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蓝石数据 | 2022四季度上海甲级写字楼市场报告

发布时间： 2023-01-13   点击次数： 1453次   来源：蓝色基石   作者：宛耀飞

2022

经济加快恢复，上海甲级写字楼市场积极变化增多

蓝色基石数据研究院【简称“蓝石数据”】，以商办地产服务平台“点点租”八年来所沉淀的海量真实数据为研究对象，从区域、周期、以及供需、交易等多个维度展开研究分析，持续向市场输出专业报告，为更多行业研究工作者提供真实专业、具有深度的数据支撑。

宏观经济

2022 经济加快恢复，市场积极变化增多

2022年上海市经济发展经历了“一波三折”的变化，第四季度进入年底冲刺阶段，经济生产稳步进行。截止2022年年底，上海市累计设立跨国公司地区总部891家，外资研发中心531家，上海“总部经济”仍是国内最为集中发展的地位，良好的营商环境及惠企政策，将会让上海市迎来更多优质企业的落户，推动全市经济更好发展。

因复杂多变的国际形势及防疫政策的开放调整等多种影响，上海市自第四季度以来，整体市场变化多而迅速，部分新写字楼办公楼交付入市，当季空置率相较于2022年第三季度有所提高，平均办公房租金较以往有所下降。上海市大部分区域均引来新办公楼入市，供应量集中增加，为租户带来了更多议价空间，因此平均成交办公房租金相比之前均明显下滑，市场整体成交节奏放缓，存量市场竞争更加激烈。

交易概况

总存量3628万平方米

当前空置率 15.86%

季度吸纳量 62万平方米

平均日办公房租金 6.18元/平方米

大面积写字楼交易案例

写字楼名称：星瀚广场

办公楼租户：宝马汽车

成交商务楼面积：3600平方米

所在行业：汽车

成交季度：2022四季度

写字楼名称：海粟文化广场

办公楼租户：日本电通

成交商务楼面积：14000平方米

所在行业：广告传播

成交季度：2022四季度

写字楼名称：虹桥汇

办公楼租户：韩国CJ

成交商务楼面积：6800平方米

所在行业：食品&餐饮\生物

成交季度：2022四季度

写字楼名称：宝山科技绿洲

办公楼租户：上海自动化仪表

成交商务楼面积：20000平方米（售）

所在行业：工业制造

成交季度：2022四季度

写字楼名称：虹桥万科

办公楼租户：广芯电子技术

成交商务楼面积：2700平方米

所在行业：科技

成交季度：2022四季度

写字楼名称：平安财富大厦

办公楼租户：国企

成交商务楼面积：6000平方米

成交季度：2022四季度

写字楼名称：微电子港

办公楼租户：青奢

成交商务楼面积：10000平方米

所在行业：资管运营

成交季度：2022四季度

写字楼名称：汇银大厦

办公楼租户：快易名商

成交商务楼面积：11000平方米

所在行业：资管运营

成交季度：2022四季度

写字楼名称：丽丰天际中心

办公楼租户：美奥菲思

成交商务楼面积：8400平方米l

所在行业：资管运营

成交季度：2022四季度

写字楼名称：金融街

办公楼租户：兴业银行

成交商务楼面积：72000平方米

所在行业：金融业

成交季度：2022四季度

写字楼名称：腾讯大厦

办公楼租户：鹰角网络

成交商务楼面积：12000平方米

所在行业：游戏

成交季度：2022四季度

写字楼名称：光启园

办公楼租户：快易名商

成交商务楼面积：20000平方米

所在行业：资管运营

成交季度：2022四季度

主要商务区域

黄浦区：区域存量337万平方米；平均办公房租金7.8元/平方米/天；当前区域空置率11.98%；季度吸纳量2.6万平方米

黄浦区作为老牌商务区，地处核心地段，且抗风险能力相对较高，一直受到企业主的青睐，但2022年第四季度的市场表现并不是特别活跃，交易数据低迷。后续随着政策的放开，办公室租赁需求或将有所增长，但目前黄浦区存量较多，包括旧改办公楼、国企资源以及部分新入市的楼宇，要想达成一个整体较为可观的去化效果仍需要较长时间，其中该区域的优质办公楼去化效果较好，在策略上，大部分办公楼可能会在招商方案和佣金上更亲和渠道，市场竞争逐步加剧。

静安区：区域存量136万平方米；平均办公房租金9.5元/平方米/天；当前区域空置率9.29%；季度吸纳量1.9万平方米

静安区基于防疫政策正式放开及经济增速放缓等因素，静安区整体写字楼市场在第四季度呈现办公室租赁疲软动态，但其中依旧有位于南京西路及汉中路商圈内的出租率较高或接近满租的甲级写字楼物业存在。目前部分大型综合办公楼已相继交付上市，在新增供应集中入市的情况下，预计2023年第二季度该区域将会吸纳更多优质的客户群体，整体办公室租赁市场走势有望向上、向好发展。

