来源：房建有法

商场、写字楼业主在经历了一段时间的运营后，往往需要面临将资产转让变现、调整招商运营策略或对物业整体升级改造等情况。在此类情况下，业主须事先对商场、写字楼开展清租工作，从而面临单方与承租人解除租赁合同的情况。就此，我们拟整体梳理作为业主的出租人，在单方解除租赁合同项下所面临的风险以及承租人所可能提出的损失赔偿。

一、 出租人 能否单方解除

《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

对于出租人无合理解除理由单方解除租赁合同的情况，如承租人不同意解除租赁合同并要求继续履行的，且租赁合同的履行不存在无法履行的事由，在各地的司法实践中，人民法院基于维护合同的稳定性、限制出租人擅自解除租赁合同的权利，倾向于支持继续履行租赁合同。

例如北京市高级人民法院做出的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条规定：“出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。”

又如在“湖北英华密封材料有限公司、中国石化销售股份有限公司湖北武汉石油分公司房屋租赁合同”（（2019）鄂01民终5769号）案中，出租人英华公司向承租人中石化武汉分公司发函要求解除租赁合同，承租人中石化武汉分公司明确表示要求继续履行双方租赁合同，武汉市中级人民法院认为，由于中石化武汉分公司并无违约行为，且目前双方并无因不可抗力阻却合同继续履行的事由，判决双方应当积极协商处理好案涉加油站改造、经营等具体问题，继续履行双方签订的《邹家湾加油站资产场产租赁合同》。

但在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中提出：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”虽然出租人单方解除租赁合同，构成违约，但法院将根据具体案情，衡量租赁合同的继续履行是否会对双方显失公平或大幅增加交易成本以及出租人解除租赁合同的主管因素，从而判断是否判决解除租赁合同。

综上，在清租过程中，出租人即便提出解除租赁合同的诉求，在承租人不同意的情况下，仍将面临无法顺利解除合同的风险。就此，出租人须提供充足的证据，证明租赁合同的履行已经不具备客观履行的可能，继续履行租赁合同将给出租人造成巨大的损失，从而增加法院支持解除租赁合同的可能性。

二、 承租方的损失赔偿

 即便租赁合同能够顺利得到解除，出租人作为单方解除租赁合同的违约方，仍应当向承租人承担违约责任及赔偿损失责任。

通常情况下，出租人作为违约方须承担的损失赔偿责任在以下三个方面：（i）合同约定的违约金；（ii）承租人因解除合同所遭受的损失；（iii）承租人因解除租赁合同所丧失的预期可得利益损失，具体分析如下：

1.违约责任

违约责任项下主要包括违约金及履约保证金的返还。在租赁合同对出租人提前解除合同有违约责任约定的情况下，承租人可以要求出租人按照违约责任条款支付违约金。

同时，通常租赁合同均约定了承租人需向出租人支付一定金额的履约保证金，在出租人单方解除租赁合同的情况下，出租人作为违约方通常须将承租人已经缴纳的履约保证金全额返还给承租人。

值得注意的是，出租人退还履约保证金与承担违约责任并非竞合关系。出租人退还的履约保证金系承租人的财产，退还保证金是基于合同解除后的财产返还，而违约金则是基于出租人单方解除租赁合同而按照租赁合同约定承担的违约责任。因此实践中，法院通常会同时支持承租人关于要求返还履约保证金及承担违约金的两项诉讼请求。

2.损失赔偿

在出租人单方解除租赁合同后，应当向承租人赔偿承租人所遭受的损失，具体主要包括（i）装饰装修损失；（ii）承租人转租、搬迁费用；（iii）承租人职工安置损失。

（1）装饰装修损失

在承租人所主张的损失赔偿责任中，装饰装修损失所占比例最大，也是承租人最普遍主张的损失赔偿。在实务中，获得法院支持的可能性也最大。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。

但在实践中，很多出租人基于优势地位，在所签订的租赁合同中，要求承租人被迫接受在出租人单方解除租赁合同时，出租人无须向承租人赔偿承装修损失的约定。

就该等约定，在笔者所起草的租赁合同及处理的租赁纠纷中，法院更倾向于保护作为弱势群体且在合同履行中并未较大违约责任的承租人，认定该等条款系无效条款，并支持承租人的装修残值损失，或通过调高违约金保证弥补承租人损失的方式来维护承租人的权益。

例如在“辽宁欧罗巴食品有限公司与BHG（北京）百货有限公司太原北街店、BHG（北京）百货有限公司房屋租赁合同纠纷”案（（2017）辽0102民初5828号）中，沈阳市和平区人民法院认为，租赁合同虽有“不论何种原因导致本合同终止的，乙方在租赁场地内的任何嵌入墙体和地面的添附设施及装饰物无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏前述添附设施及装饰物”的约定，但该约定系霸王条款，在被告存在提前解除合同严重违约的情形下，该条款对于承租人明显显失公平，出租人违约导致合同解除的情况下，应当支持承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失以及承租人的经营损失的请求。

