来源：房建有法

2017年1月1日，最高法院正式实施了《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下称“《网拍规定》”）。该规定第二条要求，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，只有在不宜采取网络拍卖方式处置的情形，才采取其他的司法拍卖。至此，互联网司法拍卖正式走进来司法程序，并在司法拍卖的程序用起到了越来越重要的作用。因此，本文以网络司法拍卖程序为视角，具体分析通过司法拍卖取得拍卖房产权属的风险及应对措施。

一、基本程序

整体而言，司法拍卖的流程可以分为6个主要步骤，即第一步阅读竞买公告；第二步确保实地看样；第三步报名交保证金；第四步出价参与竞拍；第五步竞拍成功；第六步办理交割手续。

具体而言，首先，执行法院将在《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》中选择一个服务提供者作为网络司法拍卖的平台，并在该平台上发布有关拍卖的公告。截至目前，主要的网络司法拍卖平台包括1、淘宝网；2、京东网；3、人民法院诉讼资产网；4、公拍网；5、中国拍卖行业协会网。

在执行法院所发布的拍卖公告应当至少包含下列基本信息：1、执行所依据的法律文书；2、评估报告副本；3、拍卖时间、起拍价以及竞价规则；4、拟拍卖房产的基本信息，包括权属情况、现场照片等；5、优先购买权主体以及权利性质；6、拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；7、拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；8、执行法院名称，联系、监督方式等；

就此潜在意向人按照拍卖公告确认拟拍卖房产的基本情况，并自行前往拟拍卖房产现场进行勘察。潜在意向人在确认无误后，按照拍卖公告的要求缴纳保证金获取竞买资格，参拍密码。

竞买人在成功竞得房产后，网络司法拍卖成交，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖成交后，买受人交纳的保证金可以充抵价款；其他竞买人交纳的保证金应当在竞价程序结束后二十四小时内退还或者解冻。

拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。法院协助竞买人完成房产的不动产过户登记。

二、 法律风险

通过司法拍卖的方式取得的房产相较于市场政策交易的房屋，其价格通常情况下较低。同时，竞买人对拍卖的房产在权属方面能够得到法院成交确认书，司法执行文件等法律文书的确认，其他第三方难以对竞买人的权利造成实质的影响。因此，通过司法拍卖取得不动产物业的方式获得了越来越多的机构投资者、普通购房者的青睐。

但是，不可否认的是，由于司法拍卖本身往往是处理处争议、纠纷核心的财产，因此在司法拍卖程序中，将存在或多或少的法律风险。

1、原有租赁的风险

根据《合同法》规定，我国实行买卖不破租赁的情况。即便是通过司法拍卖的方式取得房产权属的，其本质也是一种买卖行为。如果该房产原本就有相应的租户承租的，则在司法拍卖程序后，竞得人不得单方解除租赁合同，仍必须按照合同原约定承租人提供租赁服务。而如该等租赁合同中对出租人做出了特别的约定，要求其承担相应的适租义务的，竞买人也必须予以承担，否则将面临承担违约责任的风险。

因此，对于想通过司法拍卖取得房产后自行适用或对外招商引资的，则在参与竞买前须落实该等房产是否仍处于对外出租的情况。

2、拍卖物现状承担的风险

《网拍规定》第十四条第（五）项规定：“竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。”任何组织或自然人通过网络司法拍卖取得房产须承担所有已知未知的风险。只有在根据《网拍规定》第三十一条第（一）项规定的情况下：“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。”竞买人才能主张撤销司法拍卖。

换言之，竞买人不仅须了解司法拍卖中已经披露的风险，对于司法拍卖公告中未披露的风险，竞买人也必须予以承担，只有自司法拍卖公告中所披露的事实与拍卖房产的实际情况存在严重不符并对竞买人造成重大影响的，竞买人才能主张撤销司法拍卖。

例如，司法公告中明确了拟拍卖房产存在规划第三人占有情况的或司法拍卖公告虽未披露第三人占有情况，但经过实际勘查竞买人可以明确知晓拍卖房产被第三人占有的，则竞买人无权要求撤销司法拍卖，且必须自行承担清退第三人的义务。仅只有在司法拍卖公告中明确房屋未被第三人违法占有，而实际被占有的，竞买人才能主张撤销司法拍卖。

在前述司法拍卖的制度下，竞买人在竞买房产时不能只依赖于法院所披露的事实，事实上法院所披露的信息仅涵盖了拟拍卖房产的极小部分，对于大部分内容通常情况下其实并未披露，例如该等房产是否存在物业费的欠缴、前期开发过程中是否存在违规、违法现象、土地是否存在被收回、或土地部门追缴罚款的情况以及尚未披露的第三人对房产、土地存在拍卖时无法查证的权利等。

例如，在我们处理的案件之中，原开发商在开发项目时存在延期缴纳土地出让金的情况，被主管部门追究了滞纳金。该等事宜在拍卖过程中并未涉及也无法查证，最终当事人在竞得项目物业后，收到了相应的滞纳金通知，由于原开发商已经无力缴纳滞纳金了，当事人只得自行先缴纳了滞纳金，再向原开发起诉赔偿责任。

3、房产及时交付的风险

司法拍卖程序相较于普通市场交易的一个重要的区别在于，司法拍卖程序中，法院是对被执行人采取了强制执行措施，拍卖房产的原权利人是被动的参与到了房屋的执行工作中。因此，在完成司法拍卖程序后，存在部分案例被执行人拒绝配合竞买人腾退、交付房屋，从而引发新的一轮纠纷及诉讼。

