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为什么那么多人都不看好三林滨江（前滩南）规划？仅仅是因为贵吗？

发布时间： 2023-03-23   点击次数： 3571次   来源：A姐 魔都房房房   作者：静安印公馆官网小编整理

随着二批次新房的公示，前滩最后一个住宅世纪前滩·天御也快要认购了，最然此次只推了一部分，未来还有预计200+套房源入市，但这对每年8-9万套的新房供应来说多少有点不值一提了。

所以，我们很多高预算的群友已经把目光转向了前滩南——三林滨江。

有不少人认可，但争议也很多，毕竟任何地方从0开始都会很难，以前是陆家嘴，是前滩，现在，是三林滨江。

但到底是借着前滩南的名义“招摇撞骗”，蹭前滩的规划，还是真的能依靠生态优势和规划能级，成为浦东的下一个“封面级”板块？

趁着新盘入市和三林滨江即将要来的9个住宅地块的热度，我们一起来看看。

01

马上又有新地块出让

三林滨江开启加速“上货模式”！

我们在之前的文章中也不止一次提过，就全市来说，浦东的各种规划的兑现力都是数一数二的，从陆家嘴、张江、前滩到现在的三林滨江，我们对于其规划执行力从来没有质疑过。

而且从陆家嘴的开发到张江、到前滩，再到三林滨江，住宅的建设频率也是越来越快。

早期在陆家嘴，像北滨江的仁恒滨江园、菊园和盛大金磐，基本都是在2000年左右建成，后面陆续有江临天下、汇豪天下，财富海景花园、汤臣一品，至今还有项目（滨江凯旋门）待入市。

基本一个项目卖个一两年，才会有下一个入市。

到张江和前滩，住宅开发就已经明显加速。

特别是前滩，从2017年的晶耀名邸算起，16个新盘用了不到6年就能全部卖完：

张江还剩最后一个住宅项目，前滩是彻底结束了，而前滩南—三林滨江的速度可能更快，去年下半年绿城和华润才拿到地块，二批次百合园就过会，华润也定名，预计这月底也要开展厅了。

而近期也有明确公告，就在三林滨江西区，4月份会有9幅含宅地地块出让，而且在出让文件中对开发商的开发资质也有一定的考核。

这其中，有6幅是纯宅地地块，要求100%精装修，中小套型面积占比70%。

3块为住宅+商业用地，商业约7073㎡、住宅约2.8万㎡；

也就是说，加上已有的绿城和华润，在未来的一两年时间里，仅三林滨江的西区已经明确的就有11个高品质住宅入市。

而且，中企云萃森林所在的东区，也还有几幅住宅地块等待开发，未来还有不少高层住宅，开发节奏会非常快。

02

规划之路通畅

宜居板块的底稿已经打好

前面可能也有朋友注意到了，我们在介绍这个板块的时候称呼似乎并不统一，前滩南、三林滨江、还有人说三林楔形绿地或者下一个“前滩”，这个其实和规划有关。

虽然现在看上去土地和建设工地乱糟糟一片，但这个区域的规划其实很规整，居住能级不低，而且也有商业、办公、教育，是一个全能型的板块。

往回追溯，从1999年开始，这个区域就已经有了属于自己的规划，属于上海中环线上的八块楔形绿地之一。

随后，直到2007年，才确定具体的建设内容，也说明了这块区域不能全部拿来做绿地，还是提高区域的开发性价比，做建筑开发（但此时还没有明确开发类型），但为了保护本地生态，建设用地的比例不能超过35%。

到了2013年，这片区域终于拥有了真正意义上的姓名，叫“三林滨江南片”，规划定位是：兼顾生态效应和城市更新，践行绿色发展理念，营造新时代海派城镇特色风貌，探索超大城市近郊滨江地区开发建设的新范式。

到2017年，更加详细的《黄浦江南延伸段三林滨江南片区控制性详细规划》中，确定了板块的规划发展目标为：“未来生态建设的标杆地区，将建设成为以生态体验、文化艺术、健康宜居为主导的多元复合滨江绿地，也是最生态、最海派、最未来的 21 世纪海派生活实践区。”

