当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海的一线滨江，居然也分高低贵贱吗？

上海的一线滨江，居然也分高低贵贱吗？

发布时间： 2023-03-31   点击次数： 970次   来源：魔都房房房    作者：香樟荟官网小编整理

上海的滨江一直都是万众瞩目的。

毕竟，被定位为“国际大都市发展能级的集中展示区”的黄浦江岸可不是盖的。

所有第一次来上海的人，好像都会去睹一眼外滩的“璀璨”。

而生长在上海的人，滨江是一种挥之不去的情怀，滨江更是见证了上海的飞速发展，而且能够拥有一套上海滨江两岸的房子，是多少人梦寐以求的啊！

在上海一江一河建设规划里，规划的黄浦江是从闵浦二桥到吴淞口，长度61公里，而贯穿整个上海的黄浦江更是长达119公里。

虽然黄浦江很长，但是真正能够被称为上海的“一线滨江”，被赋予滨江概念的，也就是近45公里的黄浦江滨江两岸沿线的核心段。

因为上海整个黄浦江，一半以上的江段，并没有什么成熟的景观，只有江水的潮湿和货轮的轰鸣。

“一线滨江”更加细一点的划分是：南至徐浦大桥（南向外环以内），北至杨浦大桥（北向内环以内）。

毕竟，如果你跟别人说你住在黄浦江边上，别人先是“结棍结棍”夸赞一下，然后再问你住黄浦江哪里啊？

你说“奉贤滨江”，对方os一定是黑人问号。

所以说，上海整条黄浦江，不是哪一段都能被称为一线滨水的。

那么就算是核心段位的滨江，之间也有那么些“高低贵贱”之分吗？

插播一个直播预告，今天晚上22：00，我们的直播又来，欢迎夜猫子们：上海新房聊天深夜场，附大古美板块热盘「建发璟院」销售连麦推介。下方链接点击可以预约。

1 一直存在的鄙视链

上海的鄙视链一直无处不在，即使是核心的滨江段，也是有鄙视链的。

比如，第一梯队的是黄浦滨江段——外滩、陆家嘴。

第二梯队的是徐汇滨江、前滩、世博滨江。

这两个梯队的规划能级以及兑现力度放眼整个上海都是“天花板级别的”。

然而像东外滩和北外滩以及三林滨江似乎是处于“被鄙视”的一线滨江了。

北外滩和东外滩至今一直发展慢的原因之一，是前期拆迁困难从而导致城市更新速度极慢，不过，好在这一两年拆迁事宜已经加快。

所以，现在的北外滩和东外滩，已经有不少地块在如火如荼的动工。

而三林滨江，是即前滩之后又一个重点开发的，住宅上也引入了绿城和华润来造势。

“高贵”的第一梯队就不用多说了，大上海标志性三件套、百年外滩都在这，住宅上，有超热门的网红豪宅，汤臣一品、滨江凯旋门、中粮海景壹号等等。

规划上，浓厚的金融属性正是大上海金融城的基调所在。

而二梯队的徐汇滨江，也可以叫“上海西岸”，除了文化传媒、智能科技、创新金融、生命健康的总体功能定位，还有已经建成的8.4公里景观大道、以及开放的80公顷公共空间，所以整个徐汇滨江的居住适宜度是非常好的。

