当前位置：主页 > 新闻资讯 > 2023年广州写字楼市场回顾与2024年展望
发布时间： 2024-01-12 点击次数： 119次 来源：世邦魏理仕 作者：虹桥天地官网小编整理
写字楼市场吸纳改善零售商业稳健复苏
2023年国内经济恢复常态化发展。为加速经济复苏，政府维持了宽松的财政政策,出台产业政策支持创新和发展。商办及产业地产市场也在稳步复苏中，招商措施积极进取。具体而言，写字楼市场温和复苏,新项目的去化带动吸纳回弹，TMT行业卫冕年度需求首位。优质零售物业市场受消费旅游市场畅旺带动，人流增长显著，空置去化显著加快。包括广州在内的大湾区仓储物流市场乘着跨境电商平台高速发展的东风,空置率创新低。大宗交易市场的卖家以开发商为主，买家则见本地投资者较为活跃。
CBRE世邦魏理仕广州研究部负责人 杨丰宁
优质写字楼市场
写字楼租金下行幅度加深搬迁需求占比上升
新增供应(万)：70.7万平方米
净吸纳量：27万平方米
空置率：18.2%
租金面价：144.4元/月/平方米
2023年，广州写字楼市场共录得10个项目落成，总计70.7万平方米，供应量同比增加28%。新增项目集中在琶洲和金融城，占全市体量80%以上。全市新项目落成时平均出租率为30%，比过往五年的均值40%有所下降。其中，业主自用以及关联企业升级进驻总面积超过10万平方米，带动全市吸纳量在年内“低开稳走”，至年末共计27万平方米，同比增加41%，显示市场需求有所恢复。
新旧项目之间及各区域之间的吸纳表现分化。从全市来说，新项目的租赁成果贡献了超过九成的吸纳量。分区域看，琶洲和金融城的净吸纳量占全市接近90%，而天河体育中心区域和越秀商务区年内录得负吸纳，这两个传统商务区的写字楼平均楼龄超过15年，面临着租户流失的挑战。珠江新城年内累计录得3.6万平方米的净吸纳量，但如果撇除去年落成的次新楼宇的去化，区域市场仍出现负吸纳。由此可见，租户对于品质升级的追求是影响租赁决策的重要因素。
纵观全年的新成交，搬迁需求占比72%，为2018年以来的高位。其中从周边非优质写字楼升级搬迁的占比稳定在30%左右，优质写字楼之间的搬迁成交占比较以往年份有提升。这反映出租户的策略仍然保守，对扩张活动保持谨慎，偏向于商务区内甚至是同区搬迁的温和试水。从行业的成交表现来看，全年的主力需求结构和去年一致，前四位分别是TMT，金融业，专业服务业和消费品制造业。其中TMT的比例同比提升了4个百分点至32%，主要得益于线上游戏从周边园区升级到金融城，以及琶洲区域的平台互联网、商用软件以及大数据公司的扩张和升级；金融业多点开花，除了录得基金公司的大面积交易外，保险、期货、证券和金融科技类均录得搬迁成交；专业服务业的成交面积超过半数由律师事务所的积极活动带来，新租、扩租和升级搬迁各有体现；消费品制造业中，年内以化妆品电商部门的腾挪为主，去年较为活跃的食品和汽车类租户暂未见显著成交。
随着新供应持续放量，广州写字楼市场空置率自2020年持续上浮，2023年年内累计上升3.2个百分点，至18.2%，是自2008年以来的高位。充裕的可租面积和市场需求复苏程度未如预期，引致租金继续向下波动。年内全市租金累计下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一个百分点。
程志文
顾问及交易服务部|办公楼负责人
CBRE华南区
“2024年，广州将迎来11个新项目，共计88万平方米的办公面积进入市场,其中近八成位于在琶洲和金融城这两个核心拓展区。CBRE预测市场租金继续承压，但随着经济增长回归正常轨道以及需求不断复苏的预期下，市场活力将有望迎来提升,带动吸纳量继续回弹。
CBRE《2023年广州办公楼租户调查》显示,超过七成的企业在搬迁时更倾向选择绿色建筑，同时24%企业愿意额外支付费用，以支持业主对楼宇进行绿色升级改造,显示出租户对于健康环保和可持续性的关注已经成为租赁决策的重要因素之一。因此,在当前激烈的市场竞争环境下,项目可以通过提升楼宇品质来提高租户粘性，力求在争夺高品质租户的战场上处于领先地位，与此同时预先布局减碳目标，以迎接未来国家将出台的对于公共建筑减碳的强制性要求，促进楼宇的高质量发展。”
虹桥天地