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上海新房被一“招”打回原形！

发布时间： 2023-03-28   点击次数： 1515次   来源：上海楼市揭幕   作者：静安印公馆官网小编整理

二批这回有人说认购惨淡，其实也是大家对积分触发情况的一个直观感受，截止上周末，算上一批次的蟠龙府和南山嘉荟领峯，最近认购结束的新盘，也就3盘触发积分：分别是南山嘉荟领峯、中国铁建星樾云栖和蟠龙府2期。

这和一批次近7个触发积分的楼盘比，二批次这回看起来，好像被一“招”制服，热度直接打折，但这里面也是有原因的：最主要的，还是14盘同时认筹，集中入市，尤其是奉贤、松江、普陀、基本都3-4个盘同时推出，购房者分流严重。

上周末，共计14个楼盘认购结束——

1、有5个项目未达咱们之前说过的认购完成线100%，分别是

保利明玥宸光，392套房源，认购330组，认购率84%

（这批奉贤4盘齐发，千余套供应，确实有些压力，相互分流）

金地西郊悦章，72套房源，认购60组，认购率83%

（受地铁影响，其实也有小道消息说他们还是认完了，咱们看开盘，）

建发观唐府，217套房源，认购132组，认购率61%

（金山高端盘，池子还是太小）

大华锦绣四季澜悦，524套房源，认购130组，认购率25%

（太自信了，无产业无轨交，群众的眼光还是理性客观的）

宝业活力天境，192套房源，认购24组，认购率13%

（毕竟草莓产业，本地客太少）

2、6个项目至少完成了100%认购，分别是

品尊国际三期      192%（内环边成熟配套）

缦云上海            181%（北外滩大平层稀缺品）

中铁湖光逸景      129%（推量合理）

龙湖御湖境         110%（松江品质门面）

中铁建星樾云涧   108%（松江新城成熟配套）

中铁建花语天境   102%（产品匹配，有稀缺联排）

3、剩下3个便是触发积分的了

其实，随着市场供应结构越来越丰富，大伙儿对楼盘的挑选也将越来越理性，而且，二批这回供货，确实分化明显，既有大热的滨江和前滩，也有发展一般的华新、金山，KFS想无脑蹭热度，也是不可能的了，咱们购房者还是要擦亮双眼，真正了解产品价值才行。

接下来，我们看看三批次可能会推出的“靠谱”新盘：

01  浦东

大华锦宸府预计三批次过会，项目位于浦东北蔡，事实上，该盘所处位置触发积分是大概率事件，但因为大华集团的某些操作，该盘去年开盘认筹翻车，并没有触发积分，而今项目第二批次入市，触发积分的概率或也不大。

此次项目将推出建面约137-194㎡4房，预计第二批次入市，上期均价10.1万/㎡。

大华锦宸府地块是大华锦绣华城最后一块宅地，西侧就是大华斐勒公园。

大华锦宸府拟建1幢16层高层、3幢17层高层、17幢8层多层以及1幢2层低层商业、2幢6层多层商业、1幢门卫等。

东岸观邸云尚丹霞位于浦东川沙板块，临近地铁2号线凌空路站约800米。

项目前期取证价格6.4万/平，事实上买到2号线附近的新房，不触发积分且好买，确实也是个不错的选择。同时项目周边待开发空地较多，未来的城市面貌以及规划等级都有很高的期待值。

