当前位置：主页 > 新闻资讯 > 谁说500万是刚需房的？上海住房价格体系怎么回事？
发布时间： 2023-08-27 点击次数： 257次 来源：魔都房房房 作者：BFC外滩金融中心网站小编整理
前几天朋友到上海出差，聊天的时候说起了写论文的段子。
《论糖醋小排的制作工艺》
本科生写论文就是从选择小排开始，焯水、加调料······
研究生是从菜市场买菜开始，具体选猪身上的哪一块，在开始焯水、加调料······
博士的论文就要从源头一只猪的养成开始，猪的品种、猪的饲料开始谈起，然后再是制作的步骤，一环套一环。
谈起这个就感觉学生们为了凑字数真是满满的套路！
这么联想开发商也是一环套一环的赚购房人的钱啊！而且步骤跟博士论文一样，从养猪开始。
01 赚钱三部曲——造势
造势这个词多少有点老派了，但感觉这个词儿更符合各位开发商老爷的个性，既经典又有一丝狂放不羁的野性~
造势其实就是宣传，但现在真的卷！本来以为只是在卖房的时候卷一卷，看哪家送的水高级、看哪家送遮阳伞送的及时，但现在已经卷到光秃秃的空地上去了。
从土地还没拍的时候，就有一堆土地点评，虽然我也参与过，但我对这种行为深恶痛绝！（不点评真的没饭吃啊）
土地点评无非就是看看地段、往期的销售数据、市场认可度，一般情况下都是比较合理的，毕竟所有的自媒体都在做点评，但要注意的是，有时候自媒体前期公认的好地块，在拍卖环节并不一定能收获热捧！
在我还是个新人的时候，比较稚嫩不太能理解这个逻辑。后来成长了···
通常的情况下好地成本高，尤其是有的地块往往还伴随着各种要求，与其想办法达到要求，不如去要那些普普通通的地块划算，反正上海不缺购买力，大不了就慢慢卖嘛。
问题四: 本地块有何注意事项?答:该地块开发建设须通过涉及国家安全事项的建设项目审查。
来源上海土地市场公开：御江廷土地推介答疑纪要
问题二十三: 地块方案审批是否需提交国安审批? 若是，审批要点是什么?解答:立项用地规划许可阶段须国家安全机关审批同意须满足国家安全事项要求。不得供境外机构和人员所有、使用和管理。须采取实体遮挡等措施，不得对瑞宁路 1号。
来源上海土地市场公开：汇元玺土地推介答疑纪要
比起这样的“有要求的项目”，离市区远一点、离地铁远一点对开发商来说就都不是事了，以后的出行问题也都是业主的。开发哪块地都是赚钱，当然是花最少的精力，办最赚钱的事了。
02 赚钱方式千千万——玩概念
关于赚钱的方式，开发商贡献了一大半。
本以为拍地阶段营造热门地块就已经是很超前很完善的动作了，没想到还有更早的。牢牢抓住大家想要追求高品质生活的心理，打造住宅高品质“周边”——绿色节能、天生水系、归家礼仪、多重礼序、重现中式威严、打造西式经典······
绿色节能肯定都知道，well认证、预认证，绿建三星等上海有一部分住宅通过了这一/二项节能考验。但是，就我们实际跟粉丝接触发现，几乎没人关心这个~
更多的关注点在于有没有倒挂、得房率高不高、车位比这些更加实际的问题。
关于节能的情况，目前还不是大部分购房人考虑的重点，因为水电煤气的费用再贵应该也是交得起的。节能根本不是项目的核心竞争力。
生活在上海的购房人可以分成两拨：
一部分是买得起但有最高预算，这拨人还没达到完全财务自由，所以对节能这种看不见的附加值还不那么在意。换句话说，还没到考虑“品质生活”的境界呢
另一部分是买得起且没有预算限制的购房人，这类人完全财务自由，有没有节能这回事根本不在乎，这一项附加值也不属于核心竞争力，所以完全财务自由的人买房更大部分取决于自己对项目本身的喜好（突然觉得有钱人在买东西方面很纯粹，全凭心意）。
除了节能这一点，还有一个特别愿意玩的概念：尊崇的仪式感。
可能是为了契合“生活需要仪式感”这句话？这句话最初是因为一则创意广告火起来的，后来就一直被奉为圭臬。
不管什么样的新房项目，基本上都会提上几句，有的是入户挑高大堂、有的是华丽的地库、还有的景观前有盆景遮挡，都叫归家的仪式感。总而言之，一切钱花多了的地方基本都是仪式感的体现。
03 刚需为什么是500万
在上海，大家好像都默认500万的新房是刚需房了。
如果突然间蹦出了个4开头的新房，肯定会宣传总价低之类的。但其实，上海大多数刚需人都没买新房，而是认准200-300万的二手。换句话说，我认为200-300万这个范围才是上海的真正的刚需房。
因为刚需是指刚性需求嘛，例如：结婚必须买个房、孩子上学必须住在这······这种类型的需求才能叫刚需房；与之相反的就是我可以买也可以不买，这种类型的购房者就算买了个“被标榜”的刚需房，我觉得也不能算在刚需里面。
刚需房是开发商建造的产品、目标客户是买房预算没那么高的购房者，没那么高不代表便宜；而购房者的刚性需求一般是房价越低越好、压力越小越好、房子能住就好。这两拨人属于同床异梦，没想到一块。
至于开发商为啥要用刚需这个产品设定给500万的项目赋能，目的肯定还是赚钱。一方面去赚预算有500万的客户，另一方面就是给没有500万预算的人洗脑。
短期来看，洗脑的好处是能让本身就想留在上海的年轻人拼尽全力，搞一套上海入门级新房，为自己的资产添砖加瓦；
长期来看500万才是刚需房的概念能更好的帮助韭菜成长，毕竟就算是谎话说得多了也有可能会被当成真话，而且洗脑成功之后接受的是上海的住宅价格体系，以后置换价格也会更容易接受。
赚钱三部曲，从拿地开始到宣传各种概念再到最后洗脑价格，这一套目前来看也算齐全了，不知道以后还有没有什么大招~
以上观点仅代表个人哦~
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