今天，5盘积分情况突发公布：

1）浦东前滩-世纪前滩天御官宣不要积分！

2）浦东三林滨江-华润前滩润璟北区66.14分，南区62.92分！

3）闵行前湾-大华紫樾府55.55分！

4）浦东惠南-文澜府74分！

华润前滩润璟延续了绿城百合园的强势，为三林滨江西区再一次正名；

大华紫樾府在徐泾仅剩虹桥公馆3期，准断供的情况下，有所进步

总的来说，这两个还是大致属于正常发挥

但前滩和惠南真是令人大跌眼镜

一个是冰，另一个是火

一个由于自身原因，另一个依靠市场环境

都刷新了各自板块的历史

01

前滩积分制以来的首次哑火

今日，世纪前滩天御官宣了有效意向认购客户名单：

771组客户提交资料，审核通过的却只有758组

此次项目推出384套房源，触发积分需要2倍认购，即768组，差了10组

前滩积分制以来，首个不要分的项目诞生

当然，世纪前滩天御天御不要积分有其自身的特殊原因

一方面，确实是产品硬伤太多了

不得不承认，天御的装标绝对是大大的良心

你就说你多久没在新房的品牌里，看到过嘉格纳、瑞族、劳芬、唯宝这些了吧……

但谁都知道装修“不值钱”，因为这至少能后天改变

反倒是天御的不少先天硬伤，后天无能为力

1）比如紧贴高架

从我们小程序——新房榜单的VR能很清晰看到，项目距离高架实在是太近了，未来难免受到噪音、汽车尾气等不利因素影响

项目的低区连视野也受到影响，因为从8F左右看出去，几乎是与高架平行的

2）超高层的优势没占上，毛病却没落下

众所周知，超高层往往有更大的公摊，得房率普遍不高，70%冒个头就算不差了；不过超高层的优势在于，中高区能拥有更好的视野景观

但前滩天御延续了超高层低得房率的劣势同时，旁边紧靠着两栋超高层办公楼，不少户型的视野、采光因此折损

3）地铁上盖令人担心的噪音

天御地铁上盖+太古里旁的位置，对于不少刚需客户、首改客户或许是优势

但对它主力户型面对的豪宅客户来说，相对近地铁和网红商业，可能更需要的是安静、私密的居住环境

这一点上，前滩天御显然又“错付”了

还有乍一看不错，没法细究的户型设计，以及2026年才交付的漫长等待

这些都是业主们未来花钱也无法改变的问题

另一方面，是定价也有点太高了

前滩神话得以持续的一个重要原因在于高倒挂

而在这一点上，天御似乎也没那么自信

前滩虽好，但高速开发带来了二手集中入市的副作用，大供应量下，难以维持“鸡犬升天”的高房价水平

因此，如今前滩的房价实际上是“泾渭分明”的

第一类：优质居住

比如九宫格三湘和两个格力，还有前排有着开阔绿地的晶耀名邸，二手房就是20W+的水准

第二类：将就住住

比如那些小户型“鸽子笼”房源，最低成交则跌破过14W

看似都是前滩，其实市场价值能相差6W+

那么紧靠着高架和超高层办公，容积率高达5.9的天御未来能排进哪一类呢？

显然，至少目前很多人是把它看作更接近第二类的

这样的话，项目12.98W的均价就显得倒挂明显不足了

大大降低了购房者们的置业动力

02

惠南首次晋升顶流板块

常年“默不吭声”的惠南，猛然成为上海房产超级黑马

文澜府本次认购，竟然需要74分才能入围

一举进入大虹桥、森兰、内环内等顶流板块行列

但它之所以能这么火，还有赖于浦东特殊的市场环境——浦东低总价优质盘几乎没有

我们可以从客户数据中看出一些端倪：

几乎全部购房者都来自浦东，其中惠南本地60%，其余约40%来自张江、唐镇、川沙、周康等浦东中部地区

很明显，这是一个浦东中部的“必选盘”，几乎拿住了整个浦东中部的流量。

因为浦东中部只剩TA一个“3字头”

如今在浦东想买新房，均价基本至少需要5W左右，不然就只能选择3W+的临港了

而临港虽然配套能级高，但与市区的距离，显然会劝退不少购房者。

整个浦东中部5W以内单价新房，完全就是断档状态，即便同纬度的航头、新场，新房联动价都已经4.8W

文澜府3W+的均价无疑是难得的选择。

因为浦东中部只剩TA一个“倒挂盘”

上海新房限价一个神奇的地方就是：往往是越贵的地方，限价越是严格。

而新房均价3W+的板块，通常都是些基本无倒挂，甚至新房定价高于市场价的板块。

不过文澜府却是一个例外

相比周边二手次新约4W左右的市场价，文澜府3.4W均价大致相当于打了9折左右。

这样的性价比，至少比买二手房要实惠不少。

因为TA还有“学区预期”

文澜府的教育预期也是一个亮点。

项目西侧的南汇外国语小学、南汇二中在惠南算不错，而惠南的小学、初中在整个浦东都属中上。

加上产品也比较能打，非常实在，就更具吸引力了。

整个项目没有超低能耗，不封阳台，所以得房率较高（约79%）且也很实在；精装还配有中央空调和新风。

毕竟杭州来的开发商，产品力基本不会拉胯。

多个“最”和“唯一”叠加在一起

可以说，文澜府就是浦东中部刚需们的唯一选择

03

两个项目的出人意料，其实都有着各自的特殊原因

但有一点可以肯定

那就是在越来越倾向“买家市场”的上海房产

购房者们正越来越拥有选择权，也越来越理性

即便你“姓”前滩，你产品和价格都不到位，我也一样让你爆冷；

而对于低预算购房者，也越来越多集中到相对性价比更高的新房市场，不再将就二手房