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华泾，到底是不是潜力股？

发布时间： 2023-05-03   点击次数： 455次   来源：晓韵 今日房产   作者：卢湾E18官网小编

四月中旬，徐汇滨江双雄，百汇园三期和宝能公馆1288，两个项目的收官之作，双双开盘日光；而后，长桥板块的地产尚海悦庭，以226%的认购率，触发积分。

这让我再一次把视线沿江向南延伸，到徐汇一个并不太热门的板块——华泾。这个徐汇的“凤尾”，到底是不是潜力股？

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徐汇沿江板块的凤尾

徐汇沿江板块新房均价图

用现在房地联动价格局来看华泾，未来的巨无霸TOD项目——华之门，住宅房地联动价是8.1万/㎡。

刚才说到的，长桥的地产尚海悦庭，均价9.5万/㎡。再往上游看，无论是徐汇滨江，还是江对岸的浦东前滩和三林滨江，妥妥的11万+单价。

徐汇沿江各板块，华泾目前的价格是最低的，堪称凤尾。

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现实，有些骨感

华泾虽然地处徐汇，但本身，却是一个十足的中环外板块。整个片区形状南北狭长，更有超过一半的空间已经到了外环外。

同时华泾的南部地区，工业密集度其实很高，外加板块的南边是闵行吴泾，那里工业园、物流园更多。而整个板块最核心的主干道——龙吴路，位于片区中间，还直接贯穿区域南北。所以这条路，常年都有大型土方车来来往往，尘土飞扬，噪音干扰，自然无法避免。

若想避开以上龙吴路的驾车体验，改换公共交通，目前板块开通的地铁只有15号线，站点也在板块西南角，步行去地铁站的便捷度并不高。

再论华泾板块的另一个先天特征——紧挨黄浦江。只能说，目前这一优势并未有效体现。

因为板块内这段滨江带一直都是默默无名的状态。论历史，有黄浦滨江和虹口，前者是魔都黄金海岸线，后者海派韵味十足。

论发展速度，徐汇滨江，和浦东滨江、杨浦滨江一行，近年来热度的确很高。但是这段充满艺术气息的“绿色景观长廊”到了淀浦河，就出现了断层的味道。与徐汇滨江核心段相比，缺乏体系化的规划，辐射面相当窄，逛着逛着，也就没了兴趣。

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规划落地是关键

上海2035总规划扩大主城区范围后，华泾已由原来的中心城边缘地区，划入主城片区范畴，战略定位，更是徐汇的“南部中心”。

板块第一个契机在于轨交。

根据规划，未来华泾有望四轨交汇。现有的15号线，外加规划中的19、23号线和机场快线。前两项的开通时间预计都要在2027年以后，机场快线建设周期会短一些，有望在2024年开通运行。

它也身负着打通华泾东西走向的重任。

商业配套，则是华泾的第二个契机。

这一点，很大程度上，取决于华之门。

它是华泾地铁上盖的大型TOD综合体，总开发体量超过81万㎡，涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等，绝对充满想象空间。其中商业配套总面积达到30万㎡，另有教育、社区服务配套等约6.4万㎡。

这个商业体量将是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后无疑是徐汇南端的巨无霸商业地标。

建设的周期、招商的进度，运营的过程，都决定了能否真正弥补华泾当下商业配套不足的缺憾。

对于华泾而言，在寸土寸金的徐汇，还能有这么多连片的土地可供开发，已属不易。

华泾，确值得被关注。

它的潜力值到底有多少？拭目以待就对了。