来源：戴德梁行写字楼

2020年，一场新冠疫情让所有人一度裹挟在紧张之中。如今伴随着各地企业的全面复工，除了每天关注疫情的进展和迟迟无法脱下的口罩，新冠也慢慢淡出大家的视线。虽然疫情逐渐远去，但这次疫情留给各行各业的影响和改变却值得所有人反思。

日前，戴德梁行写字楼部的直播频道请到了智慧建筑及绿色金融服务平台以及华东建筑设计研究总院的两位嘉宾，对疫情之后的写字楼升级进行一次深度的访谈，希望从两位专业人士的角度，对写字楼未来的升级趋势，谈谈他们的看法。

我们整理了本场直播的精华内容，希望可以为大家带来一些启发！

廖亮

戴德梁行智能建筑及绿色顾问服务平台董事

第一代健康绿色建筑认证专业人员

清华大学建筑科学技术系学士

绿色Green

智慧Intelligence

绿色建筑已经是我们时代的潮流，疫情之后的绿色建筑将会更加关注人体的感受和微环境打造。

绿色建筑已经是我们时代的潮流。目前我们合作过的很多高端的甲级写字楼已经采用了国际绿色建筑评价标准LEED体系和WELL体系。在我们参与写字楼设计过程中，已经将室内空气，水，采光，照明，材料等健康，节能，环保因素考虑，创造出更优质的写字楼产品。比如说一个绿色建筑的设计运行策略，叫做过渡季全新风运行，这在上海的一些甲级写字楼已经在使用。这个策略的初衷是节能，因为上海过渡季较长，室外温度舒适，直接全新风运行可以大大节省空调能耗。这个策略还有个额外好处是在这样的疫情下，可以通过全新风运行大大稀释病毒，像ICU病房一样完全依靠新风来置换空气。

再比如健康绿色的办公建筑中，让我们体会一下下面两个设计细节：

1.     5Pa负压区概念，这个概念早前在设计中并不重视。这个5Pa负压区是专为建筑中的潜在污染设计的管理空间，比如清洁用品，打印机等，这个空间内具有楼板到楼板的隔断，可自动关闭的门，以及独立排风维持空间微负压，不多也不少，接近5Pa。这样的小小空间却为建筑复杂使用中可能产生的污染隔离提供了便利。但如果没有这样的空间，污染在建筑室内就很容易扩散。

2.     2︒C温差区概念，这个概念是专为不同体质人的热舒适而设计。我们都有感受，在同一个办公温度下，有些人觉得热，有些人觉得冷，很难协调好。这样的不同温差的设计，就方便不同体质人根据这样的需要自行选择适合区域办公。

智慧建筑未来将会在楼宇运营管理中发挥越来越重要的作用

智慧是写字楼产品的第二个重要趋势。我们刚才谈到的一些管理难题，比如写字楼内发热人群的发现和隔离，就可以通过智慧建筑的方式，通过红外识别和人脸识别进行监测和及时预警，及时发现跟踪，最大程度降低风险。

我们服务的北京凤凰中心项目，采用了智慧建筑的物联网系统加持物业管理服务，让楼宇每个角落安装传感器提升服务品质。比如洗手间的打扫，原来阿姨不知道要去哪里，现在洗手间的使用量计数器传感器将需要打扫的洗手间需求自动传唤到阿姨，阿姨及时赶到也不用白跑，提升了一倍的效率。

寇志荣

华东建筑设计研究总院

既有建筑更新研究设计中心研发主管

同济大学 建筑学博士

人性Hommization

韧性Resilience

产品应回归关注人的多样需求

首先，人性就是指写字楼设计必须回归对使用者这个核心人的关注，那么使用者全维感受的舒适就应该成为产品目标。从需求的深入程度上来看，使用者的感受层级可以分为安全（底线）、健康（中段）、幸福（高阶）三个阶段。如果从要素层面来看，我们就可以借助市面上有的各类标准了，比如美国的WELL（2014）的七大指标：空气、水、营养、光线、健身、舒适、精神等。如果要找一个点来落地的话，我觉得就是未来写字楼异质功能应足够多样。

