当前位置：主页 > 新闻资讯 > 15年+的商品房，已经找不到接盘侠了
发布时间： 2023-12-27 点击次数： 284次 来源：新房指南报告 作者：邱晨工作室团队
*以下文章由远洋财富中心官网小编整理
在这一轮行情中，上海市区不少房子也超跌了。
比如位于烫金地段的徐家汇、静安寺、董家渡、陆家嘴等，
还有浦东、浦西的老牌国际社区古北和联洋，无一幸免。
跌幅最明显的，是2000-2008年左右的“初代次新房”。
这批15年+房龄的“次新”，
在2020-2022年这一波行情中，涨幅很不错，曾经看上去“非常坚挺”，
然而到了今年，它们普遍遭遇了20-30%以上的回调，不仅抹平了涨幅，基本跌到2017-2020年左右了。
“核心资产永远涨”的楼市真理，在今天已经失效。
我们找了大量的二手成交样本分析，究其根本原因是：房子老了。
老，就是房子的原罪。
所有美人都会迟暮，你的房子也是如此。
很残酷的一个真相是：
不论你是不是位于寸土寸金的内环内，不论板块是不是非常便利成熟，不论社区是否是区域标杆，
只要房龄超过15岁+，在现在的楼市中，你就是被嫌弃的那一个。
不信我们一起来看几个例子。
01
15岁+的房子，别再吹自己是次新了
“越老越吃香”这件事，在楼市里压根不存在。
事实上，房子就是吃青春饭的。
这是大宁05、03年的商品房，最新的成交价已经跌破17年的单价了。
一朝跌回6年前。
04年的标杆商品房中凯城市之光，一年多的时间，跌了整整800万。
现在的价格，接近2020年的水平。
黄浦董家渡2002年的小区明日星城，同样是两房户型，
2022年最高峰在13W左右，但现在回落到10W以内，基本和2020年拉平了。
浦东也不例外，内环内跌的15岁+们，跌幅迅猛：
2006年的东方城市花园二期一套法拍房成交，最近拍出了5.98W/㎡的成交单价。
这可是浦东紧贴着内环的黄金位置啊，距离陆家嘴5KM，世纪公园2.5KM。
而不到6W/㎡的单价，放在新房市场，可能只能够得上五大新城。
所以，从资产价值的角度来说，17岁的东方城市花园二期=五大新城？
真是离了个大谱。
其实，这样的例子比比皆是。
位于陆家嘴的初代豪宅标杆世茂滨江花园，现在比御桥的次新房便宜。
要知道，这两个盘的位置，一个是在内环内，一个是中外环。
浦东内环，竟被御桥反超？！这也的确够魔幻。
但也再次验证了一件事：
房龄老=不值钱，已经是不争的事实。
15岁+的商品房，不管品质好不好，严格意义上来说，它都称不上是次新。
02
即使是外环外，10年内次新也稳赢
另一个被验证的真理是：
10年内次新=更抗跌
即，10年内的次新房，和那些15岁+的老龄化商品房，价格已经拉得已经越来越大。
所以我们看到：
浦东联洋大跌，仁恒河滨城的业主大量抛盘，最新的一套177大户型，成交价仅7W；
古北多个老牌国际社区，纷纷降价出逃；
甚至长宁天山的标杆楼盘天山河畔花园，成交价仅9.3W！
这些老牌成熟板块，现在都远远落后于新晋次新板块。
比如浦东外环外的唐镇，板块内次新绿城玉兰花园、大名城紫金九号等，
和去年高峰时期相比，降幅仅一两千！外环外次新们，依然站在10W左右。
另一个嘉定新城的西郊金茂府，降幅也仅在5000以内；
总体来说，即使是市场冷淡，但10年内的品质次新，依旧挺住了。
就冲这一点，品质次新完胜。
当然，10年内次新的优势，还有很多。比如车位配比、人车分流，甚至物业服务。
15岁+商品房，车位配比往往不足，这是它的一个致命硬伤。
联洋有13个高品质小区，但平均车位比不足1:0.5。
这也是大量中产逃顶的一大原因。
再者，贷款按揭年限，15岁+的商品房也占劣势。
所以，未来的趋势一定是：越来越多的人，嫌弃15岁+的二手。
精明的房东们也意识到了这一点，砸盘最狠的就是他们。
03
房子老去的速度，远比你想的要快
现在整个二手市场的买家们，早就练就了一双“火眼金睛”，
他们越来越在意房子的年龄。
其实，从肉眼上看，很多15岁+的商品房，和10年内次新，差距并不大。
甚至他们的地段非常优越。却在这波下跌的行情中，跌得最惨。
背后的原因也不难理解：
经过这十几年的时间，这波商品房，已经数十倍涨好了。该兑现的价值，早就加到房子溢价里去了。
现在房龄也上去了，很难再增值，基本就是走下坡路了。
把“次新”的标签拿掉，光环没有了，房价也就到头了。
当然，后面也很难起来了。
我再分享一个数据：
新政后二手住宅挂牌新增房源中，4成以上的房源，都是2000年以前的。
用降价来换取成交，就是15岁+商品房的宿命。
这些房子，越往后，竞争力越弱。
最后我想说的是，所有的房子都会老。
所以在置换的时候，一定要有下家思维。
若干年后，还有没有人愿意接盘你的房子，至关重要。
同等预算范围内，选择一个潜力板块的品质新盘，
跑赢大盘的概率，比买15岁+的二手房，确定性高很多。
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