该上海新房楼盘二期将推约96-160平洋房&联排产品，预计2023年第三批次过会。

钱江大家文澜府，在一个很冷门的惠南板块，竟然触发积分。

今年一批次过会名单就有该盘，推出二期217套体量，最终收到700组大筹客户，认购率达到了323%，入围分竟然达到了65.5分。

但冬哥认为，这里依旧是本地人改善为主，至于外区客，买到惠南，依旧看不到太好的前景。因为它没有预期，发展没有动力。

该上海新房楼盘还有三期收官产品，最后152套精装！8/9/10幢建面约89㎡-132㎡，均价约3.4万/平。

华润三林滨江项目,案名确定「华润前滩润璟」，面积约段约85-95-142洋房三房四房，180-220叠墅，300平米合院。

首批洋房预计二批次入市，叠加合院3季度入市，除了合院其他都是精装交付。

首开325套洋房

A户型：83-87平左右 约114套

B户型：93-100平左右 约86套

C户型：145-147 平左右约86套

62/100/110/125特殊户型共约39套

目前这也是继绿城中国以底价拿下了三林滨江南片区西部滨江沿线10单元21-03和21-05地块之后的，三林滨江西区的又一次土地出让，未来该区域还有大量土地挂牌。

浦发唐城二期有望在今年第二批次入市，样板间将于4月率先开放，二期共推出458套房源，主推建面约95-133平3-4房，前期参考价7.06万/平。

浦发唐城二期，即13A-05地块，容积率1.8，由8栋13-14层小高层组成。

该上海新房楼盘二期户型包括：建筑面积约95㎡、106㎡、108㎡、124㎡、133㎡（以测绘报告为主）。

浦发唐城一期于2022年9月首开入市，341套房源，均价70620元/㎡，1077组认购，630组入围，入围分76.77分。

二期地块直线距华夏东路站约900米，直线距创新中路约1.1公里。

安高申宸院所处位置比华发半岛华庭还要好，距离2号线唐镇站更近，这个盘入市，可能要比华发半岛华庭还要火。

该上海新房楼盘预计二批次入市，推建面约99-143㎡3-4房，联动价7.06w/㎡。

区位亮点：地块位于唐镇阳光天地/唐镇地铁站东侧约300米，贴临绿城玉兰花园，唐镇华发地块为代表的高端住宅区，商业配套较为成熟。简单来说，地块禀赋还是非常优秀的！

根据设计方案显示，项目共拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。

该上海新房楼盘附近的绿城玉兰花园在二手房市场，成交价基本保持在10万/㎡以上，而这个地块联动价均是70620元/㎡与近期开盘的浦发唐城均价大致相同，倒挂现象着实有些惊人，买到至少赚400万， 并且浦发唐城积分高达76.77分，新房受欢迎程度可想而知。

华发半岛华庭一期已开盘，入围分达75分，十足的高分盘，最终项目小筹售完，项目二期房源或继续加推，敬请期待！

1、倒挂情况：华发半岛华庭过会价70620元/元/平，对比周边二手已破10万+/㎡的唐镇“一梯队”，倒挂至少3万/平，若买100平产品，那么以现在的行情来看，至少有300万价差。另外，去年开盘的华侨城纯水岸（唐镇四兄弟），价格与该盘几乎一致，但位置却不如该盘，显然，在价格基本相同的情况下，该盘优势更加突出。

2、项目亮点：华发半岛华庭能有如此之高的倒挂，还要归功于项目所在的唐镇区位。首先唐镇就是近些年崛起的板块，整个唐镇新房都有一定倒挂；其次，该盘又是唐镇正核心，距离张江最近，靠近地铁，高端别墅和优质商品房连缀成片，醇熟配套所见即所享；第三，项目周边集齐东方幼儿园，上海福山外国语学校（唐城校区）；上海建平培德实验中学；上海民办启能东方外国语学校，这些学校是浦东第一梯队学校。无论当下还是未来，华发半岛华庭都占据了唐镇价值的“制高点”！

3、周边配套：

交通配套：华发半岛华庭直线距2号线唐镇地铁站约600米。

自驾方面：项目毗邻龙东高架路，便捷通往中环连通市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点。

商业配套：唐镇地铁上盖综合体阳光天地，商业体量约26万方。

教育配套：项目周边有东方幼儿园（诚礼部）、福山唐城外国语小学（培德校区）、民办启能东方外国语学校（十二年制）、民办更新学校（九年一贯制）、上海科技大学、复旦大学张江校区等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

东方幼儿园（诚礼部）

生态配套：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期 在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。

龙东公园效果图

总结：该盘是唐镇站组团在“断供”长达8年（最近的供应应追溯到2014年绿城玉兰花园二期和绿城玉兰公馆入市）之后，才终于迎来了“稀缺”供应，且价格倒挂严重，买到就赚到，与此同时该盘附近还有浦东第一梯队学校加持，那么该盘受到高度关注也就可以理解了！

