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太邪乎了！普陀16万了、古美14万了，嘉定新城都要8万了！

发布时间： 2023-05-02   点击次数： 529次   来源：上海楼市揭幕    作者：静安紫苑官网小编整理

最近，静安紫苑官网小编爆料了大徐泾的天空之城二手房跌到了8万以内，连招商虹桥公馆的二手也跌到6.6了，但是，现在这市场是真的“邪乎”！

就在4月份，普陀内环内长寿路板块最近成交，单价15.6万！

是的，你没看错，普陀又成交一套近16万的房子！

然而，就这套成交的2天前，古美的融创玫瑰公馆也成交了一套，单价已超14万！

虽然普陀再破15万已经够爆，但一个中环外，居然和内环内不相上下了！

还有更“刺激”的，就在大家还在争论嘉定新城的中建万科未来城市VS嘉悦云上，谁更好的时候，未来城市旁边的西郊金茂府又成交一套，单价7.5万/平，接近8万！

可以给还在纠结未来城为啥比上一站还贵的童鞋，一些参考……

首先，我们看看近期普陀的！

01 天汇玺

内环内最低门槛，6轨加持的醇熟生活配套

城央高奢品质人居 天汇玺

首开触发积分，并与4月15日秒清

二期静待入市

01 观望未来前景，应该选谁?

一江一河的顶层规划，一定是首选！

“一江一河”顶级规划之下的世界级滨水区

在上海，无论城市如何变迁升级，总有三大资源是无法复制甚至超越的。承载浦西百年历史的苏州河就是其中之一。随着“一江一河2035规划”的出台，苏州河沿岸的价值正在与黄浦江沿岸的价值并行增长。苏州河被定义为“超大城市宜居生活典型示范区”，未来将逐步转变为生态文化休闲区。

据悉，该规划将把“一江一河”滨水区建设成为具有全球影响力的世界级滨水区。如果说纽约时代广场被誉为“世界的十字路口”，那么我们的“一江一河”两岸则可能成为“世界级的会客厅”。可见，黄浦江和苏州河，一纵一横，是上海的骨架和灵魂。它的前景无需多言。

从“工业秀”蜕变成“生活秀”启幕滨水人居

随着城市更新和产业转型，苏州河逐渐从工业生产岸线转变为生活休闲岸线，成为城市最宝贵的公共资源。城市更新意味着更大的发展潜力和更有活力的城市空间;产业转型意味着更生态、更美丽的海岸线和更高贵的生活环境。利用这些城市更新释放出来的土地，规划将重新赋予居住、就业、休闲等功能，高度复杂，激发24小时城市活力。苏河湾片区、苏河皇冠片区、长风片区、中山公园等商业板块的整体提升，也推动了苏州河沿岸高端商业功能的进一步集聚。

苏州河畔的历史文脉融入城市发展

一个伟大的城市必须是历史与现代的融合。创建一个充满摩天大楼的大都市很容易，但只有时间的恩赐。从第一座大型混凝土桥武宁路桥，到最具个性的“中西”景观桥；从昔日工业繁荣时期的新泰仓库，转型为苏州河湾总部经济聚集地；从解放后的纺织厂到上海M50创意园；从上海的荣氏富丰面粉厂到悬挂的巴比伦空中花园天安千树，伟大的城市更新都在老城遗址中进行，将历史背景融入新时代，并将艺术和文学的复兴巧妙地融入日常生活。

苏州河沿岸 “特大城市宜居生活的典型示范区”

众所周知，苏州河的岸线及其周边地区，东起安远路，西至曹阳路，长约6公里，被称为“苏州河之冠”。河宽约50米，包括普陀在苏州河上高标准、高质量打造的五个滨水空间。国际设计大师联盟的灵感汇聚，一条蓝绿相间的“珍珠项链”，打造世界级的滨水居住空间，开启未来滨水生活典范。未来，苏河之冠滨水区还将重点打造长寿湾、艺术树滨、梦之乡等重要节点，彰显上海文化和艺术创意。

