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上海商铺投资,购买博隆商业广场商铺与公寓逻辑

发布时间: 2022-05-11   点击次数: 31次   来源:上海商铺网   作者:高楼迷

 

一、为什么投资上海商铺不动产

1、优质不动产投资灵活,收益多元化

A、收益情况、B、保值属性、C、增值属性、D、投资门槛、E、投资风险。

股票:股票投资的极度风险性;波动强烈;长期收益难以预测。

理财:实体经济衰退的影响风险系数日益增加且回报预期持续向下;国际原油期货杠杆交易存在价格波动、流动及操作风险。

黄金:投资变现成本高、手续繁琐、收益单一,升值有限,100%金额交易。

收藏品:技术、资金门槛高,市场鱼目混珠。

不动产:资产价值稳定(长期持续上涨),资金灵活,随时变现(买卖或抵押套现),享有物业升值与高额租金收益,并可贷款投资。在国内稳定投资渠道稀缺的条件下,优质不动产是投资的主要渠道。

2、能动用金融杠杆,撬动资产量变

优质不动产投资灵活,收益多元化

不动产投资成为当下稳定性最高、收益率最好的投资模式。租金收益加上不动产增值,风险指数较低,投资收益稳定且坐享土地增值红利。特别是一线重点城市,不动产投资已成为财富增值的风向标。

购买不动产,能运用金融杠杆,小成本撬动大资产。商业地产50%首付比例,成就更高的投资收益。

 

二、为什么投资上海商铺?

1、更稀缺的投资价值,复合增长率几何级增长

A、政策、B、稀缺性、C、收益率、D、增长率。

住宅:主要作为居住的刚性产品,具有一定的投资价值。但其受限购限贷等政策影响较大,波动性较大;租金收益率1-2%左右。

公寓:于住宅限购、限贷,类住宅产品投资相对活跃,但受政策面利空影响较大。公寓产品定位较为模糊,市场不清晰,以及政策限制。投资回报基本稳定4%以下。

办公:办公产品的使用价值受流通性影响和商务圈影响较大,普通投资者很少关注。

商铺:商铺投资不受政策影响;为确保运营在政策调控下,散售商铺日益稀缺;商铺有不动产价值和商业运营价值,基本回报在6%以上,复合增长率15%以上,通过良好的运营管理,综合回报率甚至超过30%以上。

2、商铺价值被低估,未来升值潜力巨大

商铺增值潜力

住宅与商业普遍存在的倒挂关系,商铺价值被严重低估,未来将有补涨空间。

特别是面向新兴发展区域的商业综合体,其价值将随着区域发展大量人流的导入而得以真正体现。所以商铺性价比优势决定了其将是现阶段内投资的主要渠道,也是当下购买商铺的绝佳机会,特别是在当下电商时代,商业综合体的优势更为明显。

 

三、为什么投资华新的上海商铺?

地位:•长三角一体化国家战略;•大虹桥核心地位;•打造会展、贸易、产业;管理、交通四大平台;•华新属西虹桥腹地,大虹桥功能区。

交通:•“三横三纵” 上海外围黄金区域坐标;•区域内新老城区交界的“黄金”十字路口。

功能:•区域作为大虹桥四大平台中贸易功能的重要组成部分。

收益:•承接区域贸易产业和展会人口外溢或发展红利。

机会:•稀缺BLOCK国际街区散售产权街铺。 •区域发展机会,作为西虹桥 发展的腹地,区域环境的上升空间巨大,目前区域价格同比华漕、徐泾等同属于大虹桥区域存在明显价格洼地现象。•地产价值机会,商住价格比明显不符。按行业法则,商住价格比一般在11.5-3(金茂府住宅后期将卖5/㎡) •商业价值提升机会,未来随着周边大量住宅项目的入驻,与产业及展会人口导入,区域商业环境还将逐步成熟,商业发展的空间或格局将更大,商业价值潜力巨大。

 

四、为什么买街区式(BLOCK)商铺?

