两倍；虽然季度末的疫情使得上海整体经济活动停滞，但得益于一二月活跃的租赁需求，上海的甲级办公楼市场一季度净吸纳量为2019年以来单季度最高值，达到29.5万平方米。深圳和广州部分租赁活动因严格的疫情管控政策而受到影响，租赁需求放缓。深圳一季度净吸纳量约为11万平方米。1.5线及二线城市的净吸纳量虽较去年四季度有所下降，但整体需求仍保持活跃态势。

2、金融及科技行业

持续作为办公楼市场主力需求来源

2022年第一季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析

一季度，金融保险等企业展示出较强韧性和抗风险能力，也保持扩张态势，成为重要需求来源。一线城市中北京、广州的新兴子市场正日渐成熟，逐渐吸引金融保险类企业入驻，贡献整体租赁需求。在北京市场，一季度，内资金融企业扩张性需求激发了租赁市场活力。在广州，随着琶洲片区项目设施及周边配套的日益成熟，该新兴市场开始赢得部分保险企业的青睐，一季度录得两家保险公司进驻琶洲，合计租赁面积超11,000平方米。

在一线城市，科技企业在全国多数主要城市仍为主要需求驱动，行业租赁占比保持稳定。来自互联网企业的需求维持稳定或在部分城市有所下降，但科技行业内的硬科技企业在一季度体现了需求的增长。在北京，部分互联网企业停止了过去几年来激进扩张的战略，陆续退租冗余的办公面积，将分散的办公地点整合到新址进行集约化管理；其退租行为尚未对甲级办公楼市场形成明显影响。在1.5线及二线城市，来自科技互联网企业的需求也依然强劲。在杭州，科技互联网企业成交面积占一季度总成交的42%。一季度，科技互联网企业在武汉甲级办公楼中的增量需求占比同比提升，占甲级总成交量的56%，并持续主导市场。

3、受疫情影响

全国多个城市新增供应放缓

一季度全国新增供应放缓，一、二线主要城市共入市甲级办公楼69万平方米。一季度，北京无新增供应入市，上海、广州、深圳三地新增供应共49万平方米，占比超70%。

上海的三个新竣工项目均位于非中央商务区，为市场带来23.3万平方米新增供应，疫情爆发前整体市场租赁需求保持活跃，新增项目的入市对市场影响有限；一季度广州甲级市场仅有小米大厦一个项目入市，但2022年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，预计今年将有超过80万平方米新增供应；深圳部分在建项目受施工进度影响延迟交付，甲级供应入市放缓，一季度有一个新增项目，录得17万平方米新增供应。

1.5线及二线多数城市甲级市场新增供应保持低位，需求回暖推动市场消化当前存量面积，驱动市场空置下降。杭州一季度无新增甲级供应，随着本季度市场出现多个大面积成交，甲级办公楼市场空置下降至21.8%。成渝受疫情影响，整体市场保持低供应趋势。成都部分子市场项目交付日期再度延期，一季度仅有一个新增甲级项目，即位于天府新区秦皇寺板块的传化中心，新增办公面积约5.4万平方米。在整体需求环比增速放缓的情况下，较低的新增供应保证了成都办公楼市场的低空置水平。在重庆，甲级办公楼市场未录得新增项目入市，一季度仅有0.95万平方米甲级供应，由于供应端的收缩推动平均空置水平小幅下降至23.9%。

一线城市甲级办公楼市场供需关系图

1.5线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图

4、甲级办公楼市场需求持续

租金表现稳

2022年第一季度中国主要城市甲级办公楼净有效租金表现

虽全国多地受到疫情反复影响，一线城市办公楼市场的租金表现稳健。北京一季度租金实现三年来首次上涨，环比转正增长1.2%。九个子市场租金均保持平稳或实现租金增长，其中丽泽的租金环比增长高达7.5%，租金进入上行通道。上海在疫情爆发前整体租金保持增长，环比涨幅达2.3%，但短期内经济活动停滞或将阻断市场租赁互动，预计租金表现面临压力；受2-3月疫情影响，广州租金环比下降0.9%，

深圳得益于大部分企业去年的租赁计划未受一季度疫情影响，维持住了租金平稳，租金环比上涨0.6%。

1.5线及二线城市整体租金维持平稳，租金降幅持续收窄。成都、武汉受集中供应影响，租金小幅下跌。在杭州，受到科技互联网及教育行业承压，以及突发疫情等多方面的影响，甲级办公楼市场租金环比下降0.5%。