来源：房建有法

消防审查一直是地产、建设工程领域的重点工作，对整个建设工程的施工往往具有“一票否决权”的能力，任何阶段未能通过消防审查，整个建设工程乃至于整个项目都无法顺利的推进下去。因此，作为律师、法律工作者有必要对消防审查的基本概念及主管方式做一个简单的梳理。

一、消防审查主管部门的变化

2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部联合发布了《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，要求切实做好消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，确保工作无缝衔接，其中2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，各地应于6月30日前全部完成移交承接工作。

由此，原先由公安部门的消防队管辖的消防审批、验收工作转移由住建委负责。在此大背景下，住房和城乡建设部于2020年4月1日出台了《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》并将于2020年6月1日生效。该规定本质上并未与由公安部发布的现行的《建设工程消防监督管理规定》有较大的区别，更多的是基于主管部门的变化而出台的新规。

二、新建建设工程主要消防审查（以商业地产为例）

新建的建设工程在设计施工开始到最终投入运营涉及到多个方面的消防审查，整体上主要包括：1、消防设计审查；2、消防设计审查验收（即一次消防验收）；3、装修工程消防验收（即二次消防验收）；4、开业消防验收。

1.消防设计审查

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四、十五条规定，对于特殊建设工程将实行消防设计审查。特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工。

实操中，对于特殊工程的消防设计审查，须在取得了工程规划许可证后方可办理，而只有办理了消防设计审查后，相应的新建工程才能办理正式的施工许可证，开展施工工作。因此，消防设计审查对施工工作的开展至关重要。

2.一次消防工程验收

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十六条规定：“特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”

特殊工程在完成工程施工后还应当申请验收主管部门对消防设计、消防工程予以验收并取得对消防工程的验收，未取得消防验收的建设工程不得投入使用。

实务中，消防验收常作为竣工验收备案的前置条件。未顺利取得消防验收的工程，将无法办理竣工验收，进而无法取得产权。

3.二次消防验收

二次装修消防验收，俗称二次消防验收，是指商业地产建筑在装修后投入使用前需要进行的消防安全保护，一般就是指室内装修设计审核，主要是针对装修设计进行报警、喷淋、消火栓图纸等的审核。

4.开业前消防验收

《消防法》第十五条规定：“公众聚众场所投入使用前、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”

开业前的消防验收与二次消防验收存在较大的区别。二次消防验收是针对房屋实施装修后，针对装修是否符合消防工程的要求而做的验收。而开业前消防验收，是作为经营场所，能否满足公众聚众场所的要求而进行的验收，经验收合格后，主管部门将颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。

值得注意的是，实操中二次消防验收和开业前消检不能同时进行，要先经过二次消防验收合格后，才能进行开业前消检的申报。

5.消防备案

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第三十三条规定：“对其他建设工程实行备案抽查制度。”

对于不属于特殊工程的项目，目前所实施的是消防备案审查，即消防验收主管部门不对该等工程做消防设计的审查以及消防验收的审查。而是由建设单位自行在相应的主管部门办理消防设计备案以及工程验收备案，而消防主管部门则实施抽查的制度。

同样的，对于未办理消防设计审查备案的工程将不予办理施工许可证，未办理消防工程验收备案的不予办理竣工备案手续。

三、 消防审查责任主体

1.消防设计审查及消防验收

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十五条规定：“特殊建设工程的建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防设计审查…”

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十六条规定：“特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收。”

《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第三十二条规定：“其他建设工程，建设单位申请施工许可或者申请批准开工报告时，应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。”第三十四条规定：“其他建设工程竣工验收合格之日起五个工作日内，建设单位应当报消防设计审查验收主管部门备案。”

因此，无论是普通的建设工程还是特殊的建设工程，均由建设单位负责建设工程的消防设计审查及消防验收的申请办理。

2.二次消防验收申报义务承担主体

关于二次消防验收法律法规上并没有明确规定相关的消防申报义务主体，根据实操中的经验，一般情况下：

（1）建筑物公共区域的装饰装修，由建设单位负责申报、办理。

（2）对于对外承租、出售单元内部的装修、改造及改扩建的消防验收应当由承租人、房屋购买人作为主要的申请办理主体，而建设单位应当履行提供该建筑物的消防验收报告等配合义务。

3.开业前消检申报义务承担主体

《消防法》第十五条规定：“公众聚众场所投入使用前、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”

因此，对于开业前的消防验收检查既可以由建设单位负责也可以由具体的使用单位办理。在实践中，通常情况下是由具体使用单位负责具体的办理开业前消防检查验收。然而，为了防止使用人及业主发生办理审批的纠纷，我们建议在业主对外签署租赁合同的时候，租赁合同中应当就开业前的消防验收办理责任予以明确约定。

本文作者系专注于房地产开发、建设、销售，商业物业管理、经营以及建设工程领域的律师。作者将每周不定期的分享其在实践中遇到的各类法律实操问题以及个人、团队就法律实操问题提出的有效、可行的实践经验。欢迎读者与作者就法律实践问题展开深入的讨论，也欢迎遇到相似问题的朋友与作者就具体问题进行法律咨询。