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北外滩hk361、hk382街坊规划调整公示，再增685套住宅，以及稀缺别墅用地

发布时间： 2023-01-21   点击次数： 3354次   来源：上海楼市资讯圈    作者：必屋客

近期，上海市自然和自然资源局公示了虹口北外滩地区公示了4个街坊的最新规划控图；

hk361、hk207、hk382街坊、以及hk341街坊局部调整；

值得注意的是hk361街坊涵盖了最新的685套住宅。

hk382街坊两宗地块还有Rr1类的别墅用地。

01

hk361街坊

hk361街坊东至大连路、西至保定路、南至余杭东路、北至周家嘴路；

其中包括了3宗地块；

两栋住宅地块（hk361-02、hk361-03）以及一宗绿化用地（hk361-04）；

未来能供应的房源数在685套上海新房。

总规划控图如下：

值得一提的是，绿化用地的规划可以阻挡周家嘴路以及大连路的噪音影响。

下面我们来看两宗住宅地块的情况。

可以说，这两宗地块是真正的在北外滩的规划范围之内。

02

361街坊配套

361街坊地块配套方面；

距离4号线大连路站和临平路站都步行即达，约750米左右。

另外，地块距离瑞虹新城的商业太阳宫、月亮湾、星星堂也不远；

稍远一点，还有北外滩来福士广场。

内环内的地段，而且是重点发展的北外滩板块，板块配套都比较成熟。

周边市场方面，2021年入市的弘久新弘北外滩项目，加推最后一期265套房源；

上海房价13.2万，入围分66.5分。

最后一期因为有别墅产品，所以相比于一期的12.98万略高。

此外，不在北外滩规划范围内的招商虹玺项目，先后两次入市，分数分别为67.34分、86.8分。

目前的北外滩，新房供应比较吃紧。

03

382街坊别墅用地

除此之外，382街坊也有新增的别墅用规划。

从规划控图上显示，hk382-05地块规划属性为Rr1类住宅用地，容积率仅1.7；

hk382-08地块同样为Rr1类住宅用地，容积率更低，仅仅1.4。

规划数据如下：

从区位来看，382街坊位于北外滩核心区位之内；

地块的西北侧就是北外滩来福士广场。

距离北外滩超高层建筑也是近在咫尺。

两宗容积率低于2的别墅用地可以说 是黄金地段的稀缺资源。

04

两宗遴选地块

北外滩住宅项目在去年的时候可以说是凤毛麟角；

只有瑞虹新城十期、招商虹玺、海泰北外滩项目这几个项目入市。

除了上述宅地的规划，还有两宗遴选地块：嘉兴路街道hk356B-01地块（138街坊）、hk311-01地块（135街坊）。

这两宗地块的位置相邻，西邻周家嘴路，均位于四川北路板块；

周边有4号线临平路站、海伦路站，以及在建中的19号线；

相对来说，hk356B-01地块距离地铁站更近一点。

内环内的商业也比较丰富，距离较近的虹口锐win；

瑞虹新城的商业配套太阳宫、月亮湾、星星堂等；

北外滩的来福士广场也是优质的商业选择。

这两宗地块都包含了历史保护建筑要求略多。

其中356B-01地块限高15米，容积率只有1.35，规划为一类住宅组团用地；

大概率是别墅类产品。

并且，地块没有自持需求；

也没有要求配建设保障性住房，是一宗单纯的一类住宅组团用地。

没有中小套户型的限制以及装修比例的要求。

不过，该地块的历史建筑保护更新的规模比较大，不小于2.54万平方米。

相比于356B-01地块，hk311-01地块的历史建筑保护保留规模来的略小一点，只有0.34万平方米；

不过另外的建筑需求以及需要配建的公共设施就来的比较多。

据规划显示，地块要求为100%的装修交付。

2.5的容积率，限高80米，三类住宅组团的高层住宅。

并且需要建设1389平方米以上的保障性住房。

另需建设约300㎡ 的健身点；约100㎡的生活服务点；约200㎡的社区食堂；

建成后的产权归区政府所有。

值得注意的是，两宗地块暂时还未明确规定住宅套数；

总体来说，356B-01地块对于历史建筑的保留和修缮要求比较高；

1.35的容积率也是北外滩少有的别墅产品，没有中小面积的要求，也没有框定装修比例，未来的房地联动价应该不低。

hk311-01地块需要配建的公共设施略多，而且还有保障性住房的比例；

产品住宅方面，2.5的容积率，100%全装修，可以参考一下招商外滩玺。

对于北外滩的住宅，我们将持续关注。