（2）搬迁费用、承租人员工安置损失

因租赁合同提前解除，承租人搬迁生活用品、办公用品、机器设备和库存产品可能产生搬迁、安装、保护等相关费用，部分设施设备不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，也可能产生损失，这些都属于租赁合同解除造成的损失范围，承租人可以主张赔偿。

同时，若租赁合同提前解除导致承租人需对员工进行安置，其产生的安置费用属于解除合同造成的损失。主要包括承租人作为用人单位，与员工协商解除劳动合同关系，并按照《劳动合同法》第四十七条的规定给予员工补偿。

3.预期可得利益损失

（1）可得利益损失在法律上具有明确的规定

《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型…”

在法律规定及司法解释层面都对可得利益损失做出了明确的规定。在出租人单方解除租赁合同的情况下，承租人有权向出租人主张逾期可得利益损失。但是在租赁合同解除的实务中，如何确定可得利益损失是案件审理重点及难点。

（2）可得利益损失的界定

（a）预期可得利益损失的确定原则

《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则，减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益，非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本….”

因此，在计算可得利益损失时，应按照如下公式予以计算：逾期可得利益损失=可得利益损失总额-不可预见的损失-认为扩大的损失-受害方应违约获得的利益-因有过错造成的损失-必要的缔约成本。

在处理租赁合同纠纷时，法院也是基于以上的基本原则确定，承租人的预期可得利益损失。例如在“北京信达诚物业管理有限责任公司与北京塞外肥羊城火锅店租赁合同纠纷”（2018京01民终5658号）法院认为，在认定可得利益损失的时候，应当注意以下几点：其一，可得利益损失应当界定为预期净利润损失；其二，可得利益损失的类型应主要包括生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失；其三，可得利益损失的认定以及赔偿数额的界定问题，对此，法院认为，可得利益损失司法认定数额=可得利益损失总额-不可预见的损失-认为扩大的损失-受害方应违约获得的利益-因有过错造成的损失-必要的缔约成本。

（b）预期可得利益损失是税后纯利润

依照前述基本原则确认的预期可得利益损失，其本质为守约方在合同正常履行的情况下，确定能够取得的税后纯利润，应当为承租人的营业额扣除所有的经营成本及相关税费后的经营所得。

 “长沙麓山医药公司与马莉、湖南省新闻图片社房屋租赁合同纠纷再审案”中，有关原告主张的预期利益（可得利益）认定问题，湖南省高级人民法院认为：“首先，马莉主张医药公司赔偿其可得利益，符合法律规定。其次，马莉主张的可得利益是指租赁合同不终止，其经营至租赁合同期满时可以获得的经营利润，显然，马莉可以获得的经营利润应该是税后纯利润，而不是税前利润。再次，马莉以其前11个月的月均经营利润额为参照依据确定其剩余经营期间的可得利润是符合本案实际的。”在具体的经营利润数额的计算上，承租人的经营利润应是税后纯利润，即以营业额扣除经营成本（包括房租、水电费、人工费、其他费用、原材料费），并且应当扣除有关税费。在本案中，马莉经营的是个人独资企业，因此应扣除营业税，城市建设税，教育附加税，企业所得税等。

（3）实务中可得利益损失获得支持的概率较低

如前所述，在租赁合同纠纷中，承租人的可得利益损失存在极多的变量，实务中承租人很难通过举证让审理法院信服如租赁合同不解除，承租人将必定获取相应的可得利益。因此，实践中法院最终判决支持承租人获取预期可得利益损失的可能性较低。在我们所处理的几个案件中，法院均以承租人无法证明其可得利益损失，而驳回了该项诉讼请求。

例如在，“[2012]民一终字第67号”案件中，法院认为，“违约损失赔偿以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益，该可得利益损失须具有确定性，假定或者可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。企业经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。此外，数源公司如果要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入大量资金、人力、物力等成本。数源公司要求三维公司赔偿其全部经营利润亏损，将使数源公司在不需要继续投入任何经营成本的情况下，直接获取经营利润，超出了合同的履行利益和三维公司签订合同时可以预见的损失范围。”

本文作者系专注于房地产开发、建设、销售，商业物业管理、经营以及建设工程领域的律师。作者将每周不定期的分享其在实践中遇到的各类法律实操问题以及个人、团队就法律实操问题提出的有效、可行的实践经验。欢迎读者与作者就法律实践问题展开深入的讨论，也欢迎遇到相似问题的朋友与作者就具体问题进行法律咨询。