当前位置：主页 > 新闻资讯 > 所有人都说降温，但二手房、新房成交量迟迟不减，为什么？

所有人都说降温，但二手房、新房成交量迟迟不减，为什么？

发布时间： 2023-04-20   点击次数： 281次   来源：魔都房房房   作者：卢湾E18官网小编

3月初，各平台2月份的二手房成交数据出炉，即便是统计数据上存在差异，但毫无疑问，上海二月份的二手房实际成交超过了1.77万套，“小阳春”坐实。

即便与之前相比这个成交量已经超越荣枯线，迎来近半年的小高峰，但针对未来的市场情况，依旧有很多人给出预测：

“小阳春马上要结束了”；

“小阳春后劲不足”；

“警惕，2023年的楼市小阳春很可能已经提前结束了”······；

这里大家需要注意下，这是3月份的事儿了。

而前段时间，3月份的二手房成交数据出炉：

成交套数达2.4套，环比上涨35%，成交均价5.25万/㎡，环比上涨2%，成交均总价405万元，环比上涨3%，量价齐升！

新房数据可能大家关注的更多，我们也简单说一下：

4月1号，百汇园最后一批房源结束认购，认购率380%，入围分数106.64；

4月2号，前滩百合园结束认购，认购率448%，两个地块的入围分数分别是86.4、97.84；

4月10号，建发璟院首批房源结束认购，512套房源吸引了2520+组认购，认购率493%；

4月12号，象屿招商·公园1871结束认购，今年开年后这个项目已经认购了三次，第一次认购率397%（南区）、第二次认购率556%、第三次认购率426%；

4月13号，华发古美华府二期结束认购，认购率428%，前段时间一期认购率339%，二期认购率大涨；

······

不管新房还是二手房，成交量似乎都没有下降的趋势。

那问题来了：

近两个月二手成交量真的算多吗？

降温的结论从哪里来？

接下来，打新和二手房买卖到底听谁的？

我们一起来探讨一下。

01

二、三月份的成交到底算不算好？

先说二手房。

在近两年多的成交中，2021年属于成交相对较好的年份，最高值出现在2021年1月，网签了四万多套，年平均值在2.26万套左右。

而2022年，一方面是yq打乱了一部分人的买房节奏，也影响了一部分人的收入，4、5月份惨惨淡淡，约等于0，后面几个月虽说是恢复了一部分，但和前几年相比还是少了不少。

因此，今年的二三月份，数据越来越好，大家体感上会觉得成交量大增，只是因为2022年数据太差了，三月份成交的2.22万套二手房仅仅是回到了2021年的平均值而已。

而且，一般来说，每年的2-3月份，网签量都不会太差，这也是多种因素叠加的结果：

网签延迟，由于传统春节假期较长，在春节前后交易的二手房源，一般都会推迟网签，或者仅排队就到了三月份，数据存在滞后性。

另外，学校划片的确定，一般都会定在3月底或者4月初，所以买了学区房或者自用或者后续考虑出租都会在划片之前完成网签。

而且，今年二手房还有个最大的变量，随着“挂牌核验价”的全面放开，“三价就低”政策全已经形同虚设。

截至到目前为止，二手房特别是市区老公房的涉税评估价已经非常接近市场价，一部分小区已经回到了首套35%的首付比，大部分也都回到了40-50%的比例，相当于同样的房子首付比例降低，也会让成交量上去。

而新房呢，认购数据的增加与供应有着直接的关系。

我们分两方面看：

一个是供应结构。

不知道大家有没有发现，从二批次开始，特别是三批次表现尤为明显，不仅是新盘频率基本保持在一月6000+套，而且，同样的价格在同一板块或者同一环线几乎没有同类型的竞品出现。

所以，对于专注打新的朋友来说，同一批次只能专注同一个盘，少了很多选择的余地，也因此导致了认购量的暴涨。

二是供应频次提高。

2021年集中供应了六个批次，22年八个批次，今年截至目前已经公示了三个批次，如果继续按照这个节奏走下去，今年十个批次也不是没可能，每个家庭能参与认购的次数增加，对应项目的认购人数也会增加。

02

降温的结论从何而来？

既然成交量不跌反涨，那么降温的说法是怎么来的呢？

1、各周成交不均衡，近几周成交量有连续下降趋势。

跟2月底的第八周相比，3月份各周成交都在持续下降，到四月第一周仅有3721套，几乎是二月末周的一半。

如果没有政策变动刺激，那么后市应该是继续降的！

另外，新房就更好说，目前三批次新房已经公示12盘，五一前后就会集中公示第四批次的新房。

而根据各大开发商的口径，四批次新盘中浦东、闵行新盘较多，唐镇、杨浦内环内的新盘可能热度较高，其他热度相对比较一般，整体不会过热。

2、往年的市场习惯

再一个，前面也提到，在二三月份，年前年后的积压的网签、学区的需要多个因素都会促使网签量大增，在4月份之后逐渐恢复正常。

因此，大家说后续楼市降温其实也没什么问题，

03

接下来

打新和二手房买卖到底听谁的？

首先说新房。

我们在之前的文章中也经常提到关于买新房还是二手房的问题，虽然每个家庭各有需求，但总的来说还是买新不买旧，一二手倒挂磨平甚至产生正向的价差才是市场的最终方向。

其中，刚需主要挑产品，地段、产品能接受就直接下手，倒挂放在其次，新房涨价是必然的，下手越晚，成本越高，房子拿到手里才是最重要的。

而豪宅就是等，今年到目前为止过会价最高的是中兴路壹号三期，13.75万/㎡，去年最高的是14.5万/㎡，其实今年真正的豪宅还没来。

大家都在关注的滨江**门、保利****、香港****、云锦**到不了预期都不会开，资金腾挪好、积分准备好，就是等。

再说二手房。

如果目前还没卖出去的，下半年可能会更难受。2月底，上海二手房挂牌量10.2万套，但到了3月底，已经挂牌了11.9万套，环比上涨了25%。

但目前打新热、核验价放松还在继续，可以预见的是挂牌量还将持续走高，后续会越来越难卖。

但对目前准备入手二手房的朋友来说，下半年是个非常好的机会，挂牌量的持续走高会迫使房东降低期待，更好谈价，成交周期变长也会让部分房源降价。

另外，除非学校真的是近期的刚需，不然不要太迷信学区房。

近期，上海官宣义务教育阶段入学政策，继浦西以后，浦东部分热门地段学校，地段入学标准微调。具体表述为：2023年，要求从2021年4.28日起，入户满两年；2024年，要求满三年。后续视学童入学情况而定。

可以看到，2023年招生政策，对炒作学区房，不仅仅是抑制，而且是打击了。逐年递增本身就增加了市场的担忧，最后以“根据学童情况”，更是增加不确定性。

浦东学区房已经率先做出了反应（以下截图来自某中介朋友圈）。

而在持续打击下，上海今年结构性市场里，内环改善学区房，可能会最早迎来“价格重估”。

当然，最后，还是那句话，以上内容仅代表个人观点，有不同意见，欢迎留言讨论~。