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今年买房“打新”还值得吗？

发布时间： 2023-02-04   点击次数： 340次   来源：第一地产    作者：地产君

“打新”原本是股市用语，近几年来却成为“摇号买房”的一种别称。随之而来的，还有“卖房打新”这个衍生名词。

如果你留意2022年的二手房市场，就会频繁地从房东、中介的口中听到这个词。

有的房东为了快速拿到房款赶上某一批次的开盘摇号，甚至会对付款方式好的下家自动让步十数万甚至小几十万。

原因无非“同区域的一二手房价之间有价差”，“新房比周边的次新房，每平米便宜两三万”，“这里让掉一点，那边再赚回来。”

然而，历经“五年来最差的二手房行情”，上海的二手房价格已经明显的松动。一二手房价之间的“倒挂空间”是否还存在？现在去做“卖房打新”这件事，值不值得？

地产君独家专访到第一地产评论员、上海中原地产市场分析师卢文曦，结合当下行情，他给出了自己的专业见解。

01

倒挂空间依旧存在

但不如“想象的这么普遍”

“打新“是否值得？这得看，你打的是哪里的“新”。

一二手房价倒挂的现象的确是存在的，但也并不是“有新房就一定倒挂”。

因为二手房价是一种个人挂牌和成交行为，而新房价格是“指导价”。2021年房地联动政策出台后，一二手房市场，一时之间出现价差，当时比较普遍。

但是，随着新房供应不断放量，吸走购买力，二手房价回落，“一二手房价倒挂”目前只是局部现象。比较明显的，主要出现在前滩、徐汇滨江、陆家嘴、大宁这些“热门区域”。

比如徐汇滨江，去年6月，百汇园三期开盘，网上报价12.8万元/平方米。

周边二手房行情，例如保利西岸，当月的二手房网签价大约在14.5万元/平方米，尚海湾豪庭网签价13.6万元/平方米。12月尚海湾豪庭成交了一套网签价20.82万元/平方米的房子。2020年交付的百汇园二期，业主挂牌价在17.4万/平左右。

类似的区域还有前滩。今年徐汇滨江的分估计还是不会低，因为房价倒挂率依旧比较高。

但是，需要冷静地看到，上海新房市场“冷热不均”。市区的倒挂现象还在，但临港、松江南、嘉定徐行、奉贤的绝大多数区域，已经没有倒挂了。

即使在市区，目前也有些市区盘仍有余房在售。

去年11月克尔瑞发布数据称，上海一二手房价差已经收窄至万元以内。其监测的9月份的倒挂项目占新开盘比例仅为9%，这个数据是比较客观的。今年“打新”的购房者，一定要多研究项目和区域。

02

极端价差在缩小

逐利“打新”，不如理性选好房

临港区域的行情，具有代表性。

2021年还是新房一房难求，2022年许多项目已经不触发积分，甚至有的项目认筹率不到一半。

相对应的，在2021年时，当地一二手房之间的价差，可以达到1-2万元/平方米，而现在价差已被拉平。

降价最厉害的次新房（剔除别墅、大平层），从最高时接近5万元/平方米，降到了3.1-3.2万元/平方米，跟新房约3.3万元/平米的指导价之间，已经没有价差可言。

过去两年，临港新房每年都在1万套以上，还放宽了置业门槛。当大多数人能买到3字头的新房，谁还会去买倒挂的二手房？

所以，如果你的“打新”，还怀着“套利”的想法，需要警惕这类近几年新房供应量持续较大，楼盘交付多，次新房小区不断出现，而生活配套的成熟度还有待提升的区域。

换个角度，如果你的买房心态比较理性，今年有不错的置业机会。

在这些区域买房，可选范围非常广，有足够的横向和纵向比较空间，你不用再心惊胆战得算计着选房名次，而是可以放宽心挑选房型、朝向、楼层、楼栋位置都十分满意的好房子。

03

今年想“打新”

选对了，依然值

我们先来分析一下，“一二手房价倒挂”的存在背景：

1、新盘受到调控，价格天花板不会轻易突破。

2、供求关系影响。像徐汇滨江，前滩等等都是典型的供小于求。类似的区域还有陆家嘴、新天地等等。

市区土地供应有限，但改善需求量比较大，新房买不到的前提下，只能买二手房，二手房价格有需求量支撑而更坚挺。

3、区域规划热点。例如前滩有多个概念支撑，高档次的配套也是逐步落实。

所以，今年还想“打新”，值不值得？

对于已经“现金为王”的置业者来说，买新房依旧是一个比较好的选择。

而如果是还等着”卖房”的置换家庭，强烈建议先卖后买！尽量挑选支付能力强的下家，价格略微多折让些可以接受，毕竟开发商说开盘就开盘，时间不等人。

“打新”有没有技巧？看你的预算和分数。

如果有预算，分数能在85分甚至90分以上的，可以在热点板块挑选新盘，试试运气，比如北外滩、徐汇滨江、前滩等等，买新房相比二手房，划得来。

如果分数不够高，只有50多分，建议不要浪费时间，多看看杨浦、普陀，甚至闵行也有机会。今年预计新盘供应不会少，许多区域的分数，会比较友好。这些区域虽然价差没有那么大，但是买新房还是比同区域的二手划算，打新的成功率也高。时间也是成本。

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买房“打新”

别忘了算“隐形成本”

最后说一下，无论是“打新”，还是直接买二手房，除了房价，还有各自的“隐形成本”：

就买新房来说，主要是时间成本+租房成本+机会成本

新房大多是期房，1-3年交房，等交房过程中，付出的是时间成本和租房成本。而能不能选到“好房”，则跟摇号顺序相关，这是机会成本。

如果直接买二手房，选房更自由，时间成本较短，但是交易成本增加。

目前进行一次二手房买卖，税费主要是买家实际支出，一般而言，交易成本大约是房价的8%左右。

*本文系@第一地产 评论员独家专访，观点仅供参考