来源：商办互联

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今天是教师节，首先还是发自内心祝愿全天下的老师，开心过节，快乐生活。

从昨天晚上延续到今天的一场雨，宣告了秋天的正式到来，天气冷了，而北京、乃至全国写字楼市场也变冷了，这几乎已经是不争的事实。

国际地产机构最新研究报告预测，截止到今年底北京的写字楼市场空置率将提高至15.1%，供应层面截止到2022年，陆续将有182万平方米的新增供应进入市场。

对于租金的预测还是有些“给面子”的味道，预计到2019年末平均净有效租金将小幅下调至396.6元每平方米每月。实际上写字楼租金表现如何？市场人士自然有一盘账，比如我随便说几个区域，您不要多想给出一个心中的最低租金到了多少？CBD？望京？心中有数儿了吧！

我并非长期看空北京写字楼整体市场走势，正像我之前发表过的观点那样，北京写字楼市场没有崩盘一说，只有新常态、新周期和相应的新规则。

新周期的最主要特点就是由过去的超低空置率、高租金涨幅，转变为租金涨幅放缓、空置率长期保持10%以上的状态，同时伴随着新周期的到来，未来我们对于一栋写字楼的运营效率、资产价值高低的评价指标也将发生一些变化。

前段时间读了李慧忠先生的一篇《再谈北京写字楼市场会崩盘吗？》，其中他引用了卢阳先生的几个观点，我非常赞同，也拿出来分享给大家。

其核心观点包含三个：其一、最终决定地产价值的，不是位置而是空间GMV。空间GMV也就是在这个空间里发生的所有交易总额；其二、任何空间都是综合体。我们会看到各种各样的空间错用、再利用、多重利用的创新，无非都在做一件事情——就是把空间的使用人群变多、使用时间拉长，以及让空间里面的活动更加丰富；其三、空间大数据能够带来个人定制。无论是线下书店能够根据你的喜好进行智能，还是你一进商场商家就能根据皮肤状况推荐化妆品，这些案例，其实都是空间数据应用的场景。甚至，你住酒店，床、灯光设置可以跟你家里一模一样。

什么意思？就是未来我们衡量一个商务楼宇、办公空间的效能、评估她的价值的时候，可能不是唯租金收益论、唯坪效论，而是会综合考量这个空间被使用时间的长短、人次以及相关联的交易总额等其他价值要素，哪怕这些不能直接带来更多的money，但这样的空间却更有生命力、更高的价值。

为什么要提出这些对于未来预判呢？如果这些预判有一天会真的变为现实，那么我觉得可能从现在开始、在市场底层基础上具备了发生这些变化的条件，有点绕口。

当整个区域市场的写字楼平均空置率经常性保持在10%以上的时候，人们就不得不面对如何去消化和使用这部分面积了，让她去实现价值，而不是任由她长期空着。

那么空置的空间该如何利用呢？首先我们先达成一个共识，那就是这部分空间按照办公室来出租是要空置的，因为全行业平均空置大约10%嘛，这时候就势必产生新的商业模式，去消化这些空置。

那时候的大业主不会特别在意这些空置面积的租金高低，而是在于谁来使用这些空间？能给我们的服务带来什么价值？能衍生哪些内容在里面？在此请允许我大胆地“胡思乱想”一番，建议有几个方向思考。

首先，可以利用这部分空间来打造一些灵活办公的场景。此举可以带来更多的商务人气、提高写字楼的开放度和知名度，咖啡厅、会议中心、联合办公以及美国的Whitebox（美国写字楼中专门为租户提供的临时搬家空间）本质上具备这个效应。而且随着装修材料和工艺的改良后的空间快装的发展，以及大数据提供的个性化服务，这种空间灵活度就更好。

当然更高级一些也可以利用这些空间来做定向的产业孵化，这种基于写字楼空间的产业培育和孵化服务，目前还没有产生，因为虽然国内也有类似的产业孵化机构，但是这是一个微妙的全新领域。就好比从办公室出租、到工位出租、再到会议室预定、再到闪座模式，表面上是一个消费群体，实则是完全不同的运营模式和市场开拓方式。

另外，可以考虑为写字楼租户提供更“新鲜”的服务，比如办公空间商业化，空间业态的深度融合这是大势所趋，目前我们所了解的北京写字楼当中就有一些已经开始着手将传统办公业态调整为其他业态，比如酒店式公寓、精品酒店、高端展示中心、专属企业会所，以及其他围绕着办公的、2B的快闪的商业模式都可以想象。

这种特定场景的价值衍生，非常有可能是某个现有的商业品牌的生态化延伸。比如便利蜂便利店的空间智能售卖柜，就是一个微缩版的便利店，其注重的是品牌延伸、用户获取、忠诚度建设，而不是销售额有多高；比如大悦城的6000平米社区店，其实更注重的是其流量工具、品牌形象和商业生态建设。那么在办公空间里面，谁去布局这个场景的生态价值？

总之，尝试以办公空间为载体提供某些创新服务、为空间创造某些内容、为空间带来某些本不存在的价值、轻服务、轻资产、快闪商业、灵活办公、灵活会议等领域的细分市场模型深挖，可能是下一个阶段空间价值创新的方向。