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注意！现在是低分捡漏红盘的窗口期！

发布时间： 2023-03-27   点击次数： 1684次   来源： 上海楼市揭幕   作者：卢湾E18官网小编整理

二批次的认购有些会让人出乎意料，比如瑞仕半岛璟庭，800多组认购，对应288套房源，看似还不错，但案场给出的入围分：只有约50分。

认筹这么多分数却没这么高，令人很意外，而甲方给出的解释就是二套客户很多，所以入围分不高！

难道瑞仕半岛璟庭不好吗，显然不是。

再比如缦云上海，最终认筹了330组，没有触发积分，但能说这个项目不好吗，显然也不能。

再举个例子，普陀的天元府，卢湾E18官网小编一直认为该上海新房楼盘很能打，可最终该上海新房楼盘只有33%的认购率；但该上海新房楼盘确实是3轨TOD+上海西站双加持的项目，也有很明显倒挂，也不能说天元府不好。

所以，购房者买房不要陷入一种怪圈，总认为高积分项目一定好，低积分甚至不触发积分的项目一定不好，这是一种误区！

那么卢湾E18官网小编就用这一篇文章，来告诉大家，第二批次里，还有哪些不触发积分，且还有高倒挂的优质项目，买到依旧能稳赚不赔，值得购房者去购买的优质项目！

01  宝能公馆1288

要不是开发商有问题，宝能公馆1288一定会是个高积分项目，毕竟该上海新房楼盘所在位置是一线江景房，且也有至少7万/平的倒挂空间，起码入围分要达到80+分以上。

所以我们能够看到，即使冒着房屋问题的风险，该上海新房楼盘前期多次推盘的房源也一样每次开盘售罄。

宝能公馆1288的位置实在太占优势了，沿江首排，独特的椭圆形外立面，大平层设计，还是全套房，装修标准高，准现房，只要工程进度和交付办产证没问题，可以说该上海新房楼盘是徐汇滨江中流砥柱的项目。

目前该上海新房楼盘正在认购，从认购情况来看，每天只有10组左右，说明了该上海新房楼盘大概率是不会触发积分的，甚至都不会覆盖推盘套数。再者说，购房者也不用过多担心房屋问题，在上海买房，所有问题都会解决的，要抱有期待！

项目还在认购中，对于高预算、低积分买家而言，是个不错的选择。二批次过会价12.9万/平，推出2幢楼，共计46套房源，都是大面积产品为主，为206-419高层产品，最佳一线江景。

作为滨江一线江景房，两栋270度观景设计的楼王距离黄浦江只有34米，外立面采取干挂石材，社区更提供超3000m²的超大会所。

项目建筑最大亮点在于，所有的面江楼房，都采用了270°观景面的设计。

宝能·公馆1288项目总建筑面积近20万方，容积率2.2，绿化率30%。根据项目已公布的规划，项目是个总建筑面积约19万方的综合体，包括9栋10-17层住宅（439套）、3栋商业及办公。项目所有的面江楼王，都采用了270观景面的设计，灵感源自于游艇的设计。

交通配套：项目1.5公里范围内有11号线龙耀路站、7号线石龙路站，双轨交环绕。项目约600米外就是占地约81.86公顷的“滨江后花园”上海植物园。

教育配套：周边环绕着上海市徐汇区龙南小学、民办位育中学、龙苑中学、上海师大附中附属龙华中学、惠灵顿国际学校等多个优质的学校。

商业配套：项目周边有绿地缤纷城、保利时光里、正大乐城，云锦天地、绿地滨江CLUB、恒基星扬等商业配套。约600米外就是占地约81.86公顷的“滨江后花园”上海植物园。

02  天汇玺

无需质疑，天汇玺就是内环内最便宜的项目，没有之一。该上海新房楼盘联动价10.52万/平，更令购房者兴奋的是，此次项目过会价只有10.4万/平，低于联动价，价格极具优势，是内环内不可多得的地价项目，买到就赚到。

