2019年8月11日   来源：深楼市

前言

6月18号，高力国际发布的2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告显示：深圳甲级写字楼目前空置率达23%，其中空置率最高的为前海片区，高达65.7%。

报告一出，关于前海写字楼空置的文章层出不穷，仿佛都看到了前海的写字楼已经到头了。

昨天，针对前海写字楼是否空置这个争议，谈一谈我的个人看法。

刚好，前段时间外出路过前海合作区，拍摄了部分照片可供参考。

直击前海现状

前海合作区分为桂湾、前海湾、妈湾片区。截至2016年底，前海合作区以各种方式供应土地28宗，共引入15个重大总部项目。下图为已出让土地分布详情：

其中桂湾片区重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业，打造集中展示前海整体城市形象的核心商务区；

前湾片区重点发展科技及信息服务等生产性服务业，打造功能复合的综合发展区；

妈湾片区重点发展现代物流、航运服务、供应链管理等产业，打造具备区域生产组织中枢和国际供应链管理中心功能的保税港片区。

在我走完之后，对前海的评价就一个字，新。

大到写字楼，小到垃圾桶，你能看到的一切都是新的。

整个片区的景观绿化做得非常好，但走在路边仿佛是在逛公园。当天天气非常炎热，但是因为有很多树荫，还是比较舒服的。

走了大约30分钟，我们发现人真的很少。除了偶尔路过的中介跟售楼中心的销售，就只有工地上的工人和轰隆隆的器械声。

我跟江秋打趣说“要想确定这一带人气怎么样，看一看垃圾桶就知道。要是有很多垃圾，那就说明这个时间我们来得不对。”

江秋小跑到垃圾桶前一看，意料中的干净，没有任何垃圾~

环境挑不出一点毛病，接下来就是本文的重点，前海写字楼。

写字楼基本情况及现状

写字楼我从三个片区的表达性项目分析，下面我以表格的形式总结代表项目的基本情况以及现状：

桂湾片区部分写字楼情况

片区内写字楼包括华润前海中心、卓越前海壹号、前海金融中心、前海时代·企业汇馆等。此外，还有部分项目处于建设中。

其中桂湾片区以华润前海中心和卓越壹号为中心。

前湾片区部分写字楼情况

片区写字楼包括深港青年梦工厂、万科前海企业公馆、前海嘉里中心、前海法治大厦、前海深港创新中心等。

拥有前海管理机构的前海管理局位居于此，前湾片区可以说是前海目前最具代表性的区域。

其中，深港青年梦工场和万科前海企业公馆又是片区的中心。

妈湾片区部分写字楼情况

妈湾片区内写字楼包括世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、信利康大厦等。

现象证明空置率真的很高？

一路看下来，包括已经完工的、正在建设的、还未动工的，不得不承认的是前海的写字楼是真的多啊！

城市建面是新的，写字楼是多的。但是现在的前海，几乎看不到上班族的影子，也看不到居住的影子。

现在的前海，空置率确实高。

不管从高力国际公布的数据还是自己实地走一遍，表面现象看似是这样没问题。

在前海管理局印发关于促进前海企业回归租金补贴通知后，自媒体们便坐不住了，唱衰前海写字楼的稿子满天飞，并称这是深圳zf首次出钱支持写字楼出租。

但有一点，其实大家都知道，目前在前海注册企业实际并未在前海办公，原因在于当下的前海配套和整体规划还未起来，当时zf利用各种企业注册享受各种税收优惠，吸引了不少企业在前海注册，但办公地点未在前海。

前海管理局引发租金补贴，就是为了促使那些在前海注册但未在前海办公的企业回归前海，所以现在说空置，为时过早。

从官方公布的真实数据表明，今年上半年在前海注册企业增加值增速超过16%，税收收入同比增长23.7%。

自媒体们大肆宣扬前海写字楼空置不过是为了蹭流量，因此也故意弱化了一点，就是前海目前还处在起步期和成长期，是一个大工程。

等规划落地之时，便是大量企业回归办公之时。

再放眼整个深圳写字楼，因为片区的快速发展，都拥有了自己的写字楼和商业，从某种意义上说这也让深圳的商务格局分流了。

如果只从此刻的数据出发，那么前海的写字楼确实是空置的。

但是一座写字楼是否空置，我们除了要看总量，还要看片区的发展、建设周期、以及整体结构。

如果要与其他一线城市比较，不得不说的是深圳仅有40年的历史，城市仍处于建设和不断完善阶段，人口也处于逐步聚集的阶段。

所以，写字楼出现阶段性、暂时性空置属正常现象。

而且整个前海目前已投入使用的办公物业共10个，其中包括：

以前海深港基金小镇为例，目前已有三十余家机构入驻办公。

其中包括：中国（深圳）知识产权保护中心、朗玛峰、东亚联丰投资、恒生前海、UBS、中信证券、华泰证券、广发证券、宁波银行等。

这10个项目中签约入驻率达到九成以上的有5个，占了一半。

其中，早期投入使用的海运中心、企业公馆、深港创新中心3个项目的入驻率达90%，前海梦工场的入驻率更是达到100%。

2018年新入市的前海自贸大厦、信利康大厦签约率分别达到100%、80%。

如果从城市的生产总值来分析，在公布的数据显示：

2019年上半年，深圳地区生产总值达12133.92亿元，同比增长7.4%，分别高于全国和广东省1.1和0.9个百分点，名义增速达10.21%，增量仅次于北京。

这些数据都可以显示深圳较好的发展势头，营商环境持续改善，写字楼的需求将会持续增长。

所以，前海的写字楼存量会被未来入驻的企业消化，何来空置一说？

整个前海建筑规模约为2600万-3000万㎡，写字楼规划为6成以上，居住人口和工作人口将达到90万。

规划还未实现，但未来却十分值得期待。

最后

前海打造的目标是令世界瞩目的“东方曼哈顿”，可以说发展前景无限。

有人说，深圳未来的10年看前海，那现在的前海，是否雏形已现？

我的答案是，对的，雏形已现，静等风来。

如果要给出一个前海规划实现的时间，我觉得还要再等10年。