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上海2.4万的二手成交数据是漂亮，但还是得“泼冷水”......

发布时间： 2023-04-15   点击次数： 231次   来源：上海公寓网   作者：1788国际中心官网小编

不得不承认，最近上海楼市又是热情高涨。

一手房上，百汇园三期入围分创新高，106.64分。前滩南首开的前滩百合园东西区分别86.4、97.84分。

西南面，建发璟院2520多组认购人数，约493%认购率，创下了上海新房积分制以来的认购人数第二，仅次于大网红蟠龙天地。

古美华府也不逊色，222套房源，约383%认购率，850多组认购人数，这还是在和建发璟院互相分流的基础上。

南区四期开完，北区第二期，已经消耗了至少1000多组客户的象屿招商公园1872，仍然有约426%的认购率。

还是那句话，有倒挂，有价格优势，有口碑有产品力的项目，哪怕只占其一，在上海，几乎是不愁卖的。

而二手房上，更是被“大吹特吹”了。

因为2.4万的成交量的确是太亮眼了。也是自21年7月三价就低后，月成交首次突破2万套，哪怕被“压抑”两个月后的月成交，依旧没能突破2万套。

那么自然，3月2.4万套的二手成交数据被“无限放大”了。

但是市场实际面上，好像二手又有点“不容乐观”。

当然，这里没有任何质疑数据的意思，只是结合数据和一些市场面，做个简析以及输出一些个人拙见。

1 节节攀升的挂牌

这两个月，二手成交是在上升，但是上涨的同时，二手挂牌量也在增加。

据不完全统计，3月底前，二手挂牌已经接近10万套。也就是说，2月到3月，一个月左右的时间，市场多出来至少一万套二手。

而根据城市测量师行，对目前主流中介机构的挂牌数据进行统计后，给到的当前存量房源挂牌量，实际是12万套左右（截至3月31日）。

相比2月底，上升2.11%，而2月已经在1月基础上，上升了2.22%。

但是要知道，去年6月，也就是封闭两个月后解封了，上海二手房挂牌量仅约5.15万套，而当前市场约10万+套的挂牌量几乎同比翻了一倍多。

这些挂牌量还真的不是一时半会儿能卖掉的。

并且在市场的挂牌量数据中，

10年以内的房龄占比大概只有10%左右，10-15年房龄的占比大概在35%-40%之间。

15-20年的房龄的占比差不多也要在30%左右，20年以上的房龄占比大概在20%左右。

意味着二手挂牌上，基本上都是10年以上的房子，所以老房子才是交易主体，真正品质次新基本上不会拿出来卖的。

那么在众多同质化的挂牌里，消耗难度就更甚了。

而且3月二手房住宅每周成交是在下降的，说明后续成交力度不足，按理说，比较健康的月度成交是翘尾的。也就是越到月底成交越多才是。

二手挂牌量上升，但是3月成交量高开低走，那后续二手购买力还会保持在高位吗？

其实从目前4月的网签趋势来看，确实没那么妙。

2 体感有凉意

虽然1、2月不少中介“忙得热火朝天”，尤其是开年后，客户量回升，带看量增多，成交也上来。

但是最近，不少中介似乎又“闲”下来了，带看量明显下降。

买方上，观望的客户变多了，总觉得还有降价的空间。

卖方上，觉得市场可能还会波动，不愿动价格。

这一来二去，二手的成交自然还是会有不小的波动。

就拿我身边的同事来说，住在普陀内中环，真如板块，九几年的老小区，上个月，光他住的那栋楼，就成交了3套房子。

但是这个月，小区挂牌量多了了，但到现在还没有卖出去一套。

还有另一个同事，一套位于老闸北彭浦，70平左右，原先挂牌接近500万，2000年左右的房子，现在降到460万左右，还没能找到合适的买家出手。

另一个打算卖房打新的朋友，一套位于徐汇康健，大概90年代的老高层，户型面积80平左右。

其实小区配套都还挺不错的，就是老旧小区物业多少弱一些，然后停车位也紧张，加上高层一梯多户的格局，公摊面积大，得房率较低，户型欠佳。

导致她也挂牌好长时间，虽然前两个月看房的人不少，但是现在也没有出手。

当然，还是那句话，个例不代表所有。但是以实际情况，从身边一些二手市场行情来看，确实带有凉意。

那为什么2、3月的二手成交这么高，尤其是3月2.4万那么高的成交？

3 多重因素叠加

一般情况下，二手房看房的周期少则1-3个月，多则无上限。

所以，我们看到的当月网签数据基本上都是延后的。

也就是说，大量的实际看房后定下来大概是2月，正式网签在3月左右。

而也就是去年12月左右，疫后正式放开，那么二手市场终于可以大量线下看房，二手成交自然带动起来。

宏观上看，上海二手核验价、三价就低也都在逐步放松。

并且从这几年二手成交量整体趋势来看，二手成交是有个起伏的总逻辑在。

和大涨之年2020年以及2016年相比，2022年的整体成交近乎跌了一倍。

而且2022年上海二手房成交总量，可以说是近十年来数一数二的差，那么跌到谷底，按照以往逻辑，23年自然得反弹些，当然，整年会反弹多少，还得“拭目以待”。

再加之，疫后放开，需求释放，政策适当松动，久旱逢甘露的二手市场自然在23年开年就喜滋滋。

再者，一般情况下，第一季度（除去1月春节影响）的二手成交都会比较好。

因为几乎每年3、4月份，每个区的小学和初中都要划定学区。

所以一季度的二手成交里，手拉手交易会占到一定的比重，比如房产证名字增减、赠与等等。

宏观上来说，其实就是相应“利好”叠加、数据延后等因素，造就了上海3月二手成交数据的爆发。

而在购买力上，也有内趋动力的双重叠加。

其一，是“新上海人”的增加。

图源于网络 数据源于上海市人力资源与社会保障局

近三年，上海通过新政策，确实“抢了不少人”，第1年，3.1万,第2年，7.3万……

通过“抢人”，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。

其二，拆迁户涌入市场。

2020年，上海拆了2.8万户；2021年，上海拆了3.4万户；到2022年，上海拆了2.2万户。

连续三年，将近8万多户拆迁，其中，八成以上都是货币补偿。

那么10万+的“新上海人”以及8万+的拆迁户，这些楼市购买力，一部分涌入新房，一部分涌入二手。

以及上文所述的“利好叠加”，种种因素，堆叠出上海二月2.4万套的二手成交。

总的来说，

3月2.4万的二手成交，的确带来了一股春风拂面的暖意。

不少中介终于“恰到饭”，卖了房的房东们，打新的打新，置换的置换。

买到房的朋友们，在上海有了属于自己的“安稳之地”。

但是要说，上海今年的二手楼市就此热起来？

要知道日月激增的挂牌量不是一朝一夕能消耗完的，而且不断涌现的新房和较为充足的住宅土地供应会分流不少的二手购买力。

而4月，从目前的二手网签量来看，确实与3月比起，有不小的割裂感。不过，后续会不会来个“爆发”，也说不准。

当然，还是那句话，数据只是数据，实际卖没卖，买没买，还是冷暖自知的。