同润新云都会位于大张江板块，该项目优势就是价格非常实惠。

以张江万科翡翠公园为例，2014年的开盘价格是4.3万元/平米，到2019年的挂牌价格已经达到了9.3万元/平米。如今价格更是高攀不起了。

而位于张江科学城南的同润·新云都会，性价比就凸显出来了！房地联动价仅4.8万/m²，1/2的价格就能入驻张江南，这样的价格洼地，难道不会心动吗？

同润·新云都会双轨交环伺，出行则更为快捷。16号线新场站距项目约2公里，可换乘2/7/18号线；另外还有规划建设的27号线，据悉新场站或将成为站点之一。

该上海新房楼盘周边生活氛围同样也是非常醇熟且完善，周边有上海中优城市广场、新环广场等约12万方综合商业，满足生活所需。

该上海新房楼盘将在3月26日开放售楼处、样板房，4月中旬开盘！主推建面约86-136m² 3-4房全能户型。

02  杨浦

中海海上和集位于内环内杨浦滨江板块，中海地产携手杨浦城更联合开发，新一代综合住区项，将首推约353套，建面约99-179㎡精装3-4房，样板间已开放，验资可看！

中海杨浦海上和集项目的场地则位于北外滩和杨浦滨江南段这两大超级CAZ规划的交界点，同时具备五轨交汇和多维路网的立体交通及周边配套设施，地理位置和周边资源得天独厚。

地块邻近地铁8号线、10号线、18号线，直线距离鞍山新村地铁站约仅550米，轨交出行非常方便。

周边直线1公里内有许昌路第五小学、打虎山路第一小学、同济大学附属存志学校、杨浦初级中学、鞍山初级中学等基础教育。

周边直线1公里内有紫荆广场、旭辉mall、君欣时代广场等商业综合体。

保利建工海玥天汇一期即将开盘，该盘预计入围分65分左右，名副其实的红盘。

该上海新房楼盘二期或也在第三批次入市，面积段90、99、145平，参考前期均价11.5万/平，预计依旧是55分以上的项目。

保利建工海玥天汇所在的江浦板块，是2021-2022年杨浦供应量大的区域，板块新房热度居高不下。“邻居”仁恒海上源四开四罄，去年8月所推的266套房源入围分高达84.5分；金隅外滩东岸同样是两次开盘均触发积分，目前仅剩三期少量待售。

保利建工海玥天汇是千万级入手内环三房的难得机会，盘“香”大家都知道！“邻居”们屡次热销就是最好的证明。

相比仁恒海上源、金隅外滩东岸、保利越秀和樾天汇，保利建工海玥天汇距离地铁站更近。

交通配套：项目往南约400米有12号线宁国路站，6站到外滩、7站到陆家嘴，西北约600米有地铁18号线江浦路站，东侧紧邻内环高架，距离黄浦江2公里左右。

商业配套：项目3km范围内拥有上海市内环大型商业集群；北外滩、外滩、陆家嘴三大顶级商圈环伺，2公里内拥有白玉兰广场、虹口北外滩来福士、瑞虹新城太阳宫等地标型商业，业主出行购物便捷，生活氛围浓厚。

医疗配套：项目近上海交通大学医学院附属新华医院、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院。

03  静安

最新消息：中兴路壹号西地块三期产品预计第二批次入市，本次也是该盘收官之作，面积段大致为75-100平1-2房，就2栋可售房源，193套房源一次性推出！

该盘上期产品均价约12.98万/㎡！

中兴路壹号是2016年地王项目，名义楼面价10万元/平，可售面积楼面价14.3万元/平，是当年的全国单价地王。

算上建安以及推广等成本，该项目的成本预计17万/平，而该盘此前推盘均价约13万/平，如今它的三期产品就要来了，买到还是十分划算的。

该上海新房楼盘地处静安内环内核心地段，地铁2站到人民广场，至地铁 3、4 号线宝山路站直线距离约 600 米，至 8 号线中兴路站直线距离约 700 米，南北、内环高架快速通行。