如今，该上海新房楼盘已正式认购，从第一天认购数据来看，已达210+组客户，认购率64%，是购房者争抢的项目，但因为该上海新房楼盘入围比为2.5，对应推盘套数，起码要达到820组客户才能触发积分。所以该上海新房楼盘有不触发积分的概率，也是低分客户上车内环的首选。

卢湾E18官网小编分析原因，主要是自去年第七批次后，普陀有一大波供应高峰，至今都没有完全消化，那么普陀所有楼盘都会受到不同程度影响，再加之当下还有其他区域竞品出现，也有不少分流，所以该上海新房楼盘大概率不会触发积分，即便触发积分，或也是个低积分项目，所以该上海新房楼盘也是市区低分买家必看楼盘之一，抓紧这次机会。

项目此次推出产品为106-141㎡3-4房，以106平产品为主，二批次过会均价104016元/平。

根据规划：项目将拟建4栋17-33F住宅、1栋4F住宅、1栋14F保障房以及部分配套用房。

项目位于内环内普陀武宁路板块，临近苏州河，直线距离约500米，景观资源优越，占据城市最为稀缺的水景资源。

天汇玺紧邻3、4、7号线镇坪路站，直线距离仅约650米。3站可达静安寺，5站人民广场、7站陆家嘴。周边约1公里范围内还有11、13和14号线。

03  METACITY|天元府

从目前的数据来看，天元府是市区中认购情况比较一般的项目，但该上海新房楼盘的优势也非常明显，地铁上盖综合体+至少2万/平的倒挂，对于没有分数的买家而言，该上海新房楼盘就是最好的选择。

项目所在板块位于普陀万里，而与万里其名就是普陀赫赫有名的长风和长寿，这三个板块就是普陀的富人区。

项目位置实在太过优越，地铁11、15号线上盖，同时还有上海西站的重磅加持，这样的交通在普陀乃至上海西部片区来说，都是头等。

另外，项目价格优势极为明显，该上海新房楼盘均价9.6万/平，而周边次新二手房已达12万/平，如区域标杆中鹰黑森林的房价已达12万/平以上；中骏天誉的次新房也在12万/平左右，可以说该上海新房楼盘价格起码倒挂2万/平以上。

不止如此，项目旁边板块的真如新房，三年前价格就已达到9.55万元/㎡。

毫无疑问，天元府无论是在新房市场，还是在二手房市场，都有着绝对的优势。

其三，项目是综合体，将整体提升并且带动万里和真如的城市升级，根据项目整体规划，将包含超15万㎡总部办公、7万㎡商业MALL、2万㎡地下商业街、1.8万㎡独栋商业、9500㎡行政公寓、10万㎡高端住宅等多种业态。

所以天元府，即便没有触发积分，也是上海西北区域的优质好房。

此次项目收官之作，最后2幢楼，共计244套约105平3房，是低积分购房者的首选。

04  横沔玖境

横沔玖境的发展需要一些时间，因为周边确实荒凉，所以很多购房者不太看好这里，因此该上海新房楼盘大概率不触发积分。

但卢湾E18官网小编想说的是，浦东一直都是潜力无限的区域，不能以环线和地段来看，而且它的规划落地速度相比其他区域明显是要快很多的，所以这个“饼”是可以吃的。

那么该上海新房楼盘最大优势主要有：

1、产业能级非常强：它坐落在张江科学城+国际旅游度假区两大产业板块之间，有产业就有人才，有人才就有高等级消费，那么该上海新房楼盘的潜力也就显而易见了！

2、价格亲民：项目价格约6.6万/平，而且与它旁边的张江、御桥、康桥等次新房，都有明显倒挂，也就是说，买到就赚到。

3、项目是申迪+金茂合作开发：金茂想必大家都很熟悉，无论是品牌还是品质打造，在地产圈内都是“优等生”的存，品质一定是日后区内的标杆。

有着这些优势，所以该上海新房楼盘是本次浦东不可多得的好项目，当然，因为该上海新房楼盘周边尚处在起步开发阶段，荒凉感十足，所以该上海新房楼盘预计会是个低积分项目或不触发积分的项目，适合低分刚需买入！