场景体验:•先进国际商业开发理念,•商业、休闲、娱乐与街区融合式的场景消费体验。

敞开式动线:Z字形消费动线,提升双边铺位消费活力,形成商业洄流与重复消费,无死铺风险,•便利于商场活动植入,有效积聚各组团节点的客流。

业态规划:•物理界面设计决定了各集中业态的合理区隔,形成规模与聚集效应。增强目的性消费。

可餐饮:•可做重餐饮,相当于传统街铺的营商模式,相对于住宅底商具备可餐饮条件。

实体铺:•独立实体产权街铺,一铺三代的风险保障,非盒子商业等虚拟产权商铺可比。

 

五、为什么买博隆的商铺/公寓?

区域唯一:

区域唯一大型综合体

产品稀缺:

•稀缺BLOCK国际街区

•可重餐饮比例高

•独立实体产权街铺

•不限购不限贷

4.5米层高稀缺loft

•用途多元化(投资、自住、办公)

•空间创意多元化

•商业之上的公寓所独享的配套优。

•独公园景观

成熟运营:

•自持45%,具备长久稳定运营的基础。

•满铺运营,统一管理。

•覆盖全区域居民,共享大虹桥板块商机及展会人潮

•自带行政公寓,自给自足的客流支持

•数据支撑:超市人流?客单价?

多元化需求:

•固定资产投资需求

•商办属性可满足O2O商业需求

•可满足商业注册需求

•项目经营商家的自用需求

品牌背书:

•项目建设十几亿元未贷款

•项目作为甲方在沪首个形象商业项目,运营成熟后才选择部分出售,资金用于后期开发之用。

 

六、为什么现在要买?

宏观经济:

•投资渠道有限,稳健的投资机会稍纵即逝

•不动产保值增值

020线下商业布局

•风险规避(货币贬值、实体经济下行、P2P爆雷)

价格洼地:

•从区域发展空间而已,作为西虹桥发展的腹地,区域环境的上升空间巨大,目前区域价格同比华漕、徐泾等同属于大虹桥区域存在明显价格洼地现象。

•从地产价值而言,商住价格比明显不符。按行业法则,商住价格比一般在11.5-3(金茂府住宅后期将卖5/㎡)

•从商业价值而言,未来随着周边大量住宅项目的入驻,与产业及展会人口导入,区域商业环境还将逐步成熟,商业发展的空间或格局将更大,商业价值潜力巨大。

稀缺产品:

•区域唯一的运营成熟综合体。

•稀缺BLOCK国际街区

•运营成熟,商业满铺,别家商业项目空铺吹泡泡虚拟回报销售,我们现房满铺带稳收益销售。

销售政策:

•低总价低门槛投资,首开低价入市、低开高走、限时优惠、限量发售。

•享受部分商铺运营补贴。

•首批开盘,择优(位置、租金)入货。

 

七、主要抗性问题

区域篇

•西虹桥发展腹地的地域;

•“三横三纵”交通网络的西虹桥黄金区域坐标;

•区域内新老城区交界的“黄金”十字路口。

交通不便没地铁

•区域型商业定位,消费需求主要集中在区域内;

•主要客群消费力就是本区客户的刚性消费力;

•商业综合体拥有足够停车位,满足一站式消费,可承载商圈边际消费群的涌入;

•未来随着大虹桥的发展,区域公共配套环境愈加成熟。

商家档次低

•满铺商业运营的招商起势策略;

•商业项目需要一个培育期,随着金茂府的带动,未来客户等级的提升,品牌商家的更新次在必行;

•品牌店如必胜客正在重新装修,就为迎合未来急速增加的客户数量及消费力升级的需求。

租金低

•作为沪上首个形象商业项目,又有自持45%的限定,所以在运营培育阶段,选择成熟起步策略,以合理业态规划为重,非以盈利(租金)最大化为运营策略。

•商业需要培育过程,非一天形成的,租金必然是从低到高的过程;

•非虚拟回报,是实实在在的稳定收益;即买即收益。

•本项目租赁合同规定的租金是逐年递增的。

•享受部分商铺运营补贴

价格高

•从区域发展空间而已,作为西虹桥发展的腹地,区域环境的上升空间巨大,目前区域价格同比华漕、徐泾等同属于大虹桥区域存在明显价格洼地现象。

•从地产价值而言,商住价格比明显不符。按行业法则,商住价格比一般在11.5-3(金茂府住宅后期将卖5/㎡)

•从商业价值而言,未来随着周边大量住宅项目的入驻,与产业及展会人口导入,区域商业环境还将逐步成熟,商业发展的空间或格局将更大,商业价值潜力巨大。