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“蟠龙天地”都没人要！你知道那些年大虹桥的房子有多难卖吗？

发布时间： 2023-04-12   点击次数： 159次   来源：上海公寓网   作者：东渡悦来城官网小编整理

被网红附体的大虹桥，要么上演千人摇，要么积分冲破天际线，这里的房子一直都是一房难求的局面。

但你知道，在早些年，大虹桥的房子有多难卖吗？

就说最红的蟠龙天地，一期开盘的时候，开盘当天都没有清盘，最终还剩20多套房源，第二天才卖光的！

01 闵行华漕

闵行华漕自从有了大虹桥概念和规划，就开始了“借势”。但起步，是真的很难！

首创禧瑞荟是这里第一个上市的新房，早在2019年，当时这里的房价只有6.19万/平，在只有256套房源的基础上，到最终认购结束，才收了40位购房者的认筹资料，认筹率不足2成，那销售数据惨淡的都可以和现在的崇明、金山行情相比了。

首创禧瑞荟当时开盘时的周边现状，惨不忍睹

最终因认筹数过低索性取消了公证摇号开盘，后面不得已启动中介分销渠道来帮忙卖房，而且还卖了相当长一段时间。这哪还是现在大家熟知的一房难求的热闹场面。

这么惨淡还是因为当时吹的牛太大，又没有什么实质性的落地，比如项目开盘时周边一望无际的工业区，那时的13号线连影儿都没有，更不用说还有宏达的前湾规划了，就这样的地段，购房者能接受才不正常呢。

当然，仅时隔一年，这里就发生了天翻地覆的改变，2020年12月，首创禧瑞荟二期开盘，那叫一个空前盛世，268套房子吸引了1365组购房者，超过500%的认购率，价格抬高到6.6万/平（创新高），在上涨了5000元/平的当下，还惊艳了整个上海。

当时，首创禧瑞荟的认购条件都比一期有了更足的底气：

个人首套房存款冻资证明不低于150万元，二套不低于300万，企业购房银行存款冻资不低于房源套均总价100%。

而且想看样板间，不好意思先验资，否则一律不接待，就是这么一幅霸气十足的豪横态度。

一年能够有180度的大转弯，就是华漕吹的牛都落地了，比如12年制华师大全龄教育资源（购房者家长的白月光）+13号线延长线规划的利好（交通大动脉打通）+虹桥前湾规划的公布。

这些利好都在这一年当中逐步兑现并付诸实践，那么认可华漕的也就自然多了起来。

现在的华漕，再也不用担心客户少了，再也不用启动中介分销来卖房了，单凭华漕的这些规划，就已俘获众多购房者的心，他们所面临的问题是，如何能让付款更优质的客户来买房呢？

今年第一批入市的项目中，碧桂园铂悦前湾刚刚开盘没多久，刷新了大虹桥最低入围分数线45.12分，这个分数几乎可以说任何人都能买了。

该盘所在的华漕位置并不是十分优质，周边还有大量动迁房社区，整体环境面貌一般，同时在南还有沪常高速，最南侧的楼栋或许会有一些噪音污染，而且距离在建的轨交13号线也比较远。

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华漕的另一盘大华紫樾府预计下半年入市，指导价6.6万/平，基本与碧桂园铂悦前湾持平，项目推出约99/127㎡3/4房。其实该盘才是华漕的明星项目，仅一个交通就赛过碧桂园铂悦前湾，该盘距离在建的13号线非常近，属于标准的轨交房，且项目都是高层住宅，社区圈层非常统一。

该盘的购买难度或许会非常大，冬哥认为低于70分的客户希望不大。

当然，大华的槽点很多，尤以物业为主，网友就说道“买了大华的房子，你会跟物业斗到底的”。

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02 青浦徐泾

青浦徐泾现在也是红的发紫，像去年万科天空之城八期捅破天际线的82.88分，真是羡煞旁人，比更网红盘蟠龙天地都高，但你知道在早前，这个盘有多狼狈吗？冬哥给你讲讲它的故事。

万科天空之城可以说是“虹桥一哥”，早在2017年进入市场的时候，凭借着TOD这一概念迅速走红，在2017年3月首次面世，报价逼近6万元，348套房源在开盘当日全部售罄。2018年3月再次开盘，彼时，正遇上它的劲敌，就是即将开盘的仁恒西郊花园，万科天空之城推出283套房源，认筹数为272，认筹率96%。虽未有首开盛况，但销售成绩也还算亮眼。

