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离大谱！一二手房倒挂竟然这么大！

发布时间： 2023-06-16   点击次数： 706次   来源：上海购房通    作者：六火

2023年至今，上海楼市中最热的话题，不是各批次楼盘入市，不是土拍出让，而是一二手房倒挂。

随着二手房的大幅降价挂牌，倒挂的价差看似逐渐“消失”，但是真相真的是这样吗？

01

倒挂现状的产生

一二手房倒挂的起源，要追溯到2016年的“沪九条”。

市政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门

关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的

通知

沪府办发 (2016) 11号

非本市户籍购房资格的社保年限从2年变成了5年

二套房首付也发生了调整，普通住宅50%，非普通住宅70%

重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为

严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷等金融业务

其中这四条举措直接将上海楼市“规范化”，各地产乙方平台的“电商”业务取消，房价趋于真实化和公开化；此外，新政后入市的项目的价格都低于原来的预期。

沪九条中还提出了，“加快推进中心城区成片二级以下旧里房屋改造和城中村改造，积极开展郊区城镇旧区改造”。

这一举措让上海中心城区能有持续的土地出让，也促使了如今类似弘安里、中兴路壹号这样的市中心新盘的入市。

到2021年，上海实施“新房摇号积分制”，入市价格受到了更严格的审核，再加上土拍机制逐渐出现了“联动价”“参考价”。

上海一二手房倒挂情况逐渐形成！

02

上车红盘就有倒挂？

2021年上海实施“新房摇号积分制”，其中有一个规定就是——当一个项目的认购比例超过1.3:1，就会触发5年限售规定。

作为最后一年“非积分”年的2020年，我们调取了成交面积和成交金额前50的项目，对比了它们2020年的销售均价及2023年6月的二手房挂牌均价。

我们发现约16%的项目挂牌价涨幅在10%以内，约14%的项目二手房挂牌均价低于当年均价。

而涨幅超过了50%的项目仅占10%左右，都是近些年的“顶流盘”，比如翠湖天地、尚海湾豪庭、滨江凯旋门、云锦东方、蟠龙天地等。

数据来源：链家，截止日期为2023年6月15日

云锦东方事件让人意识到了徐汇滨江的倒挂现状，但是上一个让上海购房者意识到如此倒挂的板块应该是浦东前滩。

前滩的代表红盘——晶耀名邸，一期入市的时候均价是86619元/㎡，2020年的二手房成交价为16万/㎡左右。

如今晶耀名邸一期的挂牌价已经来到了18万+/㎡，倒挂率为108.68%。

所以并不是所有的红盘，在几年后都能有倒挂情况发生，还是要视单个新盘情况和板块热度而定。

03

上海不同板块的不同倒挂情况

我们抓取了上海的所有板块数据，对“目前有新房在售/待售、5年内次新房有成交/挂牌的板块”做了具体的价格整理，发现了这些板块均有不同的倒挂情况：（数据整理或许有所偏差，如与心中预测不符，请轻喷，一切数据仅做参考）

59个板块中有50个板块的价格为“正倒挂”，9个板块的价格为“负倒挂”。

在市中心七区中，有16个板块出现了一二手倒挂的情况，其中倒挂最高的板块是52.38%的武宁，其次是51.72%的徐汇龙华，倒挂最低的是5.26%的徐汇长桥，整体倒挂率都在30%-40%。

前不久漩涡中心的徐汇滨江整体的倒挂率在21.21%左右，没有想象中的那么恐怖。

真如作为第一批的城市副中心，已经很明显的被甩在了后面，不知道需要多少年能够从李XX捂盘的影响中走出。

长宁目前没有存在即有新盘、又有五年内次新成交挂牌的板块，主要是因为长宁的土地供应和新房供应一直都很少。

西藏北路板块的倒挂情况主要集中在中兴路社区。随着中兴路壹号在二手房市场的活跃，18万/㎡的价格逐渐成为了片区内五年内次新房的起步价格。

在浦东，北蔡、高行、前滩、张江这四个板块的五年内次新价格突破了10万/㎡的门槛。不过御桥目前五年内次新房最高挂牌是陆家嘴锦绣逸庭，也已经突破了10万/㎡。

临港新城的价格“负倒挂”主要是因为新房供应量太多，供过于求导致二手房不得不以低价挂牌来达成成交。

临港在去年可以说是迎来了“天量”的供应。根据统计，临港去年共计提供了16856套房源，相较于前年上涨了约250%。

而今年的进程已经过半了，临港却还只提供了2300+套住宅，不及去年供应的一半。

在土地出让方面，2021年临港全年共计有10幅土地出让、2022年全年共计有10幅土地出让，而今年前两个批次临港仅有2幅土地出让。不难看出，临港目前在土地供应层面已经开始收缩了。

这意味着，未来临港部分片区的新房供应量将会开始回落，供求关系逐渐回归了。

在五大新城中，在价格方面，松江新城一骑绝尘，成为了五大新城中唯一一个新房指导价“5”字头、次新房价“6”字头的新城。

在价格倒挂方面，奉贤新城以接近30%的倒挂率超越了“新城老大哥”松江新城，成为了“黑马”。奉贤新城此前的新房去化主要靠内需，尤其是南桥，基本都被本地人包揽。虽然板块内的新房认筹率不高，但是大部分新房项目都能在半年左右完成全部去化，购买力相当可观。

5号线延伸线开通，15号线延伸线的预计规划，其他区域的人口开始逐渐渗透到这里，供求关系发生了变化。比如在吴泾、浦江等地工作的刚需，无力承担那边的高房价，就会选择价格更便宜的奉贤新城。

04

倒挂何时结束

新房限价稳定了价格上涨预期，让更多的购房者买到了房子，但是这样夸张的倒挂情况让投资客看到了利益，对“高倒挂盘”发起冲击，挤掉那些普通购房者。

一二手倒挂虽说违背了市场规律，但是卖房打新的循环模式，也有利于整个市场盘活和复苏，也有利于那些致力于二手房的购房者捡漏。

就像“沪九条”开启了一二手房倒挂的时代，结束这样的情况则需要另一个新政。短期内上海一二手房倒挂不会结束，但是时间会逐渐拉小价格差。

但是面对“倒挂盘”的时候还是需要谨慎，不是所有的盘都会在你未来出手的时候还是倒挂状态，买房还是着眼于房子本身的品质和周边规划、配套等因素。