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CBRE应邀参与2022中国写字楼经济暨总部经济全球合作大会并做主题演讲

发布时间： 2022-12-15   点击次数： 660次   来源：世邦魏理仕    作者：宛耀飞

12月13日，CBRE世邦魏理仕受邀出席2022中国写字楼经济暨总部经济全球合作大会，活动由成都市人民政府主办，成都市商务局承办。

天府新区、蒲江、金牛区等政府代表，成都市服务业研究院服务经济研究所所长王明杰、总部经济理论创立者赵弘等专家学者和企业代表出席了2022中国写字楼经济暨总部经济全球合作大会-总部经济专场，CBRE西南区董事总经理谢凌获邀参会并围绕“新势能 新定义 总部经济写字楼新趋势”发表主题演讲。

谢凌表示，写字楼是产业空间，“十四五”期间，成都着力实体经济，聚焦产业“建圈强链”，以创新驱动产业转型，体现出三个大特征：第一，先进制造业以数字赋能与现代服务业深度融合，培育新经济；第二，围绕建设2个万亿级产业集群和10个千亿级产业集群，通联上下游，提升产业能级、核心优势。第三，积极推动科技创新发展，全市研究与试验发展经费占GDP比重由2017年的2.4%上涨到2021年的3.2%，居全国第七位。至2025年，成都将规划初步建成具有全国影响力的科技创新中心。所以，“十四五”规划重点产业的发展带动下，“数字‘智’造、数字文创、特色金融、消费中心”等领域引来发展新机遇，从而激活城市经济新活力，随着这些产业的发展，都将形成总部效应，从而衍生对于办公载体的需求新势能。

建圈强链，产业发展呈现新趋势

“十四五”期间，成都着力实体经济，聚焦产业“建圈墙链”，以创新驱动产业结构转型。

先进制造业以数字赋能与现代服务业深度融合，培育新经济。

在“圈”里通联上下游，在“链”中提升产业能级、核心优势。

科研创新领域投入的不断加大将成为新旧动能接续转换的加速器。

成都全社会研发投入情况及未来规划

商务楼租户普查连续追踪，印证办公需求演变新趋势

CBRE通过追踪近五年成都甲级写字楼的商务楼租户变化，展现出写字楼入驻企业的发展与产业发展趋势完全相符。金融业、TMT和房地产建筑在甲级写字楼中为占比最大的三类商务楼租户。随着成都电子信息产业发展增速加快，TMT增幅由2017年14%上升至2022年19%。同时，成都不断吸引头部企业在蓉布局，设立区域型总部。普查数据显示，面积需求在3,000平方米及以上的大面积商务楼租户数量成倍增长，从2017年的45家增长至2022年的133家。

CBRE于2017和2022年先后对成都甲级写字楼入驻企业进行全面普查，而2022年的普查旨在从写字楼租户的视角，展现5年来成都经济发展的新动能，产业集聚的新趋势*。

*CBRE《2022年成都甲级写字楼租户普查》覆盖58栋符合CBRE定义的甲级写字楼，涉及企业总数约3,300家，总承用面积达268万平方米，样本率接近94%。

主力商务楼租户前三保持不变，但TMT需求占比显著增加

细分领域积极迈向产业链高端，聚焦人工智能、集成电路、软件产业等，继而带动科技互联网的发展提速，衍生相关办公需求。科技互联网占市场整体需求比重达13%。

聚势总部经济，带动大面积段需求增长

更多头部企业在蓉布局，设立区域型总部；另一方面，积极培育本土企业，逐步形成总部效应。面积需求在3,000平方米及以上的大面积商务楼租户数量成倍增长。从行业端看，金融业和TMT主导大面积段需求，分别占比28%和20%。

可持续发展与总部经济

——降碳减排是中国未来至关重要的战略目标

CBRE作为全球性的房地产咨询顾问和投资公司，主营业务之一是为企业选址。通过近期对企业选址标准的研究发现，企业对于办公载体需求已经发生了变化。除了区位、写字楼品质、价格等传统需求外，企业已经将办公场所可持续发展和产业生态圈建设作为了选择载体的新标准。

