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上海刚需新房涨价，已经超过了你的想象！

发布时间： 2023-02-22   点击次数： 691次   来源：魔都房房房    作者：Monika

大家都知道，自从土拍开始设置土地联动价，不仅整个新房入市的流程开始变得更加透明，本质上从一开始也完全限定了新房的价格，抑制了新房价格的上涨。

但同一个区、同一板块甚至同一个小区域之内的新房项目到底是因为位置不同产生价差还是真的在涨价，很少有人去细究。

在今年年初，特别是一批次之后，很多粉丝朋友都在谈论，被限价的似乎只有豪宅，刚需已经悄咪咪涨上来了。

真相是不是这样，我们一起来看看。

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一批次哪些新房在涨价

金鼎阅府 7.95万/㎡

一批次的浦东可以说火力全开了，我们预期的几个新盘也都上了，而且还是唐镇、森兰、金桥几个区域，热盘一起上，分流了，积分自然就下来了，金鼎阅府这个大热盘也一次性拿了两个地块991套房源，真够狠的。

但是7.95万/㎡的这个价格，说实话，真不便宜。

为什么这么说，我们看周边这几年入市的盘。

仁恒金桥世纪一期是从2020年12月开始入市的，均价是7.02万/㎡，作为当时片区稀缺拓荒住宅，周边除了工厂就是荒地，这个定价本来就是高了。

2021年3月29日，一期二批次入市，均价还是7.02万/㎡，入围分75.6分。

2021年10月16日，金桥世纪二期入市，均价还是7.02万/㎡，入围分78.06分。

2022年3月5日，金鼎首府的洋房入市，均价7.5万/㎡，价格上涨了近5000元/㎡，涨幅约6%。

今年一批次，离地铁、九宫格综合体更远的金鼎阅府过会，均价7.95万/㎡，相较于两年前的金桥世纪上涨了13.1%，就离谱！

奉发名邸 4.999万/㎡

奉发名邸位于奉贤新城核心区域，也是奉贤人民最为认可的南桥板块，这是当年奉贤的一个地王。

去年年底奉发名邸的过会价格就达到了4.75万/平，突破奉贤房价的天花板，而且还是毛坯房。

今年的一批次奉发名邸的过会价格已经达到了4.999万/平，无限接近5万！

而在此之前，奉贤新城的核心区的天花板甚至都不到4万/㎡。

金海壹品和保利明玥湖光都在2021年9月开始认购，积分都比较高，但均价一样，都是4万/㎡。

银河丽湾虽然说是2009年拿的地，但最后一批次房源到2021年11月才入市，基本都是140㎡以上的大平层，距离地铁近，单价才3.71万/㎡。

今年一批次，虽然中铁湖光逸景依旧是3.9万/㎡的价格，但奉发名邸是实打实的近5万/㎡。

除此之外、嘉定新城、松江新城、宝山、临港新房过会价格均有上涨。

就连即将要来的一批次的土拍，根据网传消息显示，大虹桥徐泾地块（蟠龙天地隔壁）联动价预计高达6.8万+/㎡，南翔预计会突破6.5万+/㎡，江桥也要站上6万+/㎡。

虽说是网传消息，但是供应稀缺，热度高，联动价上涨也完全在预期之内。

02

其他几个新城是不是也涨了

松江新城

从房价上说，松江新城目前已经是各大新城中新房单价最高的一个，遥遥领先其他新城，而从去年的土拍来看，松江新城其实又涨了一点。

回顾一下松江新城这两年入市的项目：

其实从去年年初开始，松江新城位置稍好一点的新盘基本都要到5.81万/㎡。

虽然松江新城卖的不算差，但和动辄70分+的奉贤新城，推盘频率更高，频频触发积分的嘉定新城相比，还是差点事。

在去年三批次土拍中，松江新城广富林街道的两个地块，龙湖地块（已定名：龙湖·御湖境）联动价5.85万/㎡，中华企业地块5.975万/㎡，而且都不是真正的地铁盘。

嘉定新城

嘉定新城在去年全年供应了不少新盘，在整个嘉定的供应中占比也非常高。

就价格来说，去年的最高价格是4.98万/㎡，而今年除了有几个老盘加推之外，还有中建二局去年的土拍项目，暂定名中建万科未来城市。

中建万科未来城市综合体的联动价为5.04万/㎡，但这个项目和浦东曹路的招商璀璨城市类似，这个价格大概率也是综合价格，实际住宅的价格会更高一点，打破嘉定新城目前的新房天花板价格。