也就是这时候基本确定了片区内未来会有低密住宅+文化艺术产业+宜居高性价比住宅。

所以，就很明显了，这块地本来就叫三林滨江南区，只不过媒体“炒作”或者开发商宣传更愿意叫它“前滩南”。

从规划上，三林滨江南区并不像是陆家嘴、北外滩这种金融、城市封面属性的板块，具备太多标志性的名称，更像是类似于古北、联洋碧云这种宜居性板块。

所以如果你用多高的能级这种词语表述三林滨江的时候，可能大多数朋友都会摇头，但你说宜居性，其实大多都是赞同的。

而且虽然三林滨江属于上海开发的比较晚的板块，但其实早在地铁建造的时候就为这个板块设置了站点，未来的通勤也没有什么难度。

其中：

8号线已经通车多年，在板块内设有凌兆新村站，未来在这里还将能与在建中的19号线进行换乘！而该站点就在「中企·云萃森林」旁边。

另外，板块内核心位置还有

规划的26号线。

还有一条机场联络线，东起上海虹桥国际机场，西至上海东站，就在整个板块的南侧，设置三林南站，未来板块内出行也可依靠这条线路。

而且和传统住区还有一大区别就是三林滨江片区其实也有商业办公的规划，而且体量还不小，这个我们在接下来片区内详细分析时也会提到。

03

东西区分工不同

建议首选西区

除了板块整体上的规划外，三林滨江还有一个特性，就是在开发之初就对每一个地块的归属和用途都做了详细的划分。

因此，即便目前还在板块商品房住宅开发的初期，但对于后续的供应和周边土地的用途，我们已经可以一目了然。

三林滨江南片区俗称前滩南，分东中西三区开发，其中：

东区规划住宅5000多套，地块容积率均在1.8以上，以高层建筑为主，南北两侧是已经建成的回迁房，所以房价相对比较低，目前也就中企云萃森林1个新盘入市，均价10.5万/㎡。

中区预留了大面积的生态景观绿地，占地240公顷，面积相当于两个世纪公园，仅南北间的距离就有450米，内部还有体育运动设施，如篮球场、网球场等，还有长度达到17公里的自行车道和慢行步道，很符合黄浦滨江沿岸的风格。

西区应该是很多高预算朋友关注的重点，其规划的海派风貌小镇，既体现传统江南水乡风格，又融入海派文化的特色，也就是低密度的别墅、加少量洋房。

西区目前已经明确的就是绿城百合园和华润·前滩润璟，但近期也有公示，到下个月预计还会有9个含住宅的地块出让，按照容积率来看，几乎是清一色的别墅、洋房类产品（点击回顾：前滩南—三林滨江「前滩百合园」隔壁又有9个新盘要来！）：

就价格上来说，前滩百合园二批次的12.99万/㎡的过会价格已经奠定了整个西区的价格体系，未来周边项目除非是洋房单独入市，其余的叠墅、联排、合院的价格都不会比现在低。

而在目前的定价上，三林滨江不管是北区还是南区，确实都有一定的溢价，除了产品、交通配套，定位方面的影响，其实还有商办体量和教育的预期。

就商办体量来说，三林滨江东区和西区加起来能达到11.16万方，再加上其他商住综合体项目，其实是要远超前滩的晶耀前滩+前滩太古里的！

还有东区的中企云萃森林本身就是一个TOD综合体，除了现在大家看到的在建的住宅地块，还有写字楼、商业等规划，建成后对城市界面的提升可以说很有力了。

而且根据网传，华润的万象汇可能之后会入驻三林滨江（万象汇是华润旗下的重点商业品牌，在北京等大型一线城市均有布局，且很大程度上引领了片区商业的升级），这种类型的商场入驻三林滨江，对区域的带动作用是相当明显的。

就教育来说，三林南滨江共规划了6块教育用地（4个幼儿园+1小学+1中学），从分布来看，主要集中在东区。就上海目前新板块开办学校的惯例，优质学校的概率很大！

最后说一下大家顾虑的价格问题。

三林滨江的定价其实是合理的，为什么这么说呢？

我们在之前的文章中不止一次地提过，按照现在的土拍来看，新房的价格一直是处于上升通道的。

上海的新房定价逻辑，我们大部分时间依旧还是用环线来比价，而在第1批土拍中，中环明显涨价。

再说离三林滨江近的浦东的中环。

前滩近期入市的两个新盘，22年八批次的海德壹号和今年二批次的世纪天御，定价达到了12.98万/㎡，而前滩南，和前滩就隔了一个中环线，这一批次的洋房+联排别墅和前滩的高层一个价！

而在浦东同环线的金桥，离中环线更远的区域高层也都卖到了9万。

当然，话虽如此，在三林滨江选盘还是要看位置，西区的低密产品还是要做为首选。

毕竟上海能看黄浦江的别墅可没有几个。

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