2018年12月，在送走仁恒西郊花园最后一批房源后，万科天空之城也迎来第三次开盘，均价仍为5.8万。然而，让人大跌眼镜的是此时万科推出的722套房源，仅有区区302人参与认筹，认筹率刚过四成，跌幅超过50%，再加上部分购房者放弃购买，最终这一次去化率不足三成。“虹桥一哥”的名声被摔得稀碎。

而且，到了2019年的6月，这一批722套房源的去化，还有103套，大半年时间都没有完成去化，你就知道了当时万科天空之城有多惨！

送走仁恒后，招商来了。

2018年7月，万科以295254万拿下青浦区徐泾北大型社区崧泽大道北侧33-01地块，楼面价33160元/㎡，土地面积49466.2m²，建筑面积89039.16m²，容积率1.8。

就在同一天，招商以324503万竞得青浦区徐泾北大型社区经十路西侧27-04地块，楼面价33160元/㎡，出让面积39144㎡，容积率2.5，建筑面积97860㎡。

两宗地块就是后来入市的万科天空之城三期星之屿与已开盘的招商虹桥公馆。

2019年6月16日，招商虹桥公馆入市，448套房源，去化约5.5成，这个成绩在大虹桥板块也不亮眼，板块内4月份开盘的中核锦悦府开盘当日去化约9成。

随后7月14日，万科天空之城三期星之屿入市，在有着130%的认购率外加70多组小筹的情况下，304套房子竟然还没卖完，开盘当天去化9成，要放到现在早就哄抢了。

而在当年的10月26日，这两对冤家又撞车同时开盘，可想而知，这两盘卖得一个比一个惨。招商虹桥公馆448套房源去化6成，而万科天空之城星之屿417套房子去化就只有6成，简直太惨了！

2019年何止是万科天空之城和招商虹桥公馆惨，还有比这两盘更惨的项目金地虹桥世家，同在大虹桥，简直就是无人问津的状态。

2019年2月19日，金地虹桥世家开盘，共收筹61组，对比210套房源数，认筹率连三成都不到。而在它的认筹首日，更是只有不足20来组客户前来认筹，售楼处充满了愁云惨雾景象。

在当时大虹桥满是精装房的背景下，金地逆风造了一个毛坯房，连装修减配的操作都省了；另外离地铁站也是远，也显得鸡肋，那么这样的房子不被认可也就理解了。

当然，在限价背景下，现在的徐泾可谓是“春风得意”，这里的新房，无论是品质有多差，周边有无地铁，开盘都会迅速秒掉，说到底还是这里坐实了价格倒挂趋势，毕竟网络上传言的9万+的成交价在现实里是存在的，再加之虹桥商务区宏达的规划，青浦徐泾想不火都难。

所以今年的新房，无论是地段更忧的蟠龙天地，还是地段很一般甚至不会触发积分的俊灿星城，亦或是南山雨果北侧的两个非常小体量的项目，大概率都会开盘就清盘，没办法，这就是当下大虹桥的市场。

虹桥璀璨公馆是徐泾全新盘，预计三批次入市，该盘位于国家会计学院南侧，距离2号线西延伸潘祥路站直线约900米，是个准地铁房。

项目推出约86-104㎡2-3房，房地联动价6万/平，也是具有优势的项目，同时项目还有约1500平的健身会所，含有泳池、健身房等一系列功能，这对于大虹桥众多项目来说，也是一大卖点，分数预计70分上下。

蟠龙府也是全新盘，位于虹桥璀璨公馆的西北侧，相对来说，距离地铁站更近一些，房地联动价也为6万/平。

项目将推出建面约80-137㎡2-4房，可能该盘的位置更能博得购房者的喜欢，预计分数或要比虹桥璀璨公馆略高。

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这两盘也互为竞品，预计分数都会相差不大，对于购房者来说，如果两盘同在一批次里的话，那么买到的机会就会相对大一些，其实对购房者来说是个好事儿。

也就4-5年的光景，大虹桥的行情就发生了天翻地覆的局面，说到底还是之前的规划都在逐步落地，与此同时，二手房价格又被一步步夯实，在有着巨大倒挂空间的前提下，那么这里也就成为了购房者争抢的焦点。