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前滩房价又涨到20万每平了！

发布时间： 2023-03-14   点击次数： 1303次   来源：前滩中心官网   作者：写字楼中介小王

前不久，某家网释放一套前滩晶耀名邸三期成交的房子，110平最终成交价定格在约20万/平。

之前还在不断下跌的前滩，似乎又恢复了元气。

其实，这套晶耀名邸三期能以20万的价格成交，还是凭借着它的产品优势，因为它户型方正，功能齐全，采光通风良好，居住舒适度相对较高。

而那些房价下跌的房子，普遍都是四五十平方的“鸽子房”，相当于一室户，毫无舒适度可言。

只能说，好的产品永远都不会过时，永远都会被市场接受。

前滩商品房开发到现在已接近尾声，当然还有一些产品等待面世；而在不远的将来，真正的前滩南会呼之欲出，届时将承接前滩的供应量，成为供应大户；再继续向南，浦江镇事实上也承载了前滩的少部分外溢，也是购房者争抢的对象。

01  前滩新房

浦江壹号

浦江壹号就是上图格力32号地块，格力开发，九宫格看江第一排，正对前滩休闲公园，旁边就是开发商格力在上海的首个楼盘浦江海德和三湘印象名邸。

浦江壹号总建筑面积约53317㎡，楼盘由2栋12层、1栋7层、2栋8层住宅组成，建面约54-220㎡户型，以大平层为主，总共仅约136套上海新房。

楼盘为“开放式街区”，并设置小区中央休息区，包括小型、亲密的休息空间；以及系列花园，包括水景园林、下沉庭院、游戏空间、亲子空间等。由英国罗杰斯建筑事务所设计，运用大面积落地玻璃、大尺度悬挑结构、街区式住宅布局以及三角形的宽敞阳台。

当前浦江壹号已封顶，正在等待入市。

楼盘周边配套成熟，未来生活便捷。

教育方面，楼盘直线距离500米内，从冰厂田到华二前滩，从惠灵顿到嘉宝，公立几乎最难进的幼儿园、学校，私立民办界的传奇学府云集在此。

医疗上，国际综合性医院前滩莱佛士国际医院；

商业上，前滩太古里；

另外生态上，有约2.3公里黄浦江岸线，前滩休闲公园、前滩友诚公园、前滩体育公园3大公园融入到整个板块的规划。

陆家嘴21号地块

21号地块，陆家嘴集团开发，综合体打造，紧贴前滩太古里，前滩最佳位置之一，打造4栋超高层住宅，建面约108-346㎡，规划可售住宅642套

建面约93㎡2房2厅1卫

建面约125㎡3房2厅2卫

建面约150㎡3房2厅3卫

建面约175㎡4房2厅3卫

建面约210㎡4房2厅3卫

楼盘分为南北两块，南面的21-02地块总建筑面积约38.33万㎡，规划建1栋38F办公楼、1栋5F裙房、2栋42F住宅，容积率5.7，住宅384套。

北面的21-03地块总建筑面积约31.95万㎡，规划建1栋31F办公楼、1栋5F裙房、2栋39F住宅，容积率5.5，住宅258套。

2幅地块总开发体量达到60万㎡，体量非常大，又是开发难度比较大的综合体，将会是前滩的收官之作。

交通方面：距离东方体育中心地铁站仅有300米。6号线、8号线、11号线以及规划中的19号线都在这里；

商业方面：北邻前滩世贸中心、东至济阳路、西侧是前滩中心和前滩太古里，南侧是正在建设中的信德文化中心。

学校方面：区域有惠灵顿外籍人员子女学校、华师大二附中前滩学校；

医疗方面：前滩莱福士医院。

02  前滩南新房

摊开规划地图，一个被叫做“黄浦江南延伸段三林滨江南片区”的板块，已经开始发力了，业内称之为：前滩南。

在规划结构图上，前滩南可以分为三部分：中区拥有大面积生态廊道和景观廊道，占地240公顷，相当于两个世纪公园面积，仅南北间的距离就有450m！和以商办为主的前滩截然相反！

最值得关注的三林楔形绿地部分已建成！

西区定位海派特色小镇，体现传统江南水乡风格，又融入海派文化特色。

东区定位高品质宜居社区，主要的教育配套、公建设施都在东区。

根据规划，前滩南西区有3035套住宅，东区除动迁房外有5158套住宅。东西两区共8193套住宅。

东区的多块空地为动迁房，主要集中在南北两侧。因此，未来东区住宅大概率以高层为主要住宅形式。

东区和西区最大的不同在于教育和公建设施配套，东区人口更密集，有5幅教育用地，从幼儿园至初中；而西区仅有1幅教育用地，作为幼儿园。

西区也有优势，西区与黄浦江更近，占有滨江资源方面要优于东区。

西区的纯商业体更多，未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

而东区只有1幅纯商业，是8号线凌兆新村上盖商业（06-07，也是本次转让地块之一），依靠8号线，一站接驳前滩商业也是完全可行的。

交通方面：除了8号线凌兆新村站之外，规划中19号线将南北向穿过此地区；另外规划中26号线将东西向穿过此地区。

05-14住宅地块—【中企云萃森林】

05-11住宅地块—【中企云萃江岸】

共计约1023套上海新房

主力产品为建面约90-175㎡2-4房

2021年10月底，中华企业联合世博土控拿下了三林9单元地块

三林9单元地块包括：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）15号（05-11，住宅）、17号（05-14，住宅）、19号（06-07，商业）、20号（08-02，住宅）。