前滩的火热也不需要多赘述，这几年诞生了不少超高积分楼盘，像前年的晶鸿名邸，97.23分。去年的滩东方悦澜，96.9分，海德壹号，100.85分。

前滩围绕总部商务、文化传媒、体育休闲等核心功能规划，通过这些年的发展，已经形成宜居宜业的“六边形战士”。

世博滨江可能整体没有徐滨和前滩“火爆”，但也不是没有动作。

未来世博滨江的板块内将有5幅土地，总开发体量约61.7万平方米，其中4块用地涉及住宅开发，预计将新增约1340套房源。

规划上，世博滨江三大功能带也划分明确。

虽然世博滨江被“雪藏”了近13年，不过，新的用地规划地披露，世博滨江也算是“苏醒”了。

世博滨江整体功能定位上是“建设国内顶尖、世界一流的博览文化集聚区、为提升未来全球竞争力提供有力支撑”。

目前，黄浦世博滨江还保留着不少2010年上海世博会的展馆和工业建筑的遗址，功能也以运动和文化休闲为主，还没有进行大规模开发建设。

还没有开发意味着“前途不可限量”，根据已有地规划定位，世博滨江未来有可能成为浦东版的“徐汇滨江”。

住宅上，除了一些刚刚批复的地块以及还没有批复的地块，整个滨江的新房主要集中在浦东的滨江段位以及徐汇滨江。

而整个一梯队滨江和二梯队滨江，其实整体的功能落地已经比较完善了，该开发的也都开发的差不多了，尤其是住宅上。

现在的任务是锦上添花，好上加好。

那么，作为上海旧改重点之一的东外滩，商业“天花板”集聚的北外滩，以及自带“前滩”光环的三林滨江将会是接下来的看头所在。

2  “被鄙视” 但有看头的

虽然杨浦滨江因为杨浦“下之角”的刻板印象，也因为滨江老破小太多，以及杨浦传统重工业形象，杨浦滨江一直是被“瞧不起”的。

要我说，老破小多不是意味着它有大规模的拆迁用地，整个区域亟待换新，所以它未来“无可限量”吗？

并且，杨浦滨江南段是最后一片成片开发区域，是滨江+中央活动区最后一片释放大量可开发空间区域。

今年1月17日，《上海市杨浦区滨江南段地区控制性详细规划平凉、定海社区局部街坊调整（YP-15-Ⅱ等风貌保护街坊保护规划）》获得市政府批复。

在这最新批复的控规里面，住宅方面，

明确了未来住宅供应指标，至少规划新增5400+套住宅供应，刚需小户型为主：

平均面积段集中在105平方米，这个面积是当下市场的主流，也降低了入驻滨江的门槛。

内环内的供应主要处于江浦路和内环之间，共5幅地块，套均基本都为105㎡的刚需小户型。

内环外的部分围绕地标西侧会有成片的住宅供应，基本都是洋房配置，非常适合改善群体。内环外的部分围绕地标西侧会有非常成片的住宅供应，基本都是洋房配置，非常适合改善群体。‍

并且杨浦滨江南段也已表明，除了发展科创中心，更要打造标杆性的城区，新增规划大量住宅地块，其中也包含租赁性住宅用地。

以下是杨浦滨江南段控规的住宅用的统计。其中，Rr4为租赁性住宅。

而杨浦滨江的产业也非常明确，就是引入新经济头部企业落位，推动高产业能级。

2018年10月，绿城&中交&杨浦滨江投资联合体斥资41.88亿元，摘得杨浦区平凉社区03G3-01地块（平凉街道1街坊北块），也就是正在建设中的中交总部大楼。

2020年11月，美团以 65.41亿拿下杨浦滨江一块地块，作为美团上海科技中心。

两个月后，哔哩哔哩以 81.18亿拿下距美团地块一条马路的地块，作为哔哩哔哩新世代产业园。

2021年9月，字节跳动以20.4亿拿下上海船厂地块，作为抖音集团上海滨江中心。中节能·上海首座项目也选中上海市中心城区杨浦区滨江板块。

这些大厂相继落位杨浦滨江南段（延伸至杨浦大桥以东）无疑将给这里带来极高产业能级。

从这些大厂的落位能够看出，杨浦滨江的产业定位就是互联网。

而且杨浦可以联动五角场的高校资源，把人才聚集，形成年轻创新的互联网产业。

虽然杨浦滨江，前有烂尾的八埭头，后有做废了的东外滩渔人码头商业。但是不代表未来依旧是这样。

而且，八埭头滨江园的项目开发责任主体——上海中伟房地产开发有限公司，也在3月2日发布了一则申明，重点强调项目销售监管账户资金充足，能够保证竣工及交付。

渔人码头的商业做成这样，估计和规划与开发的落位形成错配，确实比较遗憾。

但是杨浦滨江南段的定位是世界级的科创中心，也是内环内CAZ唯一的科创中心，这个职能是代表了一个城市发展的更高阶段，用创业创新的发展来引领城市的发展。

而整个滨江核心段，也的确缺少一个真正的“互联网集聚地”。

虽然不少人喷“互联网是明日花黄”，但是我们也真的见证、体会了互联网所带来的巨大红利，而且随着与互联网非常紧密的AI技术的不断迭代，比如ChatGPT不断更新进化，互联网之路或许还有更多想象空间能够探索。

