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上海的学区房，也危了？！！

发布时间： 2023-06-25   点击次数： 343次   来源：上海楼市揭幕   作者：香樟荟官网小编

这几天端午节假期，一则消息再次引起上海滩一片哗然！

上海学区房降价超20%？

位于静安童家浜小区，对口闸北实验和风华中学，出现了21%的下跌；

位于潍坊的六个村庄，对口明珠小学和东昌南校，出现了26%的下跌；

位于闵行平南三四村，对口平南小学和实验西校，出现了21%的下跌；

……

昔日香气扑鼻的学区老、破、小如今都成了路人甲，难怪会引发上海滩震动！在这样的消息传播下，那些曾被奉为神明的学区房，是否能够幸免于难呢？学区房是否下跌？跌得有多厉害？是否值得购买，仍是值得探讨的问题？

首先，我们先看一下上海学区分布情况

早期商品房学区房比例最高，达54.6%左右；老公房次之，约占33.9%；其次是次新商品房（约8.6%）；最后，动迁配套房（约2.8%）和不详。所以影响学区房涨跌的，主要是商品房（早期+次新）和老公房。从整体来看，目前学区房涨幅最大。因此，商品房（早期+次新）和老公房的涨跌幅受到了学区房的主要影响。

其次，我们再看一下上海各区域学校梯队排名的学区房分布情况

从上海各区域学校梯队排名来看，在早期商品房中，学区房的比例高达54.6%，是最为突出的一部分；其次是二手房中的学区房和次新房。接下来，我们将迎来一批全新的住宅以及与之配套的住宅。

最后，我们再看一下学区房究竟有没有跌下来？

由于学区房结构分布的不同，会造成不同房屋性质，环线和梯队涨跌不一，从而进入“微观”阶段。第一，房子的产品类型不同，学区房环线升降情况也不一样。从2019年到现在，次新商品房无论处于哪条环线上都一路走高，发展势头最为强劲，可谓独领风骚；且前期商品房与老公房均处于2021年前的调整阶段，调整趋势明显；最为“受伤”的仍是老公房，上涨力度最小,2021年后受到政策面冲击很大，各环线上价格均有所回落；即便是郊环之外的学区房（在整体学区房中的占比大概在1左右）也直接正面下跌，比2019年下降4%左右，可以说是一路回到5年前。因此，从数据层面上有跌有买老公房学区房的真实情况，尤其外环之外老公房跌幅最大。第二，房屋性质不同，学区房梯队涨落不一。说到环线，又要看梯队的区别。鉴于三梯队学校学区溢价偏低，学区属性对房价涨幅的驱动作用不大，故仅将一/二梯队列入考虑。一/二级学区房仅次新商品房继续上涨；2021-2022年来，早期商品房与老公房均有所回落；老公房就算一个梯队也有明显的回落。就连一梯队老公房的回落也要大于二梯队。

综上所述，挤学区“水分”环境中，老公房受冲击最大。它在早期被赋予了越多学区属性，而在晚期则伴随着学区政策与楼市环境的调整而跌得“越惨”。比如梅园街坊，密云小区，高兴花园这些对口好学区老破小在最初两年也是“风光”,可如今看到成交行情时，一般是折价了，价格又恢复到了N年以前，不过还是难以下手。

那么，问题来了。学区房还值不值得买？当下，是否还有购买的价值？

对此，香樟荟官网小编的建议，学区房依然值得购买，尤其新房市场对应的校区。归根结底，学区的优劣决定了教育质量的高低，优秀的学区比劣质学区更具有优势！这就是为什么有学校比没有学校好，有学区总是会更香！

为了满足不同的预算需求，我们提供了一些关于置业方向的建议:

预算月约为500万元左右；可以考虑嘉定新城的高质量公办学校落地和规划，其价值在五大新城中显得尤为突出，

预算约600-800万的范围内，我们可以特别关注闵行华漕和颛桥，前者提供了华师大一站式教育资源，而后者则是元江路TOD综合体，引入了闵实验，形成了一所优秀的教育梯队；

800-1200万左右，值得特别关注的是徐汇华泾、闵行七宝，以及浦东唐镇和康桥，这些地方都拥有优秀的教育机构和规划预期，同时板块的上升潜力也相当可观；

超过1200万元的学区需求也许并不那么强烈，但它也已经进入豪宅领域，可集中注意徐汇，杨浦，老静安等城市传统教育强区。

下面是，2023年第六批次预计6月底即将过会的新盘项目，大部分项目的对应的校区还是非常给力的，大家可以了解一下，有需要的可以及时关注并购买。香樟荟官网小编团队经过多方信息整理，2023年第六批次新盘项目汇总如下，供参考：

品尊国际三期

招商苏河玺

天汇玺

保利越秀和越天汇

虹盛里

静安天悦

华发·静安华府

浦发唐城

中企云萃森林三期

华润·前滩润塌

浦开云二期

中建御华园

森兰万安里一期

东岸观邸

陆家嘴锦绣澜湾

中交凤启虹桥

南山前湾拾绶

国贸虹桥景上

新长宁水韵名邸

佳运·瑞湾

金地睾汇

星尚·观澜世嘉

中交松香源著

保利明明哀光

奉发左岸晶邸

港城·悦领

2023年第六批次预计将过会的新盘项目