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认购率大涨，但入围分不涨，最近低分（新）上海人怎么突然活跃了？

发布时间： 2023-03-29   点击次数： 280次   来源：魔都房房房   作者： 静安紫苑官网小编整理

今年的一、二批次的认购速度可以说是集中入市以来最迅速的一个阶段了，特别是近几天的二批次几个项目，仅3月18号一天，就有12个项目同时开启了认购，19号接着有3个盘又同时开了认购。

短短一周时间，二批次的29个新盘已经认购了一大半。

而认购数据上，近期除了有多个黑马盘横空出世，原本卖的不错的项目认购率也陡增：

比如，唐镇。

去年8月，2号线创新中路站地铁上盖的浦发唐城认购，认购率315.8%，入围分76.77分；

而唐镇站地铁盘华发半岛华庭此次的认购率高达499%，入围分数75分甚至相比前者还降了一点；

比如，吴泾。

从去年11月开始，项目至今已开盘5次，项目也越来越火，但积分并没有随着认购率的上升而上升，

一期：22年11月19日开始认购，认购率254.8%，入围分60.66分；

二期：22年12月11日开始认购，认购率313.5%，入围分57.04分；

三期：22年12月31日开始认购，认购率344.8%，入围分55.28分；

四期南地块：23年2月9日开始认购，认购率396.7%，入围分57.15分；

四期北地块：23年3月4日开始认购，认购率556%，入围分63.7分；

再比如，古美。

去年12月，建发华发古美华庭二期认购，认购率228.3%，入围分60分；

今年2月22日，一街之隔的华发古美华府认购，认购率339.3%，入围分60.28分。

可见，在一些大热项目中，近期认购率的暴增并没有让入围分水涨船高，大多项目都是保持不变或者略有上涨，甚至还有个别项目入围分出现了下跌的情况。

那么，近期这些陡增的认购人数从何而来？

为什么近期这么多低分入场？

对我们接下来的打新又有什么影响呢？

我们一起来讨论。

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近期陡增的认购人数从何而来？

上海这座城市从来都不会缺购买力，源源不断的新落户人才、本地强大的置换能力成为了目前新房认购的中坚力量。

首先看落户。

根据落户机构的专业数据，2022年上海落户的总人数达到15万+，其中：

通过直接落户政策引进留学人员超过3万人。其中，去年6月留学人员落户新政出台以来，上海累计引进世界前100名知名院校留学人才近7000人；

通过居转户落户总人数32590人；

通过人才引进落户总人数31121人；

以上人才引进、居转户公示的63711名主调人，随迁家属54064人。

除了以上途径，再加上未公布的应届生，总人数是超过15万+的。

虽然落户之后大多数人都没有办法马上就有充足预算和积分买房，但会在随后的几年间慢慢释放，现在新入场的认购人，部分也是前几年落户人群。

随着近几年新增的落户人数不断递增，能入场的认购人比例也会随之上升。

接着看本地强大的置换能力。

在前两天的文章中，我们也提到了，上海二月份的挂牌套数已经达到了10.2万套，按照过去几个月和目前来看，这个数据一直保持着稳定的上升态势。

而这个庞大的置换群体，会以润物细无声之势进入各个预算段的新房市场。

而且，按照上海人的造梦能力，其实还有一大部分人根本不用出售原本的房子，而是直接掏钱买二套。

这样一来，在这些买房群体中，大部分的朋友持有的是投资心理，但是积分并不高，因此只能一次次的认购一些热门盘，不拼实力，拼一把运气，如果选房靠后或者没有进入到选房环节，无所谓，去下一个热盘就是了。

另外，随着2月份和3月份“小阳春”坐实，购房客户多数看好明年小阳春市场，认为现在是购房时机，选择出手。

除此之外，认购率的上升和一二批次的新房供应少也有很大的关系。

新房集中入市两年以来，截至目前16个批次中，有12个批次公示套数都在1万+套，去年第七批次甚至达到了1.6万+套，而今年眼看着就到4月份了，一批次供应了6958套，二批次供应了6855套：

供应量下滑非常明显。

但不管是刚需还是置换还是二套，都一定是越早上车越好，一二批次中，像文澜府、华发半岛华庭、象屿招商公园1872这些热盘在本板块内都没有同价位或同品质竞品，认购数自然水涨船高。

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为什么近期这么多低分入场？

认购人数陡增，但积分没有明显上涨，就意味着近期有了更多的低积分入场。

至于原因，大致有以下几种：

一、落户难度降低，新上海人购房比例上升。

近年来，上海落户政策总体来说一片利好。细心之人不难发现，每年落户政策都会进行一定程度的调整。

2020年10月，沪上四校放开落户限制，应届生可以直接落户；

2021年初，五大新城规划公布，居转户7年变5年；

2021年11月，非上海生源应届毕业生符合基本条件就可以直接落户；

2021年年底，本市应届生留五大新城工作，即可直接落户；

2022年，临港落户再松动，张江科学城工作落户居住证年限由7年改为5年和3年，7年2倍社保放宽，由连续36个月改为最近4年内累计36个月即可，新政中也取消了回国后首份工作地不在上海的限制；

而落户后短期内能买房的，不仅预算偏刚需，积分也一定不高。

二、二手房预期下行，部分人转战新房

在全国二手挂牌量上涨的情况下，对于原先本来就在一二手之间摇摆不定的朋友来说，对二手房的预期又降低了不少。

而原先之所以摇摆不定的原因：

其一是因为对住宅的需求多为刚性，本身选择也不多，但考虑到未来还是要改善要置换，首套房子的选择还是带有一定的升值空间，那新房的涨幅自然要比老房子好。

其二，原先之所以愿意接受二手房，也是因为本来就是低积分，买新房大多都会触发积分，如果贸然进场，免不了陪跑，多来几次浪费时间，而且新房价格也越来越高。

但内心依然没有放弃关注新房，碰到心仪的楼盘，自己还有资格买，又不会因为积分低被拒之门外，心里的天平自然会更倾向一手新房。既然新房不少，很多项目积分偏低，本来想去二手房的第二类二手客，大量转向了新房碰运气。

另外，还有炒房因素，专业的炒房人士更加倾向于快进快出，名下有房或者5年内有过购房记录，基础分都不会太高，所以部分热盘虽然热度很高，但入围分数不会太高。

如果真如网传，今年平均一个月公示一批新房，那总有一次能买到吧！

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买房建议

至于低积分入场，项目认购率大涨但入围分不涨，对我们打新有没有影响呢？

其实是有影响的。

即便目前入围分没有大涨，认购人数增加也会增加我们的入围难度，“误伤”真刚需。

但也不必太过焦虑，按照目前新房的入市节奏，每一批次入市新房套数都不多，但批次一定会增加，而且目前的趋势来看板块很分散。

这反倒是增加了每个板块的新房的入市频次，也相应增加了每个板块的认购次数，对我们而言机会成本增加了不少。

当然，以上内容仅代表个人观点，有不同看法可留言讨论。

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