不知道大家是否有发现，就一般很火热的项目基本上都集中在一江一河的辐射区域。就比如说浦东前滩的中粮前滩海景壹号，还有杨浦滨江的保利越秀·和樾天汇以及徐汇滨江的香港置地启元等。总之，无论是前滩、杨浦滨江还是徐汇滨江沿线的那些项目都是热度很高的红盘。甚至包括前两年特别疯狂的临港，也是有滴水湖加持的。

所以，静安紫苑官网小编不得不说上一句，“我有一所房子，临水而居，居一方水岸,享一生前景。”之所以这样说，是因为按照人类的文明起源发展，基本上都是从河边开始，所有的中心点都是沿河规划。就上海而言，上海的整个战略规划也是从沿河规划、沿江规划。显然，观望未来前景，一江一河的顶层规划，尤其是苏州河畔，一定是首选！而天汇玺项目就位于苏河上游的世界级滨水区，其未来潜力已不言而喻。

02 观瞻内环和中环，应该选谁?

苏州河畔，内环内的性价比之王!

根据《上海统计年鉴》，内环土地面积仅占全市面积的1.89%左右;然而，这么小的一个区域，却拥有比城市水平高出几十倍的城市资源!据静安紫苑官网小编了解，在新房方面，2022年上海新房供应93402套，内环仅5323套，占比仅5.7%;土地方面，2022年上海共供应住宅用地115块，内环仅7块，占比仅6%左右。随着库存的减少、门槛的提高和供应的短缺，内环内置业的机会真的不多了！

首先，从新房市场来看：

在新房限价之下的上海楼市，真正的核心区进入门槛不再那么亲民。未来如果想买入10-11万/㎡进入内环，几乎是不可能的。

此外，上海内环和中环10万/㎡以内的新建房屋基本消失。天林、碧云已售出超过10万/㎡，内环、中环房价也开始向内环倒逼。在一些热点地区，如徐汇滨江和前滩，新房已售出约12万/㎡。对比当前市场价格，今年普陀桃铺联动价约8.3万/㎡，上海西站新房均价约9.6万/㎡。事实上，苏州河一线+滨水的新12万/m2已经成为价值共识。在此之前，盛福新里、苏河世纪均价已超过13万+。

其次，从二手房市场来看：

因为没有“限价”，二手房价格早已起飞，即使在外环以外的板块，不少已经突破1000万，如唐镇、春申、莘庄等；内环内的价格更加惊人。很多新房的单价已经超过20万+，总价基本上是2000万左右。

可见，内环总价很高基本都在1000万以上，而天汇玺总价约800万起，上车内环内约106㎡精装三房在城区绝对是性价比高的选择。除了预期中相对亲民的积分要求外，天汇玺可以说是近年来上海城区门槛最低的豪华住宅项目。说实话，这无疑是上海内环总价800万元的最后上车机会了!因此，在二批次项目中，汇玺反而是二批次项目中单价更具优势的那一个！10.52万/㎡的价格，堪称这批内环新房的性价比之王，甚至比中环一些次级新房的性价比还要高!你想错过这个机会吗?

03 观察地段配套，应该选谁?

六条地铁交汇，六大商圈环绕！

科学创新轴：一轴两翼，创新极核

天汇玺位与普陀区仅有的两个内环板块之一，代表了上海的过去、现在和未来的价值高地——苏河之冠。汇玺地处武宁腹地，坐享普陀“一轴两翼”战略规划。沿着武宁路的创新发展轴线，每300米就有一个国家级研究院。南翼的金融力量和北翼的产业升级共同激活。全面提升区域科技创新能力，从而提升区域水平。

立体交通：纵横交错，与整个城市的速度一致

在天汇项目1KM范围内，6条轨道交汇（地铁3/4/7/11/13/13/14号线）。距离曹杨路站直线距离仅约200米，距离内环高架桥直线距离约300米，贯穿上海东西。直线距离约3公里，贯穿上海6区城市主干道，连接城市繁华，直达市中心。

