当前位置：主页 > 新闻资讯 > 那些低于联动价的新房，到底是“真优惠”还是“甜蜜陷阱”？
发布时间： 2023-04-12 点击次数： 2056次 来源：上海写字楼出租网站 作者：博华广场
大家都知道，在2021年，不仅是新房开始了集中入市，土拍也是按批次出让，而且，最重要的一点是，各地块在出让的同时，设置了房地联动价。
在土地环节，我们就能知道这个新房未来是什么价格。
当然了，经过近两年时间，我们发现，虽然有房地联动价的限制，但部分新盘并没有按照联动价去设置新房价格，这其中，多数新房的价格是要比联动价略高一点的。
但其中有一小部分新盘，价格比当时设置的房地联动价还要低，如果买这些盘，是给我们的福利吗？
当然不是，那是不是这种房子不能买呢，当然也不是，我们以其中几个新盘为例，一起来看看。
01
联动价的本质
是相对限制新房价格
不知道大家有没有发现，相比于比较自由的二手房市场，新房的市场价格要更加清晰，就算不是专业的房地产从业人员，一个新房的价格涨没涨，大家一眼就能看出来。
这主要归功于现在新房的限价。
举几个大家比较熟悉的例子。
浦东外高桥的地铁盘阳明花园三期分为了三个批次入市，1批次2020年9月入市，单价5.3万/㎡，2批次2021年4月入市，单价依旧是5.3万/㎡， 而今年11月的七批次入市的阳明花园三期3批次的价格为5.75万/㎡，两年涨幅为8.5%；
徐汇长桥的地产·尚海悦庭虽然是首推，但一路之隔就是热盘汇成南街里，2020年7月，汇成南街里首推，同年12月末加推二期，均价7.95万/㎡，而今年11月的七批次尚海悦庭的入市价格为9.4万/㎡，两年涨幅为18.24%（两盘定位差异不大）；
虽然这两盘不是集中土拍拿的地，也没有联动价，但逻辑差不多，涨幅非常清晰。
但更确切地说，新房限价更明显的表现是近两年的房地联动价。
2021年12月的第三批次土拍中，蟠龙府一期地块出让，联动价6万/㎡，在今年7月二批次土拍中，蟠龙府二期地块出让，联动价涨到了6.2万/㎡。
在刚刚过去的今年第四批次的土拍中，静安中兴社区从9月份华发地块的联动价11.9万/m²涨到了联动价12.3万/m²、青浦赵巷从6月份的联动价5.2万/m²涨到了联动价5.45/m²。
除了相对限价新房的价格，在市场下行的时间段，房地联动价的设置上，也给了新房价格小幅上涨的预期。
02
入市价格降低成因不同
前面说到限价的问题，从本质上来说，一般整盘的联动价是不会变的，就是土拍当时设置的那个价格。
但是，并不是所有的新房都会按照房地联动价来卖，今年曹路的招商璀璨城市就是如此，房地联动价仅约4.5万/㎡，但这是住宅+商业办公的均价，实际住宅要卖到5.4万/㎡，一二手倒挂明显缩小。
高于联动价是常态，而且部分还会越卖越高。
但入市的新房低于房地联动价的情形会相对少见。
一方面，开发商在申请过会时一般不会申报比联动价低的价格，尽量能申高绝不愿意走低；
另一方面，新房限价的原则是限高也限低，原则上不会让新房价格下降。
对于部分低于联动价的新房，我们单独来看一下：
中铁建星樾云涧
房地联动价55400元/㎡，五批次过会价54998元/㎡
星樾云涧是在今年6月一批次集中土拍中出让的地块，位置就在松江新城网红盘金地丰盛道的隔壁，我们这里顺便提一下金地丰盛道的价格：
金地丰盛道每一批次都是高层+叠墅的供应结构，但每一期价格都不一样。
一期53785元/㎡
二期52357元/㎡↓
三期54044元/㎡↑
四期56130元/㎡↑
五期52825元/㎡↓
其实就是位置和各批次房源结构和套数的差异。
星樾云涧首次供应其实也是高层+别墅，单论高层其实均价是5.4万左右，属于目前松江新城高层新房的市场价，其实并不算低。
安联湖山悦
房地联动价42000元/㎡，六批次过会价40606元/㎡
安联湖山悦位于青浦朱家角，首次推出的是洋房+叠墅的产品
虽然位置上来看不靠地铁，出行便捷度要打个折扣，但隔壁就是朱家角古镇旅游区和有名的兰生学校，而且洋房单价都是“3”字头，而且整盘容积率也只有1.25，其实性价比是非常高的。
之所以设置4.2万/㎡的联动价，主要是因为叠墅的价格高。
另外还有金山的复地星愉湾联动价为32000元/㎡， 实际过会价格为28742元/㎡，也是高层+叠墅的结构，高层房源占比多，拉低了整体的过会价格。
特别是这种分批次入市的新房，一般情况下首推的批次会比后续批次要便宜，这是常规操作。
接下来我们再来看一个和前几盘产品类型有差异的：
中建熙江岳
中建熙江岳是一个有846套房源供应的纯高层小区，房地联动价47500元/㎡，一批次房源的过会价是46826元/㎡。
其实从位置上来看，一批次和接下来待加推的几栋楼位置上也没有太大差异，预计下一批次依旧会是这个价格，而且又是地铁房，比联动价价格低，性价比还是很高的。
除此之外，其实还有青浦华新的安联虹悦和大虹桥的中铁虹桥逸都，都比当时的联动价要略低一些。
03
那低于联动价的新房
到底能不能买？
前面说了这么多，其实大家应该想要一个答案，既然各盘情况不一样，那到底低于联动价的新房，能不能买？
能买，但要针对性买！
首先，对于房源中涉及高层、别墅两种物业类型的，低于联动价是正常情况，也与优惠无关，在买这类新房时要分清高层和叠墅各自的均价而非整盘均价。
其次，对于分批次入市的新房，要关注两个很重要的点：
1、位置：部分新盘某一批次的价格低是因为本小区中，这一批次的位置相对比较差，比如，临街、临高架，景观有遮挡，为避免影响后期的居住体验和增加装修成本，还是要慎重挑选；
2、批次：部分项目为了做出好成绩，增强市场信心，在第一期会降低价格，等续客充足，有一定的影响力之后再慢慢涨价，所以往往要早买，越早买性价比越高。
另外，还有项目所处位置和市场情况。
一般在项目处在远郊、外区客户不多的情况下，价格可能会相对较低，在市场情况相对较差的情况下，偶尔也会适当调低入市价格，此时购买也是相对合适的。
总的来说，其实还是需要大家在买房前仔细斟酌与询问。
低于联动价的房子，可能也是实实在在的性价比，也可能是有一点点缺陷的“甜蜜陷阱”，后续需要花费更多的精力和物力去维护。
多看、多听、多问，实地考察才是无忧上车的必选项。
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