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拿这些地，开发商肠子都悔青了！

发布时间： 2023-04-10   点击次数： 3334次   来源：上海楼市揭幕   作者： 静安紫苑官网小编整理

如今上海出现一个奇特现象，越核心地段、越高端、房价越高越好卖，反之亦然。

这个奇特现象我们称之为：

倒挂

因为核心地段占据着核心资源，那么房产价值也就随之走高，比如徐汇滨江，新房13万，二手房能卖到20万，要是你，你会买新房还是二手房？

而非核心地段，尤其是那些偏远地区，要交通没交通，要配套没配套，要规划没规划，新房房价看似便宜，但你去看二手，你会发现，二手房比新房还便宜，要是你，你会怎么选？

所以当下，就出现了一个越便宜的房子，越没人要的现象，那么上海有哪些房子属于这种情况，我们整理了一些。奉劝购房者，这些房子不是不能买，但买的时候，一定要衡量自身的需求再做决定，否则，买来大概率会后悔！

01  静安中兴路壹号

中兴路壹号是第三批次过会的项目，也是第三批次单价最高的新房。

事实上，该上海楼盘位置非常好，内环内，贴着8号线，去往人民广场非常方便。

按常理来看，就是一个高分难买的项目，但从目前情况来看，该上海楼盘大概率是不会触发积分的，而且该上海楼盘也是开发商当年错判行情，用及其高价来获取的土地。

该上海新房楼盘是闽系房企融信在2016年以当时创天价的约110.1亿元竞得，溢价率139%，成交楼板价达100315元/平方米，可售部分实际楼板价更是高达145896元/平方米，刷新了全国楼板价纪录！

但高杠杆的民营房企确实自己吃不下来，只好在同年引入万科，股权合作开发，而且，要想项目赚钱，当时就估计项目至少要卖18万以上，可当时旁边的楼盘还未卖过10万……

果然，网红盘中兴路一号在2020年5月开盘时去化并不理想，甚至在认筹时即受冷遇。据报道，在项目开盘前两日，项目销售人员仍在电话邀约意向购房者参与认筹……

2021年6月加推二期时，才缓过口气，首日去化95%……

所以即便现在卖最后一期13.75万/平，也是亏损的项目。

那么为何这么优质的地段+开发商亏损还会出现“滞销”的现象，我们总结：

1、价格问题：以约13.75万/平就是西藏北路新房最高价，没有任何争议。如果内环就这一个项目，当然没什么，但内环比它位置好，又比它价格低的还有其他盘，购房者没必要花更高价钱来买该上海楼盘。

2、产品问题：虽然该上海楼盘请来了罗杰斯这样的大师来打造，但随便拿出任何一个户型来看，都不是我们老百姓能够接受的，属于非主流产品，接受度不高。

所以即便该上海楼盘周围有17万/平的二手售价，该上海楼盘也依旧不会像其他新房这样，能够触发积分，热销或大卖。

中兴路壹号西地块三期产品已过会，本次也是该上海楼盘收官之作，面积段大致为75-100平1-2房，就2栋可售房源，193套房源一次性推出！

该上海楼盘上期产品均价约12.98万/㎡！

中兴路壹号是2016年地王项目，名义楼面价10万元/平，可售面积楼面价14.3万元/平，是当年的全国单价地王。

算上建安以及推广等成本，该上海新房楼盘的成本预计17万/平，而该上海楼盘此前推盘均价约13万/平，如今它的三期产品就要来了，买到还是十分划算的。

该上海新楼盘地处静安内环内核心地段，地铁2站到人民广场，至地铁 3、4 号线宝山路站直线距离约 600 米，至 8 号线中兴路站直线距离约 700 米，南北、内环高架快速通行。

同时，万科浦西核心“中兴城计划”，八大地块集中开发，打造静安新地标。

02  松江小昆山中海岳麓山

松江除了不开发的淞浜、石湖荡等区域外，小昆山区域可以说是真的偏，如果说连车墩都划入了了松江新城，而小昆山还是偏于一隅，不属于松江新城区域，那么它也就错失政策红利。

与此同时，板块内又没有地铁，从这里到往9号线，公交接驳也需要半个小时以上，再乘9号线进入市区，非常不便。

而且更重要的是，小昆山的房价也不便宜，均价约4万/平的价格在又没有地铁，配套也一般的区域，没有任何优势，购房者为何要浪费一张珍贵的房票来买一处毫无性价比的房子。

该上海楼盘2018年开盘至今，竟然还有房源没有卖完，过去了5年时间，来看具体网签数据：

中海阅麓山依旧在续销中，这个项目可是卖了多年还没卖掉的房子，可想而知售卖难度有多大。

目前项目在售70-86㎡小户型产品，均价36736元/㎡，联排别墅主力户型90-106㎡，均价52055元/㎡。

可以说，该上海楼盘是十足的滞销盘。

03  嘉定朱行春申阳光

没想到嘉定还有很差劲的项目吧，春申阳光位于嘉定朱行，算是大徐行板块，对于现在来说徐行有着嘉闵线的加持，也是个嘉定比较火的板块。

但该上海楼盘却不在徐行中心，过一条马陆就到江苏太仓了，实在太远，没有任何地段优势，配套也全靠太仓，注定是一个落寞的项目。

该上海楼盘2021年初开盘，均价2.9万，最小面积只有55平，总价160多万就能上车，但价格过分便宜反而缺点暴露明显，没有吃到交通、配套等利好，可以说买到这里，完全没有一点期待值。

