当前位置：主页 > 新闻资讯 > 反弹or崩盘？站在十字路口的抉择点，上海楼市下半场该如何应对？
发布时间： 2023-07-11 点击次数： 372次 来源：行家买房 作者：良友大厦网站小编
良友大厦网站小编已经有一阵没有写市场分析类文章了。
因为从四月末开始，无论你是看多看空，在当时都有一套理论能够自圆其说。
那为什么又在现在，写出这样一篇文章。
一方面，上海楼市已经走过半年，该来一次“期中总结”了。
另一方面，上海的二手房市场六月份的答卷确实有些惨淡。各种奇怪的，非理性的言论在楼市里疯狂蔓延。
不做数据堆砌，多为市场分析。
以下文章仅为一家之言，如果有不同意见欢迎留言讨论。
01
上海市场依旧坚挺
先来看全国市场情况。
上海的新建住房价格，总体环比提升0.3%。（数据来源：克而瑞）
单看这个数据可能没概念。放在全国看，作为统计样本的70个大中城市，下跌城市足有24个。尤其是大理等三线城市，整体跌幅达到0.8%。（数据来源：克而瑞）
特大城市中，北京整体上涨仅约0.2%，广州约0.1%，深圳反而下跌了0.2%。
由此来看，就算最坏的情况来临，上海也是最后一个倒下的。
至于二手，上海的二手数据确实不太理想。五月环比跌幅约0.8%。但引起下跌的原因非常复杂。
想要保持上涨的有效途径，就是上海二手的购买力有明显提升。但现在的各种政策，还有人口净流入（出），无法支撑击鼓传花的游戏。
根据上海市统计局的相关消息，2021年年末还有1.1万的增量。但是在2022年，这个数据变成了负增长13.45万人。
至于开闸放水，地产这个水库还能不能再蓄水，都还是个未知数。
其实，就算是惨淡的二手，也有一定的好转。
6月上旬，上海二手房成交量进入平台期，市场的韧性开始发挥作用。从单周成交来看，是出现了一定的反弹。
再看网上流传的链家新增客源数据。客户都还在，就是抱着再等等还会降价的心态，和房东比“谁先撑不住”。
而且现在的上海楼市，都是背负着枷锁前行。落户、限购稍微放开一点点，上海楼市都会迎来大反转。（开放落户和限购短期内可能性微乎其微，这里不做详细分析）
二手房的另一大劲敌是新房。良友大厦网站小编在网络上找到了今年的一二手成交数据。
可以看到，新房成交数据很稳，甚至是稳中有升。但似乎光看新房的成交数据，叠加之下也不够二手的降幅。
除了前文被反复提起的数据外，良友大厦网站小编近期整理了一个全新的参考数据：
每季度新房认购总数
强调几点：
第一，认购新房需要预留资金，并存在等待期。换而言之，参加认购新房，客观条件下无法购置二手。并且由于高额的价格差距，考虑打新的购房者短期内不会投入二手市场。
第二，不同批次的新房可能存在热度差，如果将时间拉长至季度，则受单批次的影响会被减少。并且排除当月可能存在极端天气、节假日等干扰项。
第三，由于存在反复认购的情况，所以这个数据不能简单的和成交进行加减。只能作为一个权重指标，去对新房市场的实际热度做参考。
根据良友大厦网站小编的初步统计，发现今年二季度的新房认购总量，相比一季度出现了明显的提升。幅度大约在40%上下。
这下很清楚了，这批购买力，真的是被新房市场给抽走。
*由于部分项目无法获得准确的认购量，所计算出的数据会存在较大偏差，统计表格暂不放出。如果其它平台有准确的单日认购及开盘数据，欢迎进一步计算。
至于七八月是否会出现像样的反弹，良友大厦网站小编不打包票。
筑底时段的反复拉扯，从来就不是一朝一夕的事。
02
不要被大量成交迷惑
我们很多人对“量”这个概念的理解是有偏颇的。总希望成交量越大越好。
首先我们得承认，全国一直推行的理念是房住不炒。但不可否认，上海房产的投资属性从未彻底消退过。
把楼市比作股票，在没有大量新资金进入的前提下，会有以下几种情况：
（良友大厦网站小编承认上海楼市并不能和证券市场画等号，这个比喻只是为了更好理解）