青浦新城

青浦新城算是五大新城中房价最稳定的一个区域了，近两年的房价涨幅都不大。

但在去年三批次供地中，青浦新城夏阳街道两地块价格明显要高于周边近几年入市的新盘：

新黄浦&亚伦青浦新城项目房地联动价5万/㎡，项目品质也比较高，预计会有联排别墅和洋房产品，最快上半年就能入市！

祥源地产青浦新城项目房地联动价4.5万/㎡，明显比去年的首创禧瑞云启距离地铁要远一些，规划建造6幢8-10层的小高层住宅。

另外，还有南汇新城的临港，前两年大多新盘还是3.2万/㎡的价格，去年年底的土拍和今年入市已经站上了3.4万/㎡，也在稳步上涨中。

03

新房普涨

会不会影响今年的土拍指导价

2月10日，上海2023年的首批土地出让清单出炉，共19幅宅地预计会在5月前出让：

随着这批宅地的信息曝光，预计今年下半年又要有几个热盘入市了！

虽然联动价暂时还没有官宣，但根据现有信息，可以推测出地块普遍都存在3%左右的涨幅，我们以几个位置比较好的地块为例。

首先是徐汇田林地块

这个位置虽然处在徐汇，但一街之隔就是古北，两头资源都能享受。

至于地块的定价，在徐汇可以参考去年的徐汇康健地块，联动价10.2万/㎡；鑫耀中城，均价10.45万/㎡；也可以参考古北的价格，古北中央公园的入市均价达到10.88万/㎡。

因此，徐汇田林地块如果按照网传的11万定价，也不是没有可能，而且这个地段古北、徐汇的改善群体其实都可以考虑。

普陀桃浦社区地块

根据前几年的供应，桃浦这两年拿的地其实不算少了，金茂、宝华、中环在桃浦都有项目。

去年土拍，这几幅宅地的联动价都是8.3万，而今年这幅地块据传也要涨价，虽然确实今年的地块更靠近中环，但位置差异其实并不大。

青浦西虹桥龙联路地块

龙联路地块其实就在去年刚卖完的蟠龙天地隔壁，可以说是今年大虹桥供应位置最好的一个，网传价格会在6.8-7万之间。

这个地块如果涨价属实，其实完全在我们预期之内。

一方面，去年大虹桥可以说是疯狂供应，几个热盘连续撞车，终于把积分打了下来，而今年能明确入市的项目也就招商虹桥公馆3期、蟠龙府二期最后一批、虹桥融景剩下的房源，少的可怜。

另一方面，蟠龙天地的超级商业综合体今年也要开始营业了，这对接下来周边要上的住宅是一个直接的冲击。

热度上去了，价格也就上去了。

另外，就是网传的今年上海土拍将由「批次」改为「轮次」的说法，如果真错开时间公告挂牌，那么势必新房就会错开入市，撞车纪几率减少，入围积分提高。

积分高、热度高，结果参考上一段。

另外，众所周知的在上海沉寂了3年的中海、万科、华润也全部回归，竞争激烈程度将远超去年。

上海土拍如果火起来，将给市场注入更强的信心——开发商都愿意砸几十亿进入，我们还怕什么？

信心来了，价格也要上去的。

当然了，以上内容纯属个人观点，欢迎大家在评论区留言讨论。

最后我还想说的是，各种传言四起，等到了3月后，被限价的豪宅们松绑还会远吗？