潮流聚集场：商圈林立，轻奢璀璨

天汇玺坐落于“武宁路、长寿路、曹家渡、中山公园、静安寺、南京西路”等六大商圈之间，半径约3公里内，纵向上海繁华。2站地铁直达环球港商业区，3站地铁直达静安寺和中山公园商业区，10分钟的轨道交通覆盖了中环的六个旗舰商业区。这里不仅有高度集中的国际潮流先锋企业，而且还有温暖而人性化的生活。

优秀教育:名校邻，人文培养

在天汇玺项目2KM范围内，有六所全日制学校，包括武宁新村幼儿园/武宁路小学/武宁路上中学（在建）、上海音乐学院附属安石实验中学/同济大学附属上海第一中学等，名校毗邻，学风家风代代相传。（新房不承诺学区，具体学区划分以政府部门和公众为准）

医疗配套近在咫尺 缔造健康品质生活

医院作为城市中的稀缺资源，不可能像商业配套那样广泛分布，如果居所附近能够拥有靠谱的医疗配套，会为日常生活带来许多便利与保障。在天汇玺项目周边有上海市儿童医院（三甲）、普陀区人民医院（二甲）等尖端医疗，就近看病的医疗环境，让业主和家人有一个更健康的生活保障。

滨水自然，坐拥公园理想生活

2公里以内的五大城市公园，距苏州河约500米的直线距离，距光复⻄路绿化带约1.6公里，连接宝成桥的宝城湾⼝袋公园约1900㎡，上海第一个High-Line高线公园-百禧公园，全国最大的生物水上公园，上海第一个生物水上公园-梦清公园/蝴蝶湾/中山公园，环绕并镶嵌在苏河两岸。

04 观看项目品质，应该选谁？

三大房企联袂匠筑，品质天花板！

品牌房企重塑苏州河畔的高品质生活

天汇玺位于内环内的热门黄金区域，占据“苏河之冠”，由保利发展、招商蛇口、新世界中国三大中国品牌开发商共同打造，具有品牌房企的稳健国际化视野。在产品创作上，更有独创性。本着“不辜负每一块土地的价值”的尊重，重建生活在苏州河畔的理想城市。

保利“天字系”3.0全新盘，近零能耗+Well集合社区

2019年，保利高端产品线天子系列1.0首次引入上海，确立了天字系列住宅美学和建筑美学的标准。2020年，天字系列2.0探索了城市更新与社区建设的融合。如今，天汇玺汇聚三大品牌房企的顶级产品精华，开启天字3.0的产品先河，探索城市边界的消融，打造内部社区关系的生活体验。全方位升级的价值序列，为内环的苏州河增添了一抹耀眼的色彩。

天汇玺项目采用当代艺术立面和极简线条设计，体现出天字系的高级美学。该项目“玻璃幕墙+大面积铝板”，经过独特处理，不仅节能环保，而且经得起时间的考验，并将建筑发展打造成接近零能耗的建筑。

采用一级节能空调系统和空气源热泵系统，温度、湿度可自由控制；节能电梯和灯具，屋顶设置太阳能光伏，比普通建筑节能；新风空调的过滤功能可以减少空气中的有害物质和粉尘颗粒，告别PM2.5。项目通过被动式、主动式及可再生能源技术的应用，实现最少的能源消耗和碳排放，带来更舒适的室内环境。不仅如此，天汇玺采用“四玻两腔玻璃”，相较于传统的三玻两腔玻璃，更有效的降低噪音，营造安静的生活环境。

归家每一步，都充满极致尊崇的仪式感

天汇玺项目精研两条归家之路，无论地上还是地下，都充满了浓烈的仪式感。光影交织的时光大道-星级酒店式大堂-交互式归家中轴-精奢入户门厅四重归家礼遇，规范了一条归属感层层递增的归家之路。地上约80米时光大道，四周环绕着自然绿色。五星级酒店式的落客区设计和多功能智能社区大堂，充分展示了“先登堂再入室”的“大家”风范。

