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现在的上海楼市，能谈“抄底”么？

发布时间： 2023-03-10   点击次数： 162次   来源：博隆商业广场   作者：宛耀飞

近期，关于上海楼市的调控政策又频出说法。

从首付款比例、贷款利率，到五大新城的购房资格，将会全面宽松；

这其中，可能只有一个“稳”是对的。

从今年5月份开始，全国各大城市的楼市都在进行不同程度的调控；

放松购房资格、不断下调贷款利率……

时至今日，上海的限购政策依旧是丝毫未动。

认房又认贷，二套严格按照首付款比例的70%的比例来执行。

有些开发商甚至对于首套的新房买家来要求50%以上的首付款。

也只有在大环境降息的情况下，稍微少还一点点利息。

政策的暖风好像始终吹不到上海。    

01.

去年，刘副总理大会上明确表示了了房地产是国民经济的“支柱行业”；

更为重要的是“正在考虑新的举措”；

并表示了地产能否稳定的底层逻辑，“城镇化仍处于较快发展阶段”。

1998年房地产行业启动之后，2003年曾将房地产行业明确为“支柱行业”；

到明年，已经正好是20个年头。

今年一系列放松的调控政策，实则上不如这短短的一句话。

政策上基本已经见底，市场也真的不能再这么继续差下去了。

去年1-11月全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；

其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。

很大一个问题就是，内需严重不足。

据数据统计，去年1~9月，居民存款比2021年底增加了13.28万亿元。

前三季度居民存款增幅显著超过2020~2021年前三季度平均水平，且主要增加的是定期和其他存款。

老百姓消费在减少，宁愿转为持有现金，也不愿进入楼市。

未来各城对于房地产政策想必会有更大程度上的宽松；

而“三支箭”所带来的纾困资金只能紧急救助房企，

能真正让市场复苏，最重要的还是信心。

02.

至于上海，会不会更多的政策来刺激市场；

个人认为，可能性还是不大。

2022年，上海楼市政策调整次数最多的板块之一，是临港。

去年10月27日，临港的限购政策从3年上海社保（含临港1年），变成了1年上海社保（含临港6个月）；

当然，这是在一定的条件基础下。

作为5大新城之首的板块，发展周期太长，而且人口导入严重乏力；

新房市场目前的库存量巨大。

据统计，目前临港的全新商品房的库存量已经达到了约3.4万套。

基本每一个板块都有存量。

而且，去年11月临港二手房也是惨不忍睹，滴水湖核心区，成交仅约40套左右。

新房存量严重挤压，二手房接盘寥寥无几，房价难有涨幅；

所以，临港可以说是整个上海的“一条特殊行情”，再多的政策刺激也属于正常。

除此之外， 在新房的政策面上就再也没有过多的举措了。

不过，市场热度骤降是有目共睹的。

城央内环内的金隅外滩东岸，从首开的70.62分，到现在的53.12分；

八批次杨浦的竞争还要激烈，分数可能会继续创新低。

大虹桥的青浦徐泾，60分左右的积分已经能够挑选到不错的新房了；

虹桥公馆3期甚至都不用积分。

七批次中浦东部分的新房，开盘去化率甚至不足5成……

这样的新房表现，虽然相比与前两年来说，热度是降了不少，不过，这可能才是比较合理的市场。

当然，还有二手房市场，这是一个能够体现真正刚需的方面。

去年11月的成交量是1.61万套左右。

不过接下来的3个月，成交量可能会持续走低，因为放开了；

就连繁华喧嚣的新天地都显得萧条了。

未来的3个月左右，也将会迎来高峰时期，而二手房最最最重要的方式就是实地考察！

这样的情况下，二手房的成交量势必不会高。

如果上海楼市的政策真的要调整的话，也只有在五大新城和二手房的“三价取低”上做文章了。

目前，新房市场去化比较难的当属于郊外环的项目；

奉贤柘林板块某新房，今年7月开盘推出444套房源，知道现在，去化仅20%左右。

另外的五大新城中，松江还能勉强依靠中介消化；

嘉定由于轨交较多，沿地铁的新房早晚都会有购房者买单；

而青浦新城新房量暂时还不是很多，所以也没有多大的存库。

对于郊外环的新房，也可以适当的降低社保年限来消化部分库存；

问题是，即使放松了限购，没有产业、没有地铁，会有多少人愿意去？

可能，上海楼市维持现状才是最好的。

03.

最后说一下，上海新房市场的房价，是不会降的。

而且，现在都要给房企让利，让更多的房地产企业参与进来；

你真的以为，现在新房质量问题频出，那谁看不见么？

市面上真的能做好产品的开发商，真的一只手就能数的过来。

虽然，现在整体的市场的政策面都在往好的方面发展；

不过，真正意义上的回暖，可能还需要一点的时间；

即便在疫情过去之后，上海楼市也很难启动向上的行情了，大概率还是趋于平稳。

至于还有没有尿，我想上海这座城市是一点都不缺的。

对部分买家来说，应该是个不错的机会；

假如你的积分不是很高，预算又有限，执着于新房市场的情况下，现阶段，到明年的一季度，基本就可以上车了；

预算充足，积分不够的也可以出手了；

剩下是口袋又鼓积分又多的大佬，明年新房市场可以慢慢挑。

而二手房市场，现在可能还不是一个能够“抄底”的好时机。