同时，万科浦西核心“中兴城计划”，八大地块集中开发，打造静安新地标。

04  普陀

金茂桃浦项目案名公布：金茂景泰府，项目将推出建面约107-203㎡3-4房，联动价8.3万/㎡，售楼处预计4月初开放，三批次有望入市。

基础信息

【开发商】中国金茂

【项目产品】建面约107-203㎡ 3-4房

【占地面积】约2.9万㎡

【建筑面积】约7.74万㎡

【产品类别】高层

【建筑风格】现代都会

【装修配置】精装修

【容积率】2.5

【绿化率】35%

【可售总户数】607套

在去年的集中供地中，普陀成功出让了7幅优质宅地。其中4幅都集中位于桃浦科技智慧城。桃浦也势必成为今年普陀楼市的主战场。

2022年7月25日，今年上海第二批土地集中出让地块中，位于普陀区桃浦镇的普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块被金茂以35.288亿元的价格竞得，成交楼面价为47322元/平方米，地块房地联动价为83000元/㎡。

该地块东至绿松路,南至桃菊路,西至景泰路,北至古浪路，出让土地面积29828.3㎡，容积率2.5，地上建筑面积74571㎡，土地用途为住宅。

根据方案，金茂项目地块拟建11幢14-26层高层，按照出让合同内容显示，该地块住宅套数下限为597套。

交通方面：从位置上来看，项目地块临近沪嘉高速，可快速直达虹桥枢纽，往南约1公里为地铁11号线祁连山路站，往东约1.5公里为地铁15号线古浪路站。

11号线从嘉定到迪士尼横跨整个上海，快速通达真如、徐家汇、徐汇滨江、前滩等上海重要商圈。

15号线串联上海主城重要国际生活圈，直达长风公园、古北、古美等高品质商圈，坐拥国际风尚生活。桃浦智创城还规划有20号线地铁线（已公示，信息来源：上海市人民政府网站）

自驾的话，周边中环高速、外环高速、沪嘉高速贯穿城市动脉。

商业方面：周边1公里范围内有，世纪华联超市(武威路店)，每日优鲜(祁连山店)、红花雨世纪联华、鲜德宝生活超市(古浪路店)、尚缤生鲜超市等生活超市。

教育方面：周边有上海外国语大学附属普陀实验学校、上海安生学校、上海市文达学校等基础教育配套。

医疗方面：上海德济医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院、上海市同济医院、上海市普陀区中心医院等。

招商苏河玺二期预计三批次入市，将推约107-148平3-4房产品，前期参考价10.52万/平。

该上海新房楼盘首开270套房源，于去年12月25日开盘，叫到378号即告售罄，是普陀内环为数不多的地价房源，值得购房者买入。

该上海新房楼盘紧邻3、4、7号线镇坪路站，直线距离仅约500米。3站可达静安寺，5站人民广场、7站陆家嘴。周边约1公里范围内还有11、13和14号线。

其中14号线被誉为贯穿东西的“大动脉”，贯通嘉定、普陀、静安、黄埔、浦东五大区。坐拥6条轨交，便捷通达全城。

建筑方面，「苏河玺」采用国际流行的现代主义设计风格，选用大面积铝板立面，基座局部石与铝板结合，呈现历久弥新的高雅质感，同时立面还采用大面积玻璃窗，让建筑更显通透简洁，打造苏河畔全新标杆之作！

05  闵行

大华紫樾府地处华漕，也就是规划能级颇高的大虹桥前湾区域，未来这里将有重磅产业落地，相应的高端人才也将聚集在此，同时华漕还引入了等级十分高的学区资源。

而大华紫樾府所在的华漕区位，与在建的13号线又很近，在建中的13号线西延伸线纪翟路站，距离小区东出入口的步行距离约200米，可以说它集板块优势为一身，买到这里是很容易快速套现的区域。