闵行区：区域存量114万平方米；平均办公房租金4.1元/平方米/天；当前区域空置率10.75%；季度吸纳量3.4万平方米

闵行区整体办公楼平均办公房租金逐步下降，去化速度减缓，因短时间内经济环境的不确定性，部分企业业务缩减，导致出现企业降低场所办公室租赁成本的现象。闵行区在第四季度以其低办公房租金的优势，吸引了一些市区客户入驻。为避免租户流失，写字楼业主在租务谈判中将给予更多的装修补贴和更为弹性的办公房租金方案，区域内新增租户以市中心迁移企业为主。

浦东新区：区域存量1507万平方米；平均办公房租金7.4元/平方米/天；当前区域空置率17.9%；季度吸纳量15.2万平方米

2022年第四季度，浦东新区内市场分化依旧明显：市中心区域空置率依旧保持在比较高的比例，客户倾向性不高；另外二房东办公楼空置率很高，处于市场上竞争最激烈的房源；此外市中心核心区主要客户群体为贸易、律所、金融类，今年受到的冲击和影响总体来说都比较大。张江区域受疫情影响相对较小，整体出租率稳定，大户型比较稀缺，客户留存率也保持在比较好的水平。主要原因还是客户群体类型以发展较为稳定的IT、研发、生物等相关行业为主。2023年第一季度短期内因为疫情开放的原因，市场走势并不会有太多转变，以半年中长期来看，客户数量会有部分增长，但是区域内的楼盘价格不会有太多变化，预计还会保持在类似水平或者继续降低。

徐汇区：区域存量334万平方米；平均办公房租金5.6元/平方米/天；当前区域空置率23.6%；季度吸纳量12.1万平方米

第四季度徐汇区域市场经济运行逐步恢复，在多重政策作用下市场稳步复苏，同时多个办公楼新增入市，市场活跃度明显提升，主要以漕河泾、上海南站、徐汇滨江板块为主。年底叠加入市，写字楼供应量上升，部分区域楼盘办公室租赁趋势放缓，市场观望情绪较浓厚，办公房租金弹性增加，“轻资产”运营模式和多元经营模式加码市场。随着疫情政策的放开，市场将逐步进入复苏期，业主也会根据市场行情逐步调整办公室租赁策略。

长宁区：区域存量384万平方米；平均办公房租金5.9元/平方米/天；当前区域空置率14.3%；季度吸纳量9.4万平方米

长宁区在第四季度的整体出租率环比未出现下降趋势，但因12月防控措施调整，社会上出现大面积阳性感染现象，导致公司业务停滞，更多企业业务收缩，成本下调，暂缓办公室租赁调整计划。少部分成熟写字楼的出租率略有下降，新入市办公楼的出租率仍然在上升中，综合来看长宁区的整体出租率呈现出平衡状态。2023年第一季度的经济基本面与本季度相比变化不大，虽然本季度疫情管控已经放开，但是企业对于明年是否增加投资，还在观望中，短期内不会有太大变化。

最新市场动态中

2022年第四季度迎来近126万平方米新增供应：

2023年上海市即将入市办公楼

虹口区：中垠广场、北外滩国华金融中心（16.8万平方米）

普陀区：信泰中心（38.5万平方米）

徐汇区：徐汇中心itc、徐汇万科三期（140.6万平方米）

杨浦区：尚浦领世（13.6万平方米）

长宁区：海粟文化广场、越界平武SPACE（3.4万平方米）

关键指标

● 从长期趋势来看，企业选址更注重楼宇物业的抗风险能力，例如对国企物业、定制装修、灵活办公的关注度明显提高。

● 从企业主体来看：大健康、医疗、生物、科技、快消品以及出口贸易等在未来经济复苏后继续发力。

甲方调整

● 随着新市场办公楼陆续入市，存量市场的甲方以企业租户的需求为导向，进行降低办公房租金、增加免租期、办公室定制服务等策略，以免原有租户流失。办公楼方更加主动的寻求渠道合作，加强与同行沟通，扩大营销受众面。

市场动态

● 预计企业租户对于选址需求依旧会保持观望状态，对于办公场地的考量将以更具性价比方向为主，如国企楼盘，免租时间更长等优势办公楼更为热门。

未来预测

● 预计明年还会有部分企业持观望状态，面对经济前景的不确定性，企业对成本控制、租约灵活的精装办公室需求量依旧旺盛。预计2023年上半年写字楼市场不会出现大转折，企业依旧以降本增效为首要方向。

免责声明：本报告分析及结论仅以现有数据统计建模研究所得，所采集的数据均来源于市场真实交易数据，能够一定程度上方便投资方、运营方、租户方、政府单位及其他商办行业研究者了解商办市场走向，但楼宇数据量大复杂，存在必然的抽样误差，部分无法或未获得的数据可能造成部分数据偏差，蓝石数据研究院已力求报告内容的客观、全面，报告中的指标数据、市场观点、结论和建议仅供行业研究参考，本院不对任何运营决策、投资行为负责。