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酒店管理合同大起底！小J来揭秘

发布时间： 2023-05-09   点击次数： 186次   来源： 仲量联行JLL   作者：1788国际中心官网小编整理

Hi~点开这篇推文的你，不久前的假期去哪儿了?感受久违的大山人海人间烟火和欢聚时光之余是否也对各地酒店的价格和体验产生了深刻的印象?

据统计，在刚刚结束的“五一小长假”里，我国的出行人数达到274亿人次，热门城市酒店预订量超2019年1.9倍

和正在滑手机屏幕的你一样，小J与朋友Aimee的假期出游也是快乐与疲惫交织;他们前往了某旅游城市，在行前攻略和“住店”这件事儿上，有着这样一番体验和疑惑.....

小J酒店揭秘1

“区域附近就此一家”并非巧合，而是学问一酒店区域发展限制AOP(Area of Protection)。

所有的中端、高端和奢华酒店都存在“区域发展限制”。这一条款是出于酒店业主方对酒店运营商的约束，业主花费大量资金投资酒店，都希望酒店能带来健康的、良好的投资回报，而确保自己酒店在所处区域的一定范围内没有同品牌的存在。仲量联行近期调研的酒店样本显示，有42%的高端酒店选择以酒店正门为圆心、以0-5公里为半径画圆的方式界定了限制区域。

小J酒店揭秘2

客房费用只是酒店总收入的一部分;此外，收费的不只是酒店“老板”，还有酒店运营方。

在酒店的运营中，存在业主方和酒店运营方两种角色;前者会委托后者打理酒店，双方签订合同后，酒店运营商将运用管理技术、营销渠道等专业能力实现酒店收益的最大化，并向业主方收取管理费用。其中，酒店运营商的主要收入来源是基本管理费，一般基于酒店总收入或经调整总收入按比例提取。仲量联行近期调研的酒店样本显示，只有3%的酒店运营商的基本管理费以客房总收入为计费基数来收取，92%的则以酒店总收入为基数。

小J酒店揭秘3

作为业主的“管家”和酒店运营团队的第一责任人，酒店高管之一-酒店总经理全权负责酒店日常运营管理工作，是运营团队的领航人。作为酒店运营中的关键角色，这一职位的任命需要得到业主方的审批;，在确定候选人之前，业主方通常可以拒绝3位候选人;此外，业主方同时有权提名委派一名酒店副总经理和/或一名财务副总监，协助酒店总经理及财务总监的日常工作，包括参加酒店的月度财务会议、业主与运营商的月度例会酒店的每日晨会等运营相关会议。

小J酒店揭秘4

影响住客体验的关键--室内硬件的预算。了解一下家具装置设备储备金 (FF&E,Furniture,Fixture& Equipment)吧!

这一笔费用专门用于定期更换和升级酒店家具、陈设装置、装饰及设备，旨在避免酒店家具装置设备老化而影响酒店品质，运营商通常会要求每年从酒店总收入中提取一定比例的装置设备储备金。一般情况下，酒店档次越高，家具装置设备储备金提取比例越高。仲量联行的调研显示，90%的奢华品牌提取的稳定年储备金在总收入的4%及以上，而近50%的高端酒店提取的稳定年费率可以达到4%及以上。

看完小J的科普，不知道你是否对酒店的“隐藏管理”有了进一步了解呢? 上述的条款与术语，均见于酒店管理合同;这一份契约中的字词，不仅会影响普通消费者的体验，更与酒店业主方与运营商的利益与合作休戚相关。自1948年世界上第一份酒店管理合同诞生后，它就成为在酒店全权委托管理模式下约束业主方和运营商最重要的文件。

仲量联行根据收集到的中国内地市场近10年间签署的、涵盖行业主流品牌和不同酒店类型的近80份管理合同为研究对象，推出了《破界而生，重塑平衡2023年中国酒店管理合同白皮书》，旨在帮助酒店业主方站在资产管理的高度，赋能酒店项目的健康推进，助力中国酒店业的可持续发展。该报告所涵盖的酒店中高端酒店和奢华酒店分别占比54%和28%，拥有101-200间和201-300间的酒店项目分别占比32%和35%，是一次对中国酒店管理合同的“全景扫描”o

酒店管理合同关键条款扫描：

签约年限

审批权限

基本管理费

关键职位人事审批权

奖励管理费

业主方其他权限

技术服务管理费

业绩测试与终止

家具装置设备储备金

酒店开业运营物资和筹开预算

区域发展限制

违约及相关赔偿等

报告发现：

基本管理费提取比例谈判空间与酒店总收入成正比

奖励管理费灵活多样公平协商创造双赢

技术服务费前置或将影响合同谈判主动权

周涛

大中华区酒店及旅游地产事业部

董事总经理

仲量联行

作为仲量联行酒店资产价值管理系列的最新力作，《中国酒店管理合同白皮书》聚焦让业主方、运营商共创双赢的关键因素，旨在帮助业主方充分理解酒店管理合同条款的内容及其深刻含义，赋能单个项目和行业整体长期稳定、健康、可持续、高质量发展，以更好地服务持续回暖的商旅需求。