由于大华口碑等问题，购房者对于大华品牌形象已降低预期，本以为是高积分项目，但最终该盘去年一期开盘并没有触发积分，大华实实在在的把大虹桥热度降到了冰点。

该上海新房楼盘二期预计第三批次过会，将推出102-133平3-4房，前期均价6.6万/平，大概率或还不会触发积分。

该上海新房楼盘全都采用一梯两户设计，房型总共就两种：约99㎡3房，约127㎡4房，一T两户设计让户型变得更加方正，南北通透，全明户型，而且不管是99的3房还是127平的4房，都能做到南向大尺度宽厅设计。

华发古美华府二期第三批次或入市，面积段为93-145平3-4房，上期均价8.25万/平。该盘因为第一批次已过会并认购，参考一期入围分60.28粉，二期或也大抵如此。

「华发古美华府」位于闵行的古美板块。被誉为“中外环扛把子”的古美板块一房难求，每每新房推出，都会快速去化！可见，置业者对古美板块的认可度相当高。

而且，项目的地块位置紧靠正在更新升级的九星城！

「华发古美华府」不仅拥有未来诱人的规划，当下的九星板块已然满足居住需求。它既聚合了徐家汇、虹桥商务区、莘庄3大引擎之心，又占据着七宝出众的商业、自然、教育资源，更有古美成熟的高品质住区氛围。