 静安紫苑官网小编查了一下该上海楼盘网签数据，都已经卖了2年多时间了，竟然才卖出去35套房子，这卖得是有多差啊。

04  奉贤奉城中海戈雅园

奉城位于奉贤地区的中心位置，在早先发展的还不错，学校、医院都有，但是，由于奉贤区大力建设南桥，从而就忽视了其他乡镇的发展。

而今奉城已经纳入自贸区临港新片区，预期还是在的，只是需要一些时间来兑现。

比如奉城镇规划了3条轨交，包括南枫线、曹奉贤以及27号线，是自贸区新片区的交通枢纽，但是落地时间都较长，至少也要等5年以上。

也是因为交通在短期内没有得到明显改善，因此这里的房子相对来说会比较难卖。

比如现在还在续销的中海戈雅园，2018年开盘至今，已有6年之久，一共914套的房子，到现在还有将近250套上海新房。

另外，由于中海戈雅园的产品所对应的地段，也使得该上海楼盘不容易去化，最小都98平，买房人都已经买到这里了，其实就图总价能便宜一点，最好230万以内，即便有过贷款记录，首付照样可以5成。

但该上海楼盘总价都超过230万以上，对于本就手头预算不多的刚需客户来说，确实有些吃力了。

综上，奉贤的奉城地段一般，短时间内又没有地铁的规划，再加上产品错配，所以客户对这里的抗性是非常大的。

05  奉贤庄行大名城映语江南

奉贤庄行就是十足的乡下，除了镇上有一些沿街配套外，并没有太多能够体现高规格的配套，总不能说伏羊节是庄行楼市的特色吧。

按照道理来说，整个奉贤都比较拉胯，但庄行相比其他乡镇，还要更差一些，要知道庄行既不是奉贤新城范围，也不在自贸区临港新片区范围，被两大重磅利好给排除在外，实属无奈，这就相当于奉贤已经放弃了庄行，所以在这里买房基本看不到任何希望。

庄行无论是近期还是远期，都没有轨交规划，进一次南桥，还要做公交车，如果要去市区，可能多数人还要掐着时间去金山亭林做小火车，这样交通闭塞的区域还谈什么发展。

所以庄行的任何项目都很难卖，这在奉贤是出了名的，如今庄行的新房大名城映雨江南已入市半年时间，均价约3万/平，这是项目当前的网签情况：

半年时间，高佣金都推不动，仅仅网签153套，去化仅3成多点。

可以说，大名城映雨江南本地人毫无疑问是不会用这么高的价格来买该上海楼盘的，外区客又觉得价格也有些高，同时由没有较好的交通，那么滞销也就不足为奇了。

06  奉贤海湾奉发云邸

奉贤海湾，曾经这里的规划堪比临港，甚至要超越临港，但因为“梦想”破灭，使得这里的房价“万年不涨”，如今奉贤南桥上到5万+，而海湾新房2.7万却无人问津，甚至这里的二手房，连2万的单价都不好卖，实在令人唏嘘！

这里的新房奉发云邸调高了佣金，达到3.4%，卖一套高层住宅佣金8万，一套别墅更是达到15万的佣金，中介朋友们，卖一套脱贫，两套发家，三套白富美娶回家！

为何海湾的房子这么难卖，因为这里是上海最大的“烂尾规划”！

当年海湾号称要打造世界第九大湾区，直接定位世界级。

第九大湾区，将来要向香港浅水湾、纽约长岛一样，成为上海最顶级的居住区之一。

为了完成这个宏伟目标，当初给的资源是现在临港新片区不可想象的。

首先通过海湾大学城，给了原始人口。

当时迁入了上海师范大学、华东理工大学两所重点大学以及上海应用技术学院、上海旅游专科学院。

又从外地花重金运来沙子打造了4A级景区碧海金沙。

后来的故事大家都知道，房子卖完后规划就没下文了。

住宅好卖，写字楼可不好招商。作为睡城交通不方便又太远，人气不足下大量项目烂尾，以至于成为探险爱好者乐园。

如今这里的新房奉发云邸去年开盘销售，户型面积约99-251平方米，均价27639元/㎡。

差不多半年时间，仅网签了7套房子，这个成绩，大家自行补脑！

该上海新房项目所在地块为上海奉贤海湾13-02星火地块，东至海农公路，南至世贸海馨小区，西至中心路，北至新沪杭公路。

07  奉贤柘林中铁世纪尚城

柘林也是奉贤又一个拉胯的区域，这个位置可以说要比庄行还要差。

都知道，柘林是奉贤化工区，与金山漕泾化工相连，如果柘林不是奉贤，其实这里和金山是画等号的。

或也因为柘林知道化工区不好，因此在柘林北部，也就是新寺镇规划了一片柘林新镇，甚至镇政府都搬迁到了这里，那么也就是说，原柘林老镇已处于放弃开发的状态。

但新镇避免不了荒凉，周边除了一个绿地铂晶舍新房（也是卖了4-5年到现在还有尾房）和如意家园动迁房外，几乎看不到任何配套，买在这里日常生活都会非常困难。

而且柘林的规划和庄行一样，都是奉贤放弃的区域，它既不在奉贤新城，也不在自贸区临港新片区范围内，根本无法享受规划利好所带来的红利。

全新盘中铁世纪尚城项目，当前正在认购中，为高层+叠墅混合社区，过会价32944元/平，凭借着要啥没啥的柘林，外加一个化工区，中铁世纪尚城或也将步入它的前辈绿地铂晶舍的后尘，开盘或许不会卖得特别理想。