此外，地下归家动线同样惊艳，以超越星级酒店和高端商场的品质和审美精心布局。颇具艺术感的车库道，车行光线由自然光逐渐过渡到缓冲区网格灯光，在坡道两侧金属格栅、墙面线型灯的渲染下，入库仪式感瞬间拉满。比肩星级酒店大堂的落客区承袭首层大堂的设计色调，顶部网络状灯光柔和地轻洒墙面，映照出低调奢华的空间气场。奢雅质感的精装车库内，每一步都规划科学的标识指示，让“家”的方向尽在掌握；大尺度的车位设计，让大轴距座驾亦可游刃有余。

天汇玺项目在社区内开辟多处“儿童/运动/休闲/互动”的休闲场景，打造全新交互式园林景观。通过种植五感体验植物，营造五觉健康园林空间，从视觉、嗅觉、触觉和感知等多个维度体验无垠的自然和排列水杉，让社区充满生机与活力。

约800万起上车内环内精装三房

天汇玺项目，一期首推的是建面约106-141㎡3-4房，其中主打是建筑面积约为106㎡的3房，总价约800万- 1100万元之间，低总价入住内环内变得更加触手可得，而且预计积分友好！不同的面积段，不仅满足了购买第一套住房的年轻家庭，也满足了改善型需求的购房群体，为不同结构的各类家庭带来了更高的居住体验感。下图为首开推售的房源位置。

建面约106㎡3房2厅2卫A户型，南向超大三开间，南北通透，户型方正享全明采光，餐厅、客厅、阳台一体式设计，动线流畅，通风采光俱佳，主卧配备衣帽间和独立卫生间，关上房门就是主人的“小世界”。这样的户型设计不会有空间的局促感。不论是亲友相聚把酒言欢，还是茶余饭后小憩闲谈，都能有更加从容的享受。在阳光清风相融的空间里，感受家的幸福时刻。

建面约106㎡3房2厅2卫B户型，生活起居动静分区，会客休憩，互不干扰，双向阳台兼顾实用性与舒适度，入户玄关，全屋飘窗，让家政收纳轻而易举，主卧预留衣帽空间与独立卫浴，主人尽享私密领地。空间敞阔、居住舒适、注重细节，既有互动的空间，也有生活的温度。对于注重美好人居体验的人们来说，足以安放生活的幸福。