周边商业也是非常发达，有多个大型购物中心环绕。

建发璟院地处闵行古美，且是闵行正古美板块，地段优势非常明显，毫无疑问，该盘会是今年非常热门的项目，有高积分潜力。

该上海新房楼盘位于中环和外环间、同时加持沪闵高架直通徐家汇，周边拥有3条快速路出行。

更重要的是，古美板块依托地铁9号线和12号线，2条地铁可直达徐家汇、徐汇滨江、淮海中路、南京西路等市中心重要节点。

而该盘就位于12号线东兰路站，出站即到家，对于目前想到买到中外环间的新房，这种优势无人能比。

同时，北侧约1公里直线距离就是漕河泾产业园，腾讯、字节跳动、阿里、默沙东等知名互联网及医药企业总部就坐落于此。

有着优质交通再加上临近高科技产业园区，为建发璟院又增添了不少优势。

在看它的倒挂，项目附近，距离漕河泾产业园更近的2006年次新小区九歌上郡在10月成交了一套97平的低楼层两房——单价超过11万。

这个小区距今已有16年之久，品质显然要比建发璟院低出许多。那么这样的小区，成交价都已达11万。

按照房龄系数折算，11万的九歌上郡相当于13万的新房单价水平，如此看来，建发璟院单价还不到9万，至少3万/平的倒挂。

再对比它北面的万源城次新小区，万源城御璄的大平层，挂牌价已经接近14万/㎡，万源城尚郡等次新小区的挂牌价已经接近12万/㎡，一二手倒挂最高达4万+/平。

所以，建发璟院接下来入市，很有可能成为上海西南地区的“超级红盘”。

最新消息，位于12号线东兰路站地铁上盖的「建发璟院」已开启验资，或将在今年第三批次入市！

闵行吴泾【公园1872北区】认购率555%，计分制以来认购率第二！

【公园1872北区】已经热到发烫，北区首开144套房源，认购首日即触发积分！创下计分制以来认购率第二！（第一是森兰壹公馆 617%，房源48套）。

据悉，公园1872北区首开2栋房源，后续将继续推出其余房源，特别是位于北区中心的“楼王”户型，更大面宽，更给力产品，项目前期售价5.2万/平。

为何这个地处闵行最南端，都快接近奉贤的区域，能获得如此关注，原因主要有：

1、产业：背靠紫竹科学园区，世界级公司在此汇聚；

2、规划：“大零号湾”最新规划出炉，将在2035成为科技创新高地，高等级规划不断扩展；

3、人群：集中两所知名高校，高等级人群集中；

4、环境：兰香湖早已浮出水面，沿湖将建设更加怡人的城市景观以及各色配套；

5、学校：项目附近就有规划学校用地，闵行又是教育强区，有学区预期；

6、交通：项目附近200米就是地铁，出行非常方便；

7、价格：5.2万/平是闵行洼地，又有不错的倒挂。

集多重优势为一身，那么象屿招商公园1872在大批量推盘后依旧能保持如此成绩，也就可以理解了。

此次项目北区只开2幢楼，预计第二批次还将继续推盘，那么这一次没有赶上的小伙伴们，等待下一次过会，也未尝不可，毕竟5.2万/平的联动价在这，也不会有什么涨幅。

保利联发光合臻园与保利光合上城同为15号线元江路百万方TOD综合体的一部分。

保利联发光合臻园一期已开盘，尚未触发积分，项目二期将推约95-125㎡3-4房，参考一期均价6.5万/平。

元江路项目地处上海闵行区南部，毗邻15号线元江路站，总计容建筑面积38.8万㎡，打造集商品房、保障房、租赁房、办公、社区商业和公共服务配套等丰富业态于一体的大型滨水TOD项目。

据了解，项目开发将引入申通地铁集团地铁停车场综合上盖项目的长期开发经验，及成熟完善的TOD开发运作系统，整合保利发展控股自有的超级综合开发运营能力，于上海打造具备行业影响力的高品质项目。

06  宝山

佳运名邸位于宝山罗泾板块，项目容积率只有1.4，是个低密住区，居住舒适度较高。

项目预计第三批次过会，将推出建面约90-126㎡精装8层洋房，联动价3.99万/平。

该盘由于位于罗店，距离轨交7号线起止站美兰湖有很长一段距离，交通出行并不算十分方便，同时项目周边配套也没有想象中这么成熟，大概率不会触发积分。

2022年第一批次集中土拍中，佳运置业以总价12.7亿元竞得宝山罗店的老镇C2-5地块，溢价率达8%，房地联动价：39900元/㎡。

规划设计方案显示，项目其实总的楼层都不高，限高25米，全部是低密度的洋房产品，应该都是8层洋房，车位比1:1.28，总户数718套。

宝山美兰湖7号线全新盘天安象屿·萃湖臻境一期已开盘，最终当日去化238套房源，去化约8成，这对于宝山来说，成绩已十分可期！

该上海新房楼盘二期或第三批次过会，推建面约97㎡、120-143㎡高层、叠墅，前期参考价49280元/㎡。

2022年9月23日，苏州象屿地产有限公司以总价112390万元竞得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01地块，楼板价20199元/㎡，溢价率9.31%，房地联动价49280元/㎡，其中高层联动价4.48万/㎡，叠墅联动价5.38万/㎡！

该上海新房楼盘由天安中国&象屿地产，美兰湖双巨擘再度携手，联袂合著第二个美兰湖优质作品，进阶美兰湖畔人居新范式。

该上海新房楼盘集TOD商业、时尚休闲、文娱生活、生态人居为一体，多重空间业态融合，将打造成一个生态开放、多元复合的新海派国际社区。

该上海新房楼盘距离7号线美兰湖站约1公里，4站可换乘15号线，临近沪太公路，月罗公路，沪崇高速等交通要道，自驾出行也十分便利！

该上海新房楼盘东面为中集美兰城，70万方超大规模 TOD商业综合体，预计于2023年开业，涵盖约13.5万㎡购物中心和约19.5万㎡甲级写字楼，业态包含家庭亲子、精品超市、影院、餐饮、健身等。

07  松江

国贸鹭原位于松江佘山板块，比邻赵巷别墅区，项目一期已开盘，推出84-97平3房产品，均价约4.77万/平，正在续销中。

二期预计今年第三批次继续上新，推出约85-96平3房，都为刚需产品，适合低预算且低积分买家购买。

该上海新房楼盘距离9号线佘山站直线距离有约3公里左右，距离17号线赵巷站直线有约4公里左右，周边多以佘山别墅区以及赵巷别墅区为主。

周边也有多个商业配套设施，包括山姆会员店（约700米，数据来源百度地图步行距离）、奥特莱斯、合生新天地、元祖梦世界、欢乐谷、索菲特大酒店等商业聚集。

恒都云湾位于松江新城区域，但不在核心地区，地段相对偏远，该盘距离轨交9号线松江新城和松江大学城直线距离都有约3公里，出行并不方便，与此同时，松江新城核心配套距离该盘也相对较远，所以该盘受众客群较窄，很难触发积分。