还有像游戏、电竞、二次元等互联网下不断发展壮大的模块，相信未来还有更多机遇和挑战可以“迎一迎”。

当然，一切的一切，还是要看杨浦滨江段各个项目的实际落地情况。而落地后，是否真的能把人才吸引过去，又是否能够留住人才。

这些，仍然需要时间来考证。

自上海市人民政府2020年6月28日正式批复《北外滩地区控制性详细规划》后，

北外滩-外滩-陆家嘴等量黄金三角时代就宣布开启了。

而且北外滩的规划体量相当于陆家嘴及世纪大道两侧所有的建筑群总和！这样的规模和力度，放眼全世界，也是备受瞩目的。

到2023年，也正好是北外滩整体目标中的第一阶段，而且如今北外滩云集的商业，也是堪称“天花板”级别的。

像2021年开业的，瑞虹天地太阳宫和来福士，打响了北外滩“蝶变”的第一站。

同年，上海第三个座，也是全球第十个来福士，在北外滩开业。

2022年6月，华贸花35.53亿入围北外滩59街坊，将建21万㎡综合体。

而且作为全球时尚风向标，华贸旗下的SKP将在上海北外滩打造奢侈品聚集区。

此外，作为与陆家嘴隔江相望的北外滩，未来还会拔地而起多个标志性建筑。

1栋480米新地标、5栋300米+建筑、13栋200米+建筑，19栋摩天大楼。

未来在核心区约0.8平方公里的土地上，将有350万平方米的建筑体量。

整个建设布局对标了伦敦金丝雀码头，区域以0.58平方公里、300万平方米的建筑体量，贡献了整个伦敦经济的1/3，由此可观，北外滩对上海的贡献不可想象。

据悉，北外滩已经引入中国供销粮油、紫金矿业、博士视听、伊莱克斯中国总部等40个重点项目，共计约370亿元投资落地。

包括国内领先的元宇宙企业42VERSE也正式落户北外滩。

值得一提的是，保险巨头友邦人寿，也敲定投资北外滩89街一商业地产项目。

总之，北外滩的商办能级是牛的。

而住宅方面，对于北外滩地区带有住宅性质的待出让地块来说，其最大的特征就是历史风貌保护街坊特别多。

特别是东侧的提篮桥历史风貌区内未来将涌现出大量的风貌类别墅，按照目前上海对于该类地块出让程序的话，基本走的都是历史风貌保护街坊公开遴选的方式。

并且这些年，北外滩的地块也在有条不紊地出让中。

今年年初已经有两个地块成功出让。

目前北外滩尚未正式出让的含有住宅性质的地块一共是28幅，地上总建筑面积为46.73万方，如果剔除保民新村的话，则一共是26幅含住宅地块，地上总建筑面积为39.07万方。

在这26幅地块中，有20幅地块是带有Rr1(一类住宅)用地性质的，其中Rr1(一类住宅)性质纯住宅地块就有14幅，而另外6幅中则混合商业或文化功能属性。

而北外滩除了带有Rr1(一类住宅)性质地块外，还有6幅地块为带有Rr2、Rr3性质(二类、三类住宅)的，但大多在地块内混合了社区设施、商办、文化等功能属性。

除了等待入市的新湖北外滩项目——网传定名叫新湖·外滩元，以及弘安里，未来还会有不少北外滩项目诞生。

按照虹口区"三年出形象、五年塑功能、十年基本建成"的目标，估计最快2030年，北外滩会焕然一新。

3 前滩亲兄弟

自带光环的三林滨江

前滩，大家已经非常熟悉了，随着世纪前滩天御的入市，前滩已经没有新房了。

而就在前滩的南面，又称三林楔形绿地或三林滨江南片地区，是前滩之后的新看头。

三林滨江的四至范围：东至济阳路，西至黄浦江，北至中环高架，南至外环高速。

整个板块规划容纳4.33万人口，规划住宅1.5万套。

并且整体的住宅容积率在1.1-2.5之间，即使是东区的容积率最高的TOD项目也在2.3-2.5之间，而西区存在着大量的别墅洋房项目，规划容纳1万人，最低容积率社区仅有1.1。