综上所述，地段、规划、产品、配套都是极佳的，800万+的预算置业内环内，我会选天汇玺106㎡精装3房！

02 宝华桃浦紫薇花园

普陀桃浦智创城核心区，中央绿地前排

紫薇3.0巅峰之作，宝华紫薇花园

首推建面约95-226㎡2-5房！

四批次已过会！

均价仅约8.22万/㎡

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大家肯定更关心紫薇系3.0品质升级在哪里？

先借用大文豪雨果的一句话来说就是：公共区域，是一个楼盘的良心工程。

因为不像合同约定的室内精装标准，景观和公区花多少钱，全凭开发商的“良心”。

在建筑造型上，项目采用爱和陶红砖搭配沉香米黄石材干挂，用更当代的材质、工艺、美学再造国际生态示范区海派红砖文化。这样的立面既时尚经典，又历久弥新。

在景观上，宝华标志性的宫廷中轴景观和大草坪不会缺席：

而在树种的选择上，这一次更加名贵、更加罕见臻稀，全冠移植的名贵绿植郁郁葱葱。

公区方面，标准之高可谓全域精装。

1.配有约3500㎡社区配套，未来社区圈层生活一眼即见！

包含室内镜面恒温泳池、健身中心、瑜伽舞蹈房……，多维度休闲社交体验。

业主们可以在这里健身，也能进行邻里交流，举手投足间尽显优雅品味。这样的空间设计既有排面，也很实用，相当于业主的第二超级客厅。

2.地下车库必须精装！

宝华的精装车库一直被模仿，从未被超越，堪称上海乃至全国教科书般标准，石材车道、镜面环氧停车位，空间宽敞、明亮、通透，据悉这一次立柱的饰面和灯带都会有所升级。

3.公共空间精装的可不止地库，还有精装社区大堂和精装双入户大堂！

这彻底改变传统入户门厅冰冷的感受，从细节上为业主营造更佳的入户舒适感。特别当朋友来访，无论是从哪一层入堂都能感受到不一样的仪式感。

值得一提，宝华紫薇花园地下层规划了“藏品阁“，为业主提供满足个人喜好的私密收藏空间。

4.审美装饰用材工艺全方位提升！

据悉，在地产成本控制异常敏感的当下，宝华依旧不惜采用大量昂贵石材、铜质材质。社区地面很多都是用石材铺就的，且达到毫米级铺装工艺。灯罩、护栏皆用铜质材质打造。

5.室内预计高标准装修，值得期待！

首先，宝华紫薇系一贯的装修标准就非常高，比如颛桥紫薇花园就采用了大金、德国旭勒、汉斯格雅等国际一线品牌。

其次，项目在拿地时就有要求，宝华紫薇花园的装标不得低于4000元/㎡。那对于精益求精打造紫薇系3.0的宝华，这一次的装修着实可以期待。

当然在所有升级中，更为出彩的是户型。

有两个很大的亮点：

一是“独立电梯门厅”的设计，市面大部分项目可能只有大户型才能享受这一配置，而在宝华紫薇花园，从起步的95㎡起就能拥有，出电梯后就是宽敞的入户门厅空间，据爆料，整个门厅也做了居家装修，其实从打开电梯门开始，家的氛围感就扑面而来。

宝华把仪式感、尊贵感给到每一位业主。

而且“独立电梯门厅”的设计，也意味着垂直空间坐电梯的住户少了，你会拥有更好的隐私，等待电梯的时间也会更短。

二，不管建面约95㎡2房还是约104㎡3房，都做了“双南套房”。

这一点宝华也经过了深度客研，当下真正在家会客的机会很少，室内功能应更好地向家庭成员的需求倾斜，那拥有两个套卧，于家人居住舒适度会更上一层楼，也能更好保护各自的隐私。

另外可以看到，阳台与客厅一体化无阻隔同装修，空间观感更通透采光更优越，也延展了家庭活动空间。

还有，在大家关心的“是否有连廊”的问题上，宝华紫薇花园全部无连廊设计，南北向采光通风更好。

除了社区依旧高配，此次紫薇系3.0在外部环境和格局上也有重大升级。

宝华紫薇花园直面约百万方桃浦中央绿地，如下图所示，是真正紧贴着绿地。

其规模相当于大宁绿地的1.5倍，长风公园的3倍，中山公园的5倍。这种体量好比一片森林绿洲，穿行其间，绿意盎然，大口呼吸新鲜空气，身心瞬间愉悦起来。

这不仅赋予宝华紫薇花园公园住宅的属性，更升华了业主的生活方式！

“出则显、入则藏”，或许是对这片区域，对宝华紫薇花园周边更精准的描述。

“显”不用多少，这里品质开发商打造的高端住宅云集，周边还有大规模商办。

我更想说的是“藏”，这是一种快生活到慢生活的切换，是一种融合居住、休闲、商务于一体的生活状态。说的更直白一点是“闹中取静”的调性。

想象一下未来的生活：

清晨，下楼就可以展开一场公园慢跑，每一次深呼吸都是清鲜的畅快。

傍晚，都市霓光交相辉映，在落日余晖下公园游步，看着绿荫葱葱，耳畔偶尔传来一两声鸟鸣。

这种生活可能会成为你在宝华紫薇花园的日常。

当然这里生活还会接轨国际，更加前沿化！

据悉，作为智创城区域转型升级的重要核心载体，桃浦中央绿地参阅纽约中央公园为规划蓝本，由美国设计事务所JCFO操刀规划，以“行云流水”打造中心城区更大的开放式绿地，整个公园的颜值、功能、格调等都会是上海更前沿的。