而在其他方面，在建的21号线申江南路站就位于项目西侧约900米处，这条线路串联了浦东森兰、金桥、张江、川沙等重点打造的区域，可换乘7条线路，十足的浦东换乘王。

在项目南北两侧不远处还有已通车的11号线和正在建设的机场联络线，三轨环伺其中，交通非常良好。

该上海新房楼盘是综合体，该项目占地约为60万平方米，规划计容总建筑面积约54万方，覆盖住宅、商业、酒店、历史文化风貌区等多元业态。

其中包括约30万方住宅产品，是浦东为数不多的整盘开发项目，值得期待。

项目此次将推约97-144㎡户型，139套，过会均价6.6万/平。

05  品尊国际

很意外，品尊国际这一次的认购并不差，认购率达192%，差一点就触发积分了。

10.98万/平的价格、内环外围，以当下来看确实没有性价比，但地段还是不错的，那么想要置业内环附近，又想要品质，同时又没有分数的购房者来说，该上海新房楼盘正好符合需求。

项目三期二批次推出建面约102-140㎡3-4房，过会均价10.98万/㎡。

品尊国际 是一个集住宅、商业、酒店、办公为一体的城市综合体（TOD）。70W㎡的总规模中，住宅规划不到2500套。包含明捷万丽酒店、弘基时尚生活中心、名致精品酒店公寓、18英尺商务楼、品尊国际双子楼、和美广场等等，堪称“真如地标”。

06  金地西郊悦章

金地西郊悦章的竞品，越秀保利嘉悦云上二期开分66.94分，比上一期分数还涨了不少。

很显然，嘉定马陆地铁站附近的新房一样得到购房者的关注和认可。

金地西郊悦章在位置上，与越秀保利嘉悦云上有所区别，是因为该上海新房楼盘距离11号线地铁轨道太近，噪音影响明显，所以购房者购买该上海新房楼盘有所顾虑。

也因为这样的因素，该上海新房楼盘最终认购只有60+组客户，最终认购率为90%。

瑕不掩瑜，如果是低分购房者，也只能退而求其次来购买该上海新房楼盘，毕竟该上海新房楼盘价值还是不错的。

该上海新房楼盘第二次推盘，只有一幢楼，体量小，项目主推建面约104-136㎡3-4房，均价4.98万/平。

项目占地面积并不算很大，约2.49万㎡，提供8栋高层住宅及其他配套设施。

07  万业紫辰苑

万业紫辰苑位于地铁1号线终点站富锦路站和地铁3号线终点站江杨北路之间，且距离两个地铁站直线距离均不超过1000米。另外还有已经规划公示的地铁19号线，预计2025年通车，杨行将成为未来北上海重要的交通枢纽。

自驾出行也非常方便，蕴川公路连通南北高架，逸仙路高架等城市动脉，快速链接人民广场、五角场、真如等各城市核心商圈。

整个大社区正对着约33万方白沙公园，与公园直线距离仅约100米，部分高层推窗可见公园美景，是真正的公园景观住宅。

项目外立面实拍：

并且它是个配套丰富的大盘，自带约9000平米社区配套。

社区内已有紫辰实验幼儿园，与上师大附属宝山实验学校一墙之隔，周边还有上海大学附属宝山外国语学校，皆是九年一贯制学校。

杨行体育中心也在项目周边，入住后周末和孩子一起锻炼不是难事了。

今年项目将推出最后一栋楼，共约90套收官房源，主力户型为建筑面积约87-125㎡2-3房，过会价48300元/平，其中，87㎡2房总价或在400万以内。