整个板块被分为三片区，分别是涵林路以东的东区，林浦路以西的西区，和其之间的中区。

三个片区分别主打不同的功能：东区的定位是高品质宜居社区；西区的定位是海派特色小镇；中区是绿色生态聚集区体现生态效应的最大化。

总体上，三林滨江整体主打的就是低密、宜居，可以说是补足了前滩、陆家嘴所缺失的居住属性。

除了已经入市的绿城前滩百合园以及据悉即将入市的华润前滩项目，三林滨江的后续住宅是有不少的。

比如近期就在三林滨江西区，4月份会有9幅含宅地地块出让，而且在出让文件中对开发商的开发资质也有一定的考核。

其中6幅为纯宅地地块，要求100%精装修；中小套型面积占比70%。

1幅纯商业用地，约7.17万㎡全部自持；4块为商办用地，商业约1.6万㎡、办公为4.3万方；3块为住宅+商业用地，商业约7073㎡、住宅约2.8万㎡；

而且，三林南片的生态价值可以说是整个黄浦江沿岸地区最高的，上海在生态规划层面给予三林南片的重视程度也是最高的。

三林南片是上海外环生态廊道与黄浦江滨江带的交叉点， 同时也是上海最重要的南北风廊道的北部端点，是非常重要的生态空间节点。

也正如此，上海市在三林南片规划了上海市10大楔形绿地之一的三林楔形绿地，其后期的建设标准也将按照楔形绿地的标准进行高标准的建设。

可以说三林南片区具备了十块楔形绿地之一+绿轴交点+风廊道三大生态区位优势，未来的生态环境标准还是非常值得期待的。

所以，前滩南如此的生态优越性用来打造宜居的住区是再适合不过的。

当然，还能吃一波前滩的红利，趁着前滩预热未消，而且前滩已经没有新房，并且，前滩没有别墅，没有“好房子”，那前滩南能给你前滩没有的期待。

不过，等大家真正认可“前滩南”，还需要一定的时间。

而前滩的南面，还有筠溪小镇等待开发。

不过筠溪小镇在浦东的土地利用规划中，能供开发的土地其实不多，三林南站周边仅有两幅地块作为商办开发。

作为上海市第一个认定的“特色小镇”，筠溪小镇最大的一个特点就是绿色环绕，整个片区基本全是公园，生态环境堪比三林滨江。

前不久，陆家嘴股份发布公告，拟与陆家嘴集团、前滩投资共同出资设立共同出资设立上海耀筠置业有限公司(以下简称“耀筠置业”)(暂定名，以工商行政管理机关核准的名称为准)，注册资本 150 亿元。

在基本完成前滩的开发之后，陆家嘴计划往南参与到了大三林的下一站——筠溪小镇区域的开发。

那就拭目以待一下，三林南面的筠溪小镇能被陆家嘴玩出什么花样。

总的来说，“一江一河”作为上海发展的门面规划，其中，一江的看头是真的很多。

就这核心的45公里，按照现在的落地和知名度，已经有那么个“三六九等之分”，毕竟发展有先后，规划有好坏，落地有未知。

但这“一江”，总归是上海的门面，即使东外滩、北外滩、世博滨江、前滩南等，现在可能还看不出个所以然来，用时间和耐心去等待，我们必然要相信LD们是干实事的，不是画饼的。

而且整个黄浦江都是发展的“重点”，只不过定位不同。

就像前一阵子，闵行加深了“大零号湾”概念，目标是2035年让它成为世界级科创湾区，打造上海版的“硅谷”。

那么作为“黄浦江第一湾”的“大零号湾”，这紧挨着的的兰香湖社区，未来看样子能更上一个level了。

所以很多人喜欢沿着黄浦江买房，核心段的一线滨江当然好，但是你有足够的预算吗，即使有预算，那在没有入市的新房里，你有拿得出手的积分吗。

或许现在的一线滨江，你所“鄙夷”的滨江段，若干年后竟然成了“抢手货”呢？