该上海新房楼盘将推出建面约73-92㎡2-3房，此前均价4.71万/m²。此面积段非常适合刚需置业，总价300万出头就能上车。

该上海新房楼盘周边2公里范围内有万达广场、中展璞会、五龙商业广场、麦德龙等多个大型商场；3公里范围内有开元地中海，东鼎购物中心等，对于本地低分刚需客户来说，是个选择。

08  青浦

悦达玲珑湾是今年青浦新城最值得期待的项目，该盘基本及其了青浦新城板块所有优点。

该上海新房楼盘指导价4.41万/㎡，可售套数约180套，预计今年第三批次入市！

该盘距离17号线只有约800米，未来青浦新城还将有上海示范区线以及嘉青松金线等规划，是个3轨交换乘大站。

同时因为项目体量较少，那么该盘大概率是高分项目，预计65+分以上！

根据设计方案来看，项目拟建4栋16F高层住宅和1栋4-5F的商业综合体，可售套数约180套左右，部分1梯2户，部分2梯4户。

去年7月25日，上海第二批次土拍中，悦达以3.78亿竞得青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01地块，楼面价17000元/㎡，商业占比15%。地块出让面积11130.7㎡，容积率2，总建筑面积32586.58㎡，房地联动价44100元/㎡。

该上海新房楼盘地块东至华浦路,南至水渡浜路,西至阳汉路,北至达慧路，距离17号线青浦新城站直线距离约800米（步行约1公里）。

青浦白鹤第三批次或有全新盘入市，即翠湖水岸。

白鹤属于青浦发展的空白，目前镇区暂无大型规划，主要以6层以下的老房为主。

2022年9月23日，上海第三批次土拍中，金鹤建设（合盛置业）以44174万元，竞得青浦区白鹤镇老白石公路北侧29A-01A地块，楼面价11800元/㎡，地块出让面积23397.2㎡，容积率1.6，总建筑面积37435.52㎡，房地联动价28000元/㎡。

随后该盘引入金地开发，打造标杆精品住宅，就是全新盘翠湖水岸。

商业方面，项目周边拥有大量小型餐饮以及联华超市这样的商业，作为白鹤镇政府所在地，项目可以说是位于板块内部最为成熟的地段。

教育方面，周边有白鹤小学、白鹤中学等，教育资源配套齐全。

09  嘉定

金地峯汇是目前马陆地铁站最便宜的房子，而且该盘距离马陆地铁站适中，不会产生噪音影响，是刚需置业马陆的不错选择。

该上海新房楼盘距离11号线嘉定新城首站马陆站700米，二期将推出建面约92㎡、约102㎡高层房源，前期均价约49000元/㎡。

该上海新房楼盘由于位置相对较好，与地铁线路也保持一定距离，没有噪音影响，同时价格也是马陆新房最低价，是潜力热盘，预计入围分60+分以上！

该上海新房楼盘北侧是恒大御景湾，南侧紧邻沪翔高速；项目距离S6沪翔高速、S5沪嘉高速、主干道沪宜公路等道路也较近，交通便捷。

越秀保利嘉悦云上二期刷新马陆积分，入围积分66.94分，是马陆地铁站旁不可多得的优质项目。

该上海新房楼盘距11号线马陆站直线距离约300米，步行距离仅约350米！这一距离放眼全上海新盘，也绝对名列前茅！

该上海新房楼盘三期或将于第三批次过会，继续推出约103-143平3-4房，前期参考价4.98万/平。

该上海新房楼盘周边商业环伺，南面即有体量约4万方吉宝绿地缤纷城。

教育资源方面，项目西侧直线距离约200米有上海市宋校嘉定实验学校（在建中），是九年一贯制学校，属于中福会旗下学校，明年投入使用。

直线距离约800米还有市重点高中育才中学。也因为有着隐形学区资源加持，成为了马陆非常热门项目。

大华梧桐樾于去年第八批次过会，并于今年1月14日开盘，认购率只有50%，并未在市场上掀起波澜。

原因或许是项目并不靠近地铁，受众人群相对受限，而且该盘附近城市面貌一般，高压线就在项目旁，同时项目一期价格4.16万/平，相对来说没有太多性价比，所以该盘并未得到市场认可。