可持续发展是中国的国家战略，中国城镇人口占比，中国城镇碳排放占比以及房地产产业链碳排放占碳排放总量占比三项指标均比全球要高出不少，因此降碳减排是中国未来发展至关重要的战略目标。当然，目前全国各大城市都为可持续发展做了很多工作，通过世邦魏理仕的调研，可以看到上海、北京、深圳、杭州、广州、成都是中国商业地产城市可持续发展前六名的城市。我们成都在清洁能源和绿色出行两项指标中表现特别突出。

城市是实现双碳目标的主阵地，房地产是碳排放的重要行业。

《2030前碳达峰行动方案》

城市是实现双碳目标最重要的行政单元，房地产是碳排放的重要行业，中国房地产产业链碳排放占碳排放总量高达51%，远高过全球平均比重33%。

56%全球城市人口

65%中国城镇人口

70%全球城市碳排放量占比

65%中国城镇碳排放量占比

33%全球房地产产业链碳排放量占碳排放总量比重

51%中国房地产产业链碳排放量占碳排放总量比重

中国商业地产城市可持续发展力排名前十*

成都在清洁能源和绿色出行两项指标中表现突出。

*CBRE以行政级别、经济总量、商业地产成熟度和可持续目标设立情况为标准，筛选出30个城市。在能耗、自然环境、绿色出行和绿色建筑等多个维度对这些城市进行评分。

可持续发展与总部经济

——碳中和已经成为领先企业的战略目标

落脚到企业层面，越来越多的跨国企业开始将减碳作为未来必须达成的重要战略目标之一。例如58%财富500强企业已经制定在2050年或更早期限内实现净零排放的计划。特别值得提出的是国内先进企业也纷纷公布了自己的零碳指标，主要分布在金融、互联网科技、制造、零售等行业。这与成都市十四五规划中的重点行业如出一辙。

可持续发展与总部经济

——绿色写字楼需求拥有巨大增长空间

当我们对企业进行调研，绝大多数企业有意愿并将ESG作为其未来选址的标准。随着越来越多企业开始设立和推进减碳目标，预计租赁市场对于绿色写字楼的需求将大幅度增加。但是，目前全国LEED认证的写字楼和购物中心的渗透率还是相对较低的。成都在写字楼的渗透率仅列全国第8，20%，而购物中心的渗透率未能进全国前十。所以，一方面企业对于绿色建筑的需求在增加，但是另一方面市场供应还不足，这将是市场需要注意的供需矛盾。

企业对绿色写字楼的看法

（2022年中国区办公商务楼租户调查）

城市是实现双碳目标最重要的行政单元，房地产是碳排放的重要行业，中国房地产产业链碳排放占碳排放总量高达51%，远高过全球平均比重33%。

全国LEED认证的写字楼和购物中心渗透率

随着越来越多的企业开始设立和推进减碳目标，我们预计租赁市场上对于绿色写字楼的需求将呈现大幅度增加的趋势，尤其是各行业的领先企业。

产业生态圈与总部经济

——企业办公场所的“生态圈”布局

除了ESG可持续发展以外，企业对于办公空间的另外一个需求就是产业生态圈。目前我们发现随着产业不断升级，产业发展模式，产业链环节以及产业自身都在发生变化，所以使各产业寻求更为复合的产业空间，以提高相互的协作效率。通过对企业的调研可以看出，企业对于协作空间的需求在增大，而这种协作，不仅仅表现在公司内部协作，也表现在公司上下游产业链的协作，同时也表现在公司与其配套产业的横向协作。

产业升级趋势下，现代化办公场景下协作与沟通的重要性更为突出，这都将持续影响着办公场所的布局。

单一布局

在聚焦产业‘建圈强链’，创新驱动产业转型的大背景下，成都将在数字‘智’造、数字文创、特色金融、消费中心等多个领域迎来大发展并吸引更多总部入驻。可持续发展的空间和产业生态圈的打造是吸引这些总部企业两大趋势，希望政府、业主能在城市建设，载体建设，招商过程中，考虑到企业需求，有的放矢，促进成都总部企业长足发展。