卖方认为上涨，买方认为上涨，正常情况无法达成交易。
卖方认为上涨，买方认为下跌，则正常情况无法达成交易。
卖方认为下跌，买方认为上涨，成功达成交易。
卖方认为下跌，买方认为下跌，则正常情况无法达成交易。
我们给这几种可能性，分别从1-4进行编号。再结合楼市的特殊性，良友大厦网站小编直接给出结论。
第一种情况，实际情况为出现大量买单，房东惜售。处在卖方市场。成交量不会太大。
第二种情况，实际情况比较少。毕竟根本谈不拢，特殊情况下的成交量也不会有多少。
这两种和现在关联不大，暂且一笔带过。
第三种情况，称为分歧。分歧也是顺利完成交易的基石。至于价格的涨跌，得看之前的走势如何。
如果市场处在大幅上涨过程中，出现强分歧的标志就是出大量。而出大量，基本上就是短期见顶的标志。之后会出现大量的抛压，进入第四点，甚至可能会引发市场踩踏。
这也是良友大厦网站小编给出的一个观点：高位大放量，后必跌(这个跌指量价，不是下个月就会来，过年月行情可做忽略)
这个跌存在惯性。随后进行一段时间的横盘整理，进行下一波行情。
可惜的是，我们很多人都是“买在人声鼎沸处”。看着一浪高过一浪的单周成交，就选错了买点，然后被套牢。
第四种情况，也就是我们目前所处的状况。
在证券市场上，会出现卖方大量降价来促进出手，达到买家认为有利可图的点。很容易出现踩踏性质的下杀。
但房子它还能住。房东死活就是不降。看看报价不及预期，他就干脆撤回不卖。所以从表面上看，近两月的成交价没跌多少，但市场就是不成交……
话说回来，对于上海这座特殊的城市而言，这一轮下跌也不过是个大级别的调整。
看着一张上海二手房价走势图。你会发现它在稳步上涨。
就算今年全线下跌，它依然没有走的太坏。
03
保持理性，不要听风就是雨
网络上的很多所谓“客观信息”，实际上是带有明显的主观色彩，甚至是为自己的利益去服务。
例如某些短视频平台，是这类信息传播的重灾区。
良友大厦网站小编承认，近期中介的日子不好过。但某些房产中介，说房子大幅贬值，再配上“大事专用bgm”，搞得人心惶惶。
仔细思考一下，他们真的是完全看空楼市吗？
如果真的一路下行疯狂贬值，那就会走入前文分析的第四种情况。更是一单都开不出来，佣金也会大幅降低，完全是自砸饭碗。
这些视频拍给谁看？答案呼之欲出：房东！让他们降价以达成交易！
作为非专业的交易者，是很容易被自己心中的立场所影响，从而无法获得全面的消息。
对于普通购房者来说，良友大厦网站小编这里给出些建议：
1. 能买新房就买新房
最近上海新房保持一个月一批次的进度。大量的新房入市，让很多往日六七十分的高分项目都触发积分。
只要不盲目冲那些网红盘，上车难度要远远小于之前几个月。
并且，由于倒挂的存在，就算最坏的情况真的出现，新房还有一定的先手优势。
但这种优势可能不会持续太久。根据最近土拍的结果来看，很多热门地块都有不小的涨幅。将来一二手倒挂可能会进一步缩小。
这种情况或许是操盘人员想要看到的。
2. 非得买二手，速战速决
如果说你真的着急入住，或者实在不想赌上海新房烂尾那小概率事件，必须得买二手的话，尽量在近期完成。
普通购房者是抄不到真的底，趁着最近还能给房东来一个“屠龙刀”的机会，表现出诚意来，或许还能用相对划算的价格买到。
但尤其要注意，只依靠单个价值点支撑起的高价片区，最好还是不要去碰。
无论是学区也好，规划也罢，一旦出现了政策性的调整，产生踩踏盘价格腰斩不无可能。
3. 不着急做交易，躺平吧
如果你不着急交易，或者刚交易被套，那干脆就把这些信息暂时屏蔽。
光是市场部分，已经没有多少人能够准确预测。更有一只“看得见的手”，不知道何时通过政策端去刺激。
与其摸不着头脑的乱猜，增加无意义的精神内耗，不如安稳躺平。尤其是在十几年前就买了房子的，再跌也跌不回当时的价格。
被套了也不要太着急。房子又不是炒短线，也得住个好几年。彼时的事没人知道。
良友大厦