来源：沈阳商铺网

序：随着认识沈阳商铺网小编的朋友越来越多，也有越来越多的粉丝问沈阳商铺网小编关于门市的问题。而当沈阳商铺网小编深入研究和调研后发现：门市的问题——首先，逻辑没那么简单，其次，特例经常存在。最后，讲专业了，大家看不懂；讲简单了，大家说我业余。

所以沈阳商铺网小编辗转反侧，还是决定从普通百姓的视角，亦步亦趋地，把关于门市的投资问题，以沈阳商铺网小编新颖的角度和方式，讲给沈阳商铺网小编的朋友们听。因为每个人写文字的角度不同，没法做到面面俱到，沈阳商铺网小编愿意接受大家更多的建议，但也请往下看的朋友注意沈阳商铺网小编的这个前提：从普通百姓视角出发的门市投资。

（注：三部曲中提到的门市均为社区底商，商场门市的水太深，一般收入稳定的都是商业自持的，而外卖的商场商业可靠性沈阳商铺网小编不敢确定，因此本文不做推荐）

沈阳商铺网小编将把门市投资的内容分为三部曲来写：

第一部：突破观念；

第二部：技术指导；

第三部：具体实战。

接下来，就是三部曲的第一部——突破观念篇。

01背景：

步入2019年，沈阳房产火热的一塌糊涂，大概的价格区间已经是：

高层：不提品牌，无论是小高还是高层，无论是清水还是精装，价格基本都直奔14000——14500。

清水洋房：不提品牌，清水洋房价格都迈入15000——16500。近两天沈阳商铺网小编的文章也一直在讲这个事情。

【楼盘报价这么高？沈阳房价要降了，等着瞧吧……】

沈阳商铺网小编虽然担心很多朋友没有远见，一直在鼓励还没改善的朋友尽快上车，但是，面对越来越贵的总价，也能理解很多朋友的犹豫——现在的现状犹如股市牛市被大家知道的前夕，如果按历史的角度来说，下一个阶段很有可能就是熊市的到来。

虽然房产和股市还是有一定区别，但高资产人群一旦高额投资一个大洋标准层，甚至是洋房一楼或叠拼下叠时，几百万进去，说不担心，是假的。

但是，面对地价越来越贵的现状，以及洋房一楼和叠拼下叠纷纷破450万和500万时。很多朋友即使犹豫，但也不知道该作何决定。

买理财？

资产飘忽不定，还是不如实体产业让人放心。

买门市？

毕竟在全国限购时代，作为商业属性的门市，是不限购的，它的购买更自由。

可是，很多朋友自己是从来没研究过门市的。

因此，当手握可杠杆300万以上资金的朋友，在大多数人依然往住宅市场里疯狂进驻的时候，犹豫的你，如果想转投门市，到底该何去何从呢？

02在哪买？

保险行业有一句话：决定大于努力，视野决定格局。因为这第一篇是观念篇，所以沈阳商铺网小编在这里先不提过多的细节，更多的是打开各位的视野。因为如果大家想改投门市了，你最先要考虑的，应该是在哪买。

对于大多数人来说，决定基本可以归纳为两大类：

市内五区和新兴区域，其中，新兴区域又可以分为浑南和其他新兴区域。因为浑南的火热程度，相信不需要沈阳商铺网小编再赘述了。如果在2019年以前，沈阳商铺网小编可能也会建议各位买市内五区。

因为市内五区的新门市的传统优势是：

01人口基数大

02租售可能更容易

03年增值空间较好

但从近几年的真实情况来看，市内五区的门市也出现了相应的弊端：

01新门市数量不多，且价格昂贵，回本年限变长。

02人口基数虽大，但市内五区购买人群呈现老龄化趋势，消费能力和意识变弱，很多实体属于不开不甘心，开了不挣钱的状态，市内五区的门市一年甚至半年更换一家店的趋势越来越明显。

03优质的二手转手门市极少，且首批增值效益已经被榨干，且不说高昂的16.7%的交易税费等细节问题——你能接手的市内五区二手门市，不是有问题的门市，就是增值被榨干的门市。

因此，换算一下高昂的买卖成本，再从目前沈阳大力发展新兴区域的态势，以及结合目前沈阳市内人口流动的趋势。

新兴区域，尤其是浑南，将是更多朋友的最佳决定。这里有一个很重要的前提——买门市，本来就是给具有长远眼光以及高视野和大格局的朋友们准备的。而新兴区域的长远发展，可以说与以上买家的特质几乎完全吻合。

沈阳商铺网小编具体的推荐原因是什么呢?

原因有四点：

01地价成本决定门市成本，增值空间极大：无论是新市府29号新拍出的高地价，还是东湖2年前的7500的地价，抑或是东湖下半年可能会入市的至少9000打底的地价地块。浑南的地价增值速度，即将或者说已经进入快车道。而目前市面上在售的浑南区域的门市，原始地价演变成的门市还有极大的自身增值空间。再加上门市自身的8%到15%的年增值率，可以说，浑南区域的新市府和东湖这类改善聚集板块的门市，如果购入，将会达到将近双倍的账面增值。

02浑南是未来中产和高阶消费群体的聚集地：咨询沈阳商铺网小编买浑南楼盘的朋友，绝大多数都是40岁以下的朋友，这类朋友的事业正处于最佳时期，且素质极高，购买力极强，接受新事物的能力也极高。相应的，他们的下一代也是具有优秀的视野的孩子或成人。

03浑南的经营业态可以更丰富，更高端：当第二点提到的这样一波沈阳最优秀的人才聚集浑南后，你的经营业态决定可以更丰富，甚至是一些网红店都可以开设，因此，你购买的门市经营成功率也就变得极高。

大家可以参照浑南奥体银卡路区域的各种高中端品牌店铺就可以知道浑南社区底商的丰富性照比市内五区能强多少了。

04即将建成的大品牌门市和高端改善社区不少：买新门市，也怕交付时间过久，而浑南这两个大品牌大量聚集的新兴板块区域里，有门市在今年即将交付的，以及对应高品质住宅在今年交付的，也有不少。这也大大缩短了新门市的弊端——较长的空档亏损期。是的，沈阳商铺网小编也特意强调了大品牌门市的重要性——一是后续维护及物业配合有基础保障，二是大品牌聚集的吸引力效应和业主消费能力有经济保障：二者合二为一，才是稳赚的前提。在这一点，大家可以照比浑南长青区域的华润奉天九里的社区底商就可以知道大品牌门市的易出租率和易经营率的趋势了。

05同样的大面积门市或者同价格门市，新兴区域更有优势：买门市，一定是越高投入，越高营收。比如洗浴类和高档饭店类门市：它的独有性更强，不可替代性更高。而同样价格的门市，可以回看第一点说的增值问题：它的双倍增值空间远远大于市内五区的门市增值空间——归根结底，门市，还是地产的一种，而地产，还是取决于地价。

好了，沈阳商铺网小编本想言简意赅，但还是在三部曲的第一篇里啰嗦了太多。只因为我亲爱的朋友们：观念问题，至关重要——成功往往只有两步，一步是开始，一步是坚持。

沈阳商铺网小编在这里替你迈出了“突破观念”这第一步，接下来关于购买门市的细节指导，请等待沈阳商铺网小编的第二部曲——技术指导篇吧。我是沈阳商铺网小编，一个对沈阳房地产市场持有积极乐观态度的业余房产爱好者。哪里有价值增长，哪里就会出现沈阳商铺网小编的文字。