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创新引领 优势厚植：深圳甲级写字楼租户普查

发布时间： 2022-09-29   点击次数： 438次   来源：世邦魏理仕   作者：CBRE

作为中国首个国家创新型城市、中国唯一一个以城市为单元的国家自主创新示范区以及中国特色社会主义先行示范区，创新引领一直是深圳发展的主旨，深圳经济的高速增长背后是深圳产业图谱的不断优化。过去五年，适逢深圳优质写字楼供应密集期，作为产业需求的高质量空间载体，深圳楼宇经济发展在有力推动产业升级的同时，也映射了深圳产业发展的进程。

创新引领优势厚植：深圳甲级写字楼租户普查

时隔五年，CBRE世邦魏理仕重新对深圳优质写字楼的存量租户进行全面分析，近期正式发布《2022年深圳甲级写字楼租户普查》。我们收集整理了深圳共计105栋甲级写字楼中超4,300家企业租户的资料，总普查面积达394万平方米，从行业、面积规模、资金来源等多个维度呈现深圳甲级写字楼存量租户的全景图，从而全面揭示深圳甲级写字楼五年间的租户变迁，进而从写字楼租户的视角近距离观察深圳经济发展驱动力及细分产业的发展态势。

发现一

TMT板块发力倍增，反超金融成为首位需求

对比2022年与2017年的租户普查结果，深圳甲级写字楼市场前两大需求行业来源保持不变 ，其中TMT需求在过去五年扩张最为明显，同比上升超14个百分点，呈翻倍增长。排名前五的行业面积占比提升2个百分点，除科技和金融以外，制造业提升2个百分点，房地产减少2个百分点。

历年主要产业租户构成变化（按租赁面积）TMT以33%的需求占比位列需求榜首，超过5年前位居首位的金融板块约7个百分点。TMT的快速增长主要得益于头部企业在过去5年间的大型扩张，头部企业引领效应明显，共录得10宗上万平方米的超大型租赁成交案例，在整体科技板块需求中占比高达35%，主要来自OPPO、字节跳动、腾讯、阿里等头部企业。过去5年科技企业的爆发式增长有力推动了其在优质写字楼中办公面积的快速扩张。

发现二

TMT企业偏好南山区，专业服务业企业更青睐

福田CBD和蔡屋围

TMT和金融稳居深圳主要商务片区需求榜的前两席，其中TMT板块需求增长迅猛，替代5年前部分片区位居第二位的专业服务及房地产建筑板块的需求。TMT在各大商务片区中的需求比例均有显著提升，且呈现出对于南山区明显的市场偏好，主要原因在于高新园区、后海片区作为头部科技总部所在地，吸引了众多上下游企业，从而形成了较为完整的科技生态圈，不断带动科技企业的聚集。而金融行业需求则横跨多个商务片区，福田和南山区均纳入选址考虑范围，从前海、后海和高新园区来看，金融业板块均为第二大需求来源。此外，专业服务业和房地产建筑作为第三位需求来源，则因片区分布而有差异。专业服务业需求主要分布在原本占比较高的福田CBD和蔡屋围两大片区，以及相应产业政策引导下的前海片区，其中福田CBD更是聚集了全市近一半的专业服务业需求，三大商务片区中均监测到3个百分点以上的需求提升。而房地产建筑需求则主要分布在近年来房地产项目新增供应较多的高新园和后海片区，近项目择址偏好明显。但受房地产行业政策调控的影响，在两大商务片区的需求比例对比5年前均有约10个百分点的减少。

发现三

金融+科技齐增长，推动内资企业需求占比上升

金融和科技板块需求共同增长推动内资企业需求占比相对2017年提升7个百分点，二者占比约6成左右。科技行业对内资企业需求贡献比例增长较为明显，较2017年增长约15个百分点，包括大面积需求的头部企业，以及围绕头部企业搭建的科技生态链所吸引的上下游中小型科技企业也在积极扩张。与此同时，外资企业的扩张也主要来自于科技行业的贡献，从外资企业需求细分来看，TMT板块以22%的需求占比位居首位，科技互联网子版块需求占主导地位，吸引了包括三星、IBM和高通等在内的知名企业的进驻。以科技企业扩张为主的外资企业需求为主带动科技属性最强的高新园片区的外资企业需求占比对比5年前提升3个百分点。

发现四

特大型租户数量显著上升，5年间同比上涨4倍

对比2022年和2017年不同面积段租户数量占比，可以发现，中小型租户比例下降较为明显，500平方米以下的小型租户占比相较5年前下降3.9个百分点。而2,000平方米以上的中大型租户和5,000平米以上的特大型租户占比5年间则分别上升2.7和1.3个百分点，其中5,000平方米以上的特大型租户数量从2017年仅有15家跃升到2020年的75家，同比增长高达4倍。

聚焦5,000平方米以上的特大型租户，对比2017年以银行、保险和证券为主的金融板块为主的需求结构，受近年来头部科技企业的快速扩张带动，2022年科技板块需求位列榜首，占比为31%，高于金融板块4个百分点。

CBRE深圳顾问及交易服务部 | 办公楼

负责人吴洋表示：

“近两年，科技行业的政策监管将改变该行业的发展态势，从而对未来写字楼租户结构产生一定的影响，但来自半导体、软硬件、新能源汽车和数据服务的科技新赛道的需求增长将令科技企业需求依然在优质写字楼市场中占据重要的一席。值得注意的是，今年6月，深圳市政府发布了‘20+8’的产业体系政策，着力发展壮大战略性新兴产业集群、培育发展未来产业，‘20+8’产业体系几乎覆盖了世界上最有潜力的新兴产业，将为深圳优质写字楼市场带来更为丰富多元的科技产业需求。与此同时，深圳作为深港合作的重要节点城市及先行示范区，未来在金融创新方面将不断进行突破，叠加已有的依托深交所已经形成的金融业生态基础，未来金融产业将呈现长足发展，带动金融产业需求不断提升。另一方面，凭借全国领先的商事登记主体数量优势，以及良好的发展和创新平台，也将令专业服务业板块需求不断增长，特别是科技生态优势带来的知识产权类法律类企业需求的增长将保持良好态势。金融、科技和专业服务业三大主力需求板块的发展向好，将共同推动优质写字楼市场的稳定发展。”

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