且在桃浦中央绿地的南侧在建国金体育中心，预计今年开放，规划设计数十个主题运动场所，如滑冰场、游泳馆、篮球馆、击剑馆、滑板公园、平衡车、舞蹈室、健身房、壁球室等。

以后宝华紫薇花园的业主可以就近享受到国金体育中心先进潮流的体育设施。

而项目所在的智创城板块，更将成为未来五年普陀发展变化最大的一个区域！

这话不是我说的，而是来源于上海发布：

从行动上看，智创城板块已经动起来了，多个地块相继被品牌开发商拿下，再加上隔壁南大即将起势，宝华紫薇花园周边将迎来价值蜕变。

这其中，智创城是板块崛起的关键，它将是上海最大的国家级科技创新产业聚集区之一。

为了匹配这个地段站位和规划能级，政府在智创城规划了约45.7万方的商务办公用地和约46.1万方的教育科研设计用地。

当然，很多人对这个体量不太有概念，我们以熟悉的前滩为标杆，来看一下智创城的整体配套体量，在上海占据怎样的位置：

三个重点跟大家拎一下：

1.整个片区中央的绿地以及景观绿地是区域的发展基石，这一点在上海是比较少见的，生态价值高，直指宜居属性。

2.除了生态外，区域内主要是一个以办公、教育科研、住宅为主的片区，这个能级甚至要比前滩更高。换句话说将来会有大量高收入人群在智创城办公，而项目又是整个智创城板块品质非常高的住宅，可以预见将成为改善香饽饽。

从数据看，智创城规划了约117万方高端住宅，207万方商务办公（相当于前滩商办体量1.1倍）以及76万方科研设计。

还有约114万方智创TOP综合体，集高端办公、精品商业、轻奢酒店、科创服务、文娱休闲于一体。

目前，智创TOP A区刚刚交付，已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，这些都是税收千万级的总部型企业。已经能够可以形成产业链创新链的基础，而这种园区集聚、龙头带动的业态也是智创城产业发展从零开始的一个很好开端！

第三，生活配套也在逐步完善升级，就项目周边而言：

交通方面：有11号线祁连山路站和15号线古浪路站。

在远期规划中，还会有26号线、20号线2条轨交的规划。

自驾上，周边有中环、外环高速、沪嘉高速等贯穿城市的动脉。

医疗方面：上海德济医院、上海天佑医院等都在项目周边约3km范围内。稍远一点的还有上海市儿童医院（沪西院区）、普陀区妇婴保健医院等。

另据群友爆料，西部区域医疗中心将于明年底在桃浦开工建设。

这一项目被列入普陀区卫生健康“十四五”规划重点项目之一，总建筑面积达25万平方米。是主城区少有的集医疗、教学、科研、预防于一体的大型综合性医院。并且，有望引进四大三甲医院（华山、仁济、瑞金、中山）代为运营。

教育方面：智创城区域内如今已拥有上海安生学校（原上海托马斯实验学校）、上外附属普陀实验学校、上海儿童世界基金会普陀幼儿园等全龄教育资源。

项目周边的幼儿园、小学、中学等教育设施（如有）是城市公共生活配套的重要组成部分。本项目销售过程中，部分展示与介绍可能涉及项目周边已有或规划中教育设施，但并非项目所在的学区，本项目不承诺任何学区，介绍此信息旨在帮助客户更全面的了解项目周边条件，并不代表我公司对此提供保证。

其次，我们昨天也梳理了当下新房的倒挂，这些热点板块，依然处于“真实倒挂”的窗口期，大家还是要多关注啊！