而在出现这样的情况时，法院能否及时配合竞买人完成清退工作，存在着较大的不确定性。事实上由于法院执行工作的繁忙，往往无法在短时间内配合竞买人对拟拍卖房屋完成清退。即便法院能够配合竞买人清退的，其所能够提供的帮助也较为有限，很多时候无法实质性的推进清退工作。

我们也在具体案件中，遇到了司法拍卖程序已经结束近十年，竞买人依然无法取得拍卖房屋的实际占有使用的权利。

4、司法拍卖被撤销的风险

虽然，当事人、利害关系人在出现《网拍规定》第三十一条规定的情形时，可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。但在实践中，能够具体运用到《网拍规定》第三十一条并成功陈晓司法拍卖的案例极为少见。

一方面《网拍规定》第三十一条规定都是极为苛刻的情形，实践中网络司法拍卖基本都是在法院的主持下完成，整体上基本不会出现较大的违法情形，很难出现违反《网拍规定》第三十一条的情况，另一方面法院基于围护司法拍卖程序的权威性，也倾向于不予以撤销司法拍卖。

因此，司法拍卖被撤销的风险相对可控，一般情况下竞买人无须就司法拍卖程序是否存在被撤销做过多的关注。实践中多数司法拍卖被撤销主要是由于拍卖程序存在重大瑕疵，例如未通知优先权，因此为审慎起见，我们建议任何主体在参与司法拍卖中，同时注意整体程序是否合法合规，对于存在程序瑕疵的情况及时向法院反映。

5、税费风险

在司法拍卖程序中，被执行人都是处于无法偿还债务的情况，因此对于拍卖房产的税费往往也无法按时承担。因此，在很多的司法拍卖公告中，法院均要求竞买人承担原本应当由被执行人承担的所得税税费。

实践中，法院对于此类要求的效力往往是持肯定意见的。经过我们的检索，存在大量的案例竞买人在成功竞买后，由于要承担高昂的所得税税费，企图放弃竞买，或起诉被执行人的案例，但在该等案例中，竞买人往往以败诉收场。

因此，对于竞买人而言，虽然最终竞拍价可能远低于实际市场价格，但在承担了相应税费后，将承担高昂的交易成本。

6、与被执行人相关的法律纠纷

在强制执行过程中，被执行人往往并非仅限于有关于司法拍卖程序一个债权债务纠纷。竞得人取得的拍卖房产虽然与其他债权人的债权已无本质的关系，但在实务中，当被执行人无法取得联系、下落不明的，不少的债权人在得知拍卖房产的情况后，会干扰竞买人使用拍卖房产，以达到其债权能够得到清偿的目的。

7、拍卖公告已披露的风险

如前所述，根据《网拍规定》规定，司法拍卖公告将会披露一些关于拍卖房产的基本风险，同时在部分案件中还可能会要求竞买人承担其他的特殊竞买义务。例如，在某一工业厂房的司法拍卖过程中，基于地方政府的要求，法院在拍卖公告中要求竞买人在竞得工业厂房后，须同时承担对原厂房工人的职工安置、遣散等义务。因此，如竞买人未能认真阅读竞买公告的，将承担规划之外的土地成本。

同时，对于拟向竞买人收购拍卖房产的投资人，公告中的竞买义务则更为重要。在笔者处理的案件中，就存在买受人在向竞买人收购拍卖房产时，竞买人未向新的受让人如实披露竞买公告中的竞买义务，从而导致买受人遭受了巨大的损失，并引发了诉讼纠纷。

因此，对于买受人来说，再向竞买人收购拍卖房产的时候，应当要求竞买人入市披露、提供所有有关司法拍卖的法律文书以及竞买义务。

三、 法律应对措施

综上，以竞买人为视角，为了在司法拍卖程序中能够规避法律风险，顺利的获取、使用、占用拍卖房产，结合我们在此方面的司法实践经验，我们建议可采取以下措施：

1、对拍卖房产进行充分的尽调

由于竞买人须承担拍卖公告未披露的风险，因此对于该等风险的挖掘及预判需要由竞买人在参与竞买前事先自行完成。就此，我们理解竞买人可以从几个方面开展尽调：1、前往拍卖房产现场进行勘察，关注拍卖房产是否被其他任何人占用，使用；拍卖房产的周边是否存在其他不利于使用、利用拍卖房产的情况；2、与拍卖房产相关的权利人沟通，了解拍卖房产是否还存在其他尚未解决的纠纷、尚未履行完毕的义务。例如可前往拍卖房产的物业公司询问是否仍有尚未缴纳的物业管理费用；3、前往不动产登记中心查询有关拍卖房产的权属及权利限制情况。当然这个权属查询需要被执行人的配合；4、要求被执行人提供拍卖房产的相关资料文件，并交给专业律师进行判断。

2、聘请专业律师

由于律师在尽调及风险判断上具有充分的经验，因此能给潜在竞买人进行充分的风险发现并据此提供有效的预防措施。

同时，律师还可以在整个司法拍卖程序中协助潜在竞买人与法院沟通、联系，为竞买人争取最大的权利保护和商业利益。

本文作者系专注于房地产开发、建设、销售，商业物业管理、经营以及建设工程领域的律师。作者将每周不定期的分享其在实践中遇到的各类法律实操问题以及个人、团队就法律实操问题提出的有效、可行的实践经验。欢迎读者与作者就法律实践问题展开深入的讨论，也欢迎遇到相似问题的朋友与作者就具体问题进行法律咨询。