该上海新房楼盘规划有26F高层、4F别墅、6F叠墅，社区共2097户。

该上海新房楼盘二期或于第三批次过会，推出约92-145㎡高层以及叠加产品，前期均价41606元/平。

该上海新房楼盘拥享嘉亭荟、财富广场、三德广场3大商业中心，约40万㎡缤纷商业配套。

该上海新房楼盘2公里内就有1800亩的颖奕高尔夫球场和1150亩开放式汽车博览公园，是一处难得的天然氧吧，环境优良。

10  临港

临港天宸是105片区全新盘，品质相对来说较为理想，不过临港供应量较大，因此该盘大概率不会触发积分，项目均价约3.3万/平。

105片区是金融产业区，是最具潜力的板块，它有以下四点因素：

1、景观资源：105片区在所有环滴水湖片区，是唯一一处坐北朝南的区域，这样的资源是105片区独享的。

2、交通赋能：在建中的两港快线的赋能，它的建成将彻底激活105片区、乃至整个滴水湖区域对外连接的交通，相比于16号线，两港快线就是“大哥”级别的存在。

3、规划等级：临港105片区规划等级之高，为金融片区，说白了就是“钱与资金”的交易，是临港未来的金融中心，它就是临港版“陆家嘴”，再换句话说，105片区是未来决定临港发展的上限。

4、房价因素：叠加规划、交通、景观，这里的新房也依旧维持在约3.3万/平，甚至更有一些新房只有3万/平，优势大，价格低，堪称临港性价比之王。

中央商务区效果图，有300米高的临港三件套

全球首个实现境内关外概念的城市航站楼

临港天宸预计推出建面约99-140㎡3-4房待入市，其中约140㎡和180㎡大四房是整个临港难得的改善大户型产品。

该项目紧邻中央商务区商办楼，西侧雅戈尔项目，南靠天空之境城市公园，景观资源优越。

项目楼栋距较大，

且第一排则直面星空之镜城市公园！

整个地块还附带很多的商业配套，

配置全龄段生活配套，

涵盖社区食堂，生活服务点，养育托管点，

社区菜场，老年活动室等等；

北部配备约8000㎡商业，将引进大型连锁，

营造沉浸式体验的社区商业中心。

项目按绿建三星、超低能耗建筑、海绵城市等要求，建设国际化标准高品质商品住宅。

金港星海湾是临港全新盘，位于临港综合产业区板块，也就是105片区北部。

该上海新房楼盘是由金桥集团打造，将推出约85-95㎡3房高层以及叠墅，联动价3万/平，或将于今年三批次过会。

金港·星海湾包括三个住宅组团，分别是综合区站TOD南侧的10个地块，平和教育综合体的住宅部分，及105北区的F09地块，规划住宅近万套，是临港名副其实的超级大城。

金港·星海湾首期毗邻临港平和学校，总建面积约26万方恢宏炫酷的规划设计，从幼儿园到高中全龄段的规模，宣示了临港平和学校全国一流学校的定位。公建配套学校方面，综合区先行区规划有2所幼儿园、1所小学及1所初中。其中E02地块初中，也被纳入浦东新区重大项目（预备）清单，令人期待。

这里还将有完善的商业配套，两港快线综合区站TOD规划20多万方商业，南侧105中轴布局商办集群，观塘庐商业中心已在建设，社区内部还有E07地块集中商业。

该上海新房楼盘容积率约1.7，规划叠墅、洋房、小高层，打造低密墅境住区。

11  金山

汇龙府位于金山新城核心位置，它的西侧就是金山红星国际广场，周边直线约1公里范围内，汇聚着金山核心资源。

当然，该盘所在位置决定了它的受众客群，以本地客为主，大概率不会触发积分。

该上海新房楼盘西北侧直线约1公里处就是大型商业金山万达广场，总体量约46万方，集大型超市、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体。

当然不只是金山万达，在整个金山新城中，还有像金山百联等大型商业配套。

该上海新房楼盘共计329套房源，其中可售住宅286套，均为10-11层小高层，指导价3.25万/㎡。