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莱研究 | 现阶段我国写字楼产业园区有哪些发展趋势？

发布时间： 2022-05-18   点击次数： 626次   来源：莱坊   作者：高楼迷

园区经济

在我国，园区经济占据着重要的地位，有力地推动了我国开放型经济的发展以及促进工业化、城镇化的进程。据悉，2020年，我国国内生产总值(GDP) 达到101.60万亿元，稳居世界第二位，人均GDP再次达到1万美元。其中，全国GDP四分之一来自于园区经济。

但近两年来，在疫情和经济不稳定的双重冲击下，园区发展特征逐渐改变，从“增量时代”将提前并加速加快向增速下降的“存量时代”转变。

一、当前园区面临哪些挑战？

园区可分为工业园区与写字楼产业园区，工业为整体概念，产业是整个工业体系中构成部分。工业园区在一定程序上是工业企业的聚集区，通常没有明确行业产业划分；写字楼产业园区主要是指以促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式。下文也将从工业园区与写字楼产业园区来展开叙述。

目前园区的发展面临的挑战：

从整体来说

我国园区面临的挑战主要为：

1）园区发展不均衡现象突出。国家级、省级园区发展强劲，而市县级和乡镇园区整体上数量多、类别多，入园企业参差不齐，基础设施建设滞后，园区公共服务平台落后。

2）部分园区低水平发展现象严重。省级以下的大多数园区空置率明显偏高，园区招商难、盈利难的现象比较突出。由于招商难导致引入产业时缺乏对产业链的整体考虑，园区产业难以形成产业链，无法从物理聚集向产业融合发展转变。园区产业趋同现象突出，缺乏差异化的园区政策，导致在招商引资方面容易陷入恶性竞争，极易与周边其他写字楼产业园区形成竞争。

3）园区管理的体制机制僵化。不少园区运营模式趋同，依旧是传统的管理模式，园区领导思想和理念无法跟上市场变化，园区体制机制僵化现象严重，缺乏富有激励性的激励机制。

从工业园区与写字楼产业园区的角度来说，它们面临的挑战又有一些区别。

工业园区

1、同质化现象严重，园区定位不准，产业结构相趋同。许多工业园区里基本上都是以传统经济为主，例如机械制造、纺织服装、家具家私等，会导致严重的同质化，在竞争中会出现生产产能过剩的现象。

2、缺乏系统的科学规划，配套设施专业配套能力不够强。园区准入标准不够明确，可能导致不同类型的产业可能在同一园区内，不像工业园区，更像是一个产业集中区。这样的工业园区不能做到专业配套，不能做到同类产品集中、集聚和集群化发展。

3、技术研发能力弱、科技创新能力差、品牌意识不强。在有些工业园区里，缺少技术研发和创新平台，品牌意识不够强，会对园区未来的发展产生了不好的效果。

写字楼产业园区

1、前期比较重视建设规划开发，忽略了运营服务。写字楼产业园区管理状况混乱，设备配套设施相比较落后，并没有做到相应对接。

2、缺乏高效、便捷的一体化管理。运营成本费用高，数据采集孤立，系统联动难以解决。

3、没有建立准确的写字楼产业园区品牌形象。引入企业的招商合作周期长，招商合作过程复杂，招商合作环节多，所面临的困难大。

二、未来园区发展应抓住这些趋势

随着园区转变的加速，抓住未来发展趋势，成功应对挑战是关键。园区发展应该抓住这些趋势：

工业园区

关键词：精细化、软实力、数字化

1）产业招商精细化

产业招商的精细化运作关键在于两点:一是精准定位，明确产业客商类型建立产业项目信息库，进行定向式招商;二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。

2）注重打造软实力

随着工业园区经济的深化发展，工业园区要从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育，在打造一流硬环境的同时，要重视园区文化氛围、创新机制、公共服务等软环境的建设。

3）顺应数字化潮流

工业园区应顺应数字化转型的发展趋势，遵循差异化规划的要求，“推动工业化与产业数字化、数字化深度融合，推动数字经济与实体经济形成具有国际竞争力的多个产业集群“积极开展数字化转型，引进大数据、工业互联网等新技术，提高工业园区内部运营管理效率，实现园区企业的赋能发展。

写字楼产业园区

关键词：系统化、特色产业园、智慧化

1）园区功能系统化

从单一的“产业”功能向多维的“产业、自然、社会”功能方向转变。写字楼产业园区不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人服务的功能，将工作环境和生活环境融合，搭建宜产宜居的生态综合体。

2）建立突出的产业园特色

依靠环境资源和自身优势，对产业进行特色化和精准化定位，抓紧数字经济带来的机遇，发展新经济、新产业、新业态，加速园区管理智慧化的突破，实现园区产业结构高端化，打造园区核心竞争优势。

3）向智慧化方向发展

毋庸置疑，智慧园区的建设是未来园区发展的方向。写字楼产业园区应依托物联网、大数据、人工智能等先进的技术，搭建一个智能化、生态化、智慧化的园区平台。优化园区运营管理方式，提升园区管理能力和水平，全面提升园区的竞争力。

杨悦晨

Regina Yang

莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管

“工业园区亦或是写字楼产业园区作为产业发展的实体平台对于推动我国产业经济发展有着至关重要的作用。特别是在一线以及二线经济发达城市集聚了一批特色产业，同时也带动了这些城市特色工业园区以及写字楼产业园区市场的蓬勃发展。

不过随着经济转型，高端制造和前沿科技研究应用的兴起以及疫情之下对于生物医药投入的加大，园区现有的硬件配套已经不能满足高能级产业的研发需求。因此园区需要通过技术手段进行必要的升级改造或者投建新园区，在功能上更贴近企业需求以及提供更为灵活的Built-to-suit模式，这才是在目前园区同质化严重的情况下提升市场竞争力更为有效的方法。

同时，随着企业以人为本的观念日益加深，对于办公和研发人员工作环境的重视，园区日常办公生活的高科技程度、便捷性以及舒适性也成为企业选择入驻园区的重要考虑因素。”