目前已开工建设的是15号（05-11，住宅）、17号（05-14，住宅）。

目前05-11丶05-14这两块地的规划设计已经公示：

2个都是高层住宅社区，开发商为中华企业。

05-11地块楼盘

建设单位：上海淞泽置业有限公司

楼盘名称：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）15号（05-11）地块楼盘

容积率：2.3

绿地率：35%

控制高度：45m，局部80m

建设内容：该地块拟建8-25层中高层住宅，以及配套公建用房

用地面积：27717.6m²

总建筑面积：约92121.1m²

其中地上建筑面积：66945.4m²、地下建筑面积：约25175.7m²

05-14地块楼盘

建设单位：上海淞泽置业有限公司

楼盘名称：三林楔形绿地（含部分配套开发用地）17号（05-14）地块楼盘

容积率：2.5

绿地率：35%

控制高度：60m，局部80m

建设内容：该地块拟建7-24层中高层住宅，以及配套公建用房

用地面积：25753.9m²

总建筑面积：约102148m²

其中地上建筑面积：67572m²、地下建筑面积：约34576m²

绿城前滩南楼盘

2022年7月，绿城中国正式官宣拿下了前滩南第二幅转让的地块——三林滨江10单元，该幅地块也是前滩南西区首发楼盘。

三林滨江10号地块位于黄浦江滨江一线，分为21-03、21-05两个子地块。低密度别墅用地！限高18米。

占地面积：49921㎡

容积率：1.1

地上计容面积：54913㎡

限高：18米

套数：203套

套均面积：约270㎡

用地性质：Rr1（别墅用地）

一块地同时享有前滩的规划+黄浦江一线滨江+绿城精品加持+别墅+中央公园。

该地块位于前滩板块中环线一路之隔正宗前滩南位置，直线距离前滩中心仅约2.1公里，楼盘本身在三林北港河道旁边，距离黄浦江直线距离也仅230米左右。

据悉，楼盘规划将打造典型的前滩南西片区稀缺低密度住宅，产品包含法式风格洋房和联排别墅。洋房建面预计约180-220㎡左右，联排别墅预计约280-500㎡左右。（最终以开发商公示为准）

这个区域有5块地块的容积率仅1.1-1.2，这样低的容积率意味着什么？

根据上海控规技术准则，容积率小于等于1.2的住宅组团用地被列为最低一级的强度区，而这中强度的住宅组团，结合其建筑高度要求判断，大概率将是城市别墅或类别墅的状态了！

商业办公方面，西片区内的商办用地非常集中，基本位于滨江区域，且建筑高度基本限定在24米以下，可以说尺度非常宜人。

未来将带来7.9万方左右的商业配套和10万方以上的办公面积，是三林地区住宅配套和需求的有力保障。

03  浦江镇新房

闵行浦江镇位于外环外，一条浦星公路就能够串联三林前滩以及前滩南，事实上，在浦锦街道北面到前滩（东方体育中心站）只有4.5公里，距离上确实具备优势。

因为距离近，因此会吸引部分前滩以及前滩南外溢客户，也因为这样的距离，浦江镇的新房只有6.8万/平，与动辄上20万/平的前滩来说，太过实惠。

第六批次，浦锦街道全新盘建发华发缦云已过会，楼盘10月20日开放展厅，预计10月底开放售楼处，11月初认购，楼盘不卡首付，没有装修包，只要求开盘选好房三天内付首付且当天办理贷款！

1、倒挂：经过一轮牛市后，浦锦街道的浦江华侨城、一品漫城、浦江坤庭都有不小的涨幅，最高峰十期，区内华侨城都以9-10万单价成交，注意，是成交价啊，虽然目前有所回落，但依旧有明显倒挂。

而建发华发缦云的过会价6.8万/平，也有2-3万/平的倒挂空间，如果算上该盘的户型总价优势以及房龄优势，楼盘倒挂也非常明显，买入每套起码套利200-300万，别看是外环外，这样的赚钱能力不输上海任何地方。

2、学区：浦锦街道的学区经过多年孕育，也具备超强等级，关键是建发华发缦云距离好学区止步之遥，楼盘北侧就是上师大附属闵行第三小学和中学，楼盘南侧一路之隔就是中国福利会浦江幼儿园，12年优质教育资源环伺，这样的等级建发华发缦云全占了。

3、规划：楼盘四周基本开发差不多了，但浦锦街道的开发也才刚刚开始，楼盘北面就是赫赫有名的上海桃花源，此地就是接下来浦锦重点开发的低密住区，体量之大，能级之高。

不仅如此，在浦锦北面不远处，还有2条十分重磅的轨交规划，一个是机场联络线，另一个是轨交19号线都将交汇于三林南站，除此之外市域奉贤线也将在此交汇，楼盘距离这里也只有不足3公里，规划三轨交的楼盘，在外环外都绝无仅有，若再加上已通车多年的8号线，建发华发缦云的交通可谓是四通八达。

4、产品：建发华发缦云与森兰、唐镇的产品也有明显区别，它的容积率只有1.2，是上海非常难得的低密住宅，而且更关键的是，楼盘并没有做别墅+高层的高低配混合社区，而是清一色洋房，居住属性堪称上乘。

那么这样一个楼盘，房价倒挂、学区上等、规划完备，再有很好的产品属性，大家觉得会是多少分。

建发华发缦云为2022年第一批次土拍的地块——闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块，今年6月6日由华发集团与建发集团联合拿下。

本案拟建16栋7层多层住宅，7栋6层多层住宅，1栋8层多层住宅，1栋11层高层住宅，部分楼栋做了顶层复式的洋房。这是少见的清一色洋房楼盘！