实现功能多样可以聚焦两点，即典型人群挖掘和需求变化分析。未来，有几种典型人群值得关注：95后、00后作为未来办公生力军，他们价值观和需求的研究很重要；职场女性，很多是二胎妈妈，这部分人群的诉求也很特别， 可以进一步分析；国际客户、不同文化区域客户的诉求也值得深入探讨。其次是需求变化，比如就餐需求，很多白领在高档写字楼工作，但基本的用餐问题往往难以解决，优秀的食堂慢慢成为吸引人才的重要因素之一；健康需求，健身房、健身软件keep等越来越受年轻人喜欢，这一现象代表他们对健康的高度关注；焦虑缓解需求，写字楼是否能在空间排布、家具设置、设施植入方面有这些考虑；灵活办公模式需求，这次疫情将远程办公迅速推广，未来现场办公和远程办公共构如何实现；还有人际关系处理需求、新事物学习需求、亲近自然需求等等。

△ 腾讯滨海大厦丨来源于网络

腾讯滨海大厦，这栋企业型办公大楼就很有代表性，使用者是世界级高科技员工，这类人具有爱学习、爱冒险、关注高新技术、工作没日没夜等特点。他们更需要健康、创造力、工作生活边界模糊。设计充分考虑这些诉求，确定了“垂直校园”的设计基调，通过文化、健康、知识三个连廊完成整体建筑形态、空间、功能的建构。大厦内部的空间、设施、管理方式、智慧管理平台都较为完善，实现了要工作要健康更要幸福的目标。我们在调查中发现腾讯员工幸福感、归属感极强。

产品应具备需求的动态适应性

早期，写字楼设计聚焦点主要表现为如何提高生产效率。今天，聚焦点在于如何激发创新能力。未来，应考虑如何在活动与空间的相互激发之间形成动态关系，也就是说不仅要研究如何适应活动的动态变化、而且要研究如何刺激新活动的发生。

这种空间的适应性就是一种韧性，其实韧性是一个非常专业的理论词汇，有学者研究发现这个概念经过了工程韧性（engineering resilience）到生态韧性（ecological resilience），再到演进韧性（evolutionary resilience）的变迁。工程韧性主要强调应对变化的恢复原状的修复能力，这是一种工程思维。生态韧性则受生态系统特点启发，认为不仅要强调系统恢复到原始状态，而且要强调新平衡的形成，这是一种生态学思维。演进韧性的核心则是强调学习和创新的能力，这是一种动态的系统思维。这个词其实用在城市层面的更多，但我们建筑的发展也可以参考它的逻辑和内涵。

今天在疫情之下谈写字楼的韧性就是考虑它恢复常态的能力，未来谈写字楼的韧性就是考虑它对新活动的适应和激发能力，表现在设计上就是如何创新。以空间布局为例，是否可以在写字楼中留白一定空间，通过植入可逆性结构来充分适应活动变化或者说激发活动发生。再以空间规模为例，市场上的高档写字楼关于人均面积难有决策尺度，通常采用的方法是规范标准遵循、经典案例分析。而通过前面所提到的人和需求的分析我们希望能够给出更好的答案。例如，我们院2010年就做过一个研究报告是关于高层办公楼人员密度指标的，当时从分析美国的《the Life Safety Code》NFPA101和相关机构调查方法入手，反思我国高端办公楼的人员密度指标，最终获取当时甲级办公楼的适宜数据，方法很科学。今天，我们也正在此版研究的基础上应对需求变化进一步优化产品数据。

当然，我今天提及的内容是现有的并不成熟的认知，也是挂一漏万的，但希冀这样的讨论能激发群体思考，大家共同为写字楼的发展贡献智慧。

直播课堂总结

我们有理由相信疫情之后绿色建筑和智慧建筑将会迎来一次爆发式的增长，在产品设计中也将会更加关注人性和韧性；

面对纷繁的信息，戴德梁行写字楼顾问团队着力于整合专业力量和市场需求，为业主提供最有价值的信息咨询建议。

*本文根据直播内容重新编辑整理