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房屋买卖过程中解除居间合同，居间方的损失如何认定？

发布时间： 2023-11-07   点击次数： 264次   来源：上海房产律师郭韧   作者：郭韧律师团队

引言

房屋买卖是大宗交易，流程也较为繁琐，通过中介服务促进交易也是常见的做法。但是，房产交易履行合同的过程中变数较多，无论是买方或卖方违约导致合同解除，还是双方合意解除合同，交易都可能在过户甚至网签阶段之前终止。这种情况下，居间方（中介公司）已经提供了一定的中介服务，能否据此主张居间服务费（佣金）？站在买卖双方的角度，是否要为解除居间合同而支付居间服务费？

本文围绕居间合同履行过程中买卖双方一方违约或双方合意解除合同的情况，探讨居间方能否根据居间合同内的约定，主张佣金或预期利益损失，以及如果能够主张佣金或预期利益损失，能够得到法院支持的比例又是多少。

实务中，法院认定居间服务费的依据是居间服务的完整程度，而居间服务的完整程度又以是否实际促进交易（签订房屋买卖合同、办理不动产转移登记、交付房屋）为准，而不是以“签订居间合同即视为提供全部居间服务”一类的合同约定为准。具体裁判观点见以下案例。

相关案例  

Part 1.

居间服务费如何认定

案例一、上海A公司与P某中介合同纠纷

居间方诉请：判令被告（出售方）支付佣金28000元。

法院认定事实（节选相关部分）：房屋买卖合同中约定居间服务费28000元，由出售方承担，签订居间合同当日支付给居间方。后被告因自身原因不能按约交易，亦未按约支付佣金。

法院认为：买卖双方已经签订房屋买卖合同，因被告原因导致交易未能继续，原告有权向被告主张合理的佣金，综合合同履行情况、原告损失情况、被告违约因素，酌定被告支付佣金8000元。

分析

该案判决结果表述较为简略，并未对仅支持部分佣金的理由作出阐述，实际支持的佣金比例也较低，不足约定佣金的30%。

但从中可以看出，尽管该案中居间方已经促成双方签订房屋买卖合同，但仍未被认定提供完整的居间服务，具体原因稍后分析。

案例二、上海B公司与D某中介合同纠纷

居间方诉请：判令被告赔偿损失48000元。

法院认定事实（节选相关部分）：居间合同约定因买卖双方中任何一方违约不再交易的，违约方应向居间方赔偿预期利益损失48000元。后被告（出售方）未回沪，导致双方未能签订房屋买卖合同，被告的违约行为已由民事判决书确认。

法院认为：本案系因被告违约行为导致居间合同解除，原告（居间方）确已支出居间服务成本，有权主张被告赔偿损失。考虑到居间服务还涵盖协助买卖双方签订房地产买卖合同（网签）、房产过户、交接房屋等重要事项，原告并未提供完整的居间服务，酌定赔偿数额为24000元。

分析

该案对“何为完整的居间服务”一问作出了解答，即在买卖双方签订居间合同后，还应促成双方签订房屋买卖合同（网签）、办理不动产转移登记乃至交付房屋。该案实际支持了约定佣金的50%。

从居间方的角度来看，尽管是买方或卖方的违约行为导致未能网签或房屋买卖合同未能继续履行，但其并不能以此为由主张全部的居间服务费（佣金）。从买卖双方的角度来看，守约方是否需要支付一定中介费用，取决于合同中的具体约定。案例二的约定是违约方支付佣金，案例一的约定则是出售方支付，因此这两个案件中守约方均不需要负担此项费用。

案例三、上海C公司与S某中介合同纠纷

居间方诉请：判令被告支付原告佣金60000元。

法院认定事实（节选相关部分）：居间协议约定在居间方斡旋说合服务下，甲乙双方已就该房地产买卖相关条件达成完全一致，丙方已完成居间服务。居间协议还约定买卖双方中的一方或双方违约，或双方合意解除居间协议的情况下，违约方或合意解除协议方应按约定房价款（6460000元）的2%向居间方支付佣金。原告（居间方）与被告（出售方）签订的佣金确认书确认佣金金额为60000元。后买卖双方签订房屋买卖合同。

法院认为：原告已经促成被告与案外人之间的房屋买卖，被告应支付原告居间服务费，根据原告的居间服务内容及进程酌定居间服务费45000元。

分析

乍一看案例三与案例一并无不同，但需要注意，该案的居间协议试图约定签署居间协议就意味着居间方完成居间服务，居间方的诉请也是主张全部佣金，可是这一诉请最后并未得到法院的全部支持。可见法院认定居间方提供的居间服务是否完整是以事实为准（网签、过户、交付），而不是依据三方协议的约定。

该案最终酌定的佣金为居间方诉请的75%，已经是同类案件中比例较高的结果了。

案例四、上海D公司与N某中介合同纠纷

居间方诉请：判令被告向原告支付佣金27000元。判令被告向原告支付逾期支付合同价款的违约金。

法院认定事实（节选相关部分）：买卖双方在丙方促成下签订房屋买卖合同，合同约定佣金数额及支付方式以三方签署的佣金确认书为准。佣金确认书约定被告（出售方）向原告（居间方）支付佣金150000元。后被告先后向原告转账支付123000元。2022年7月，买卖双方之间签订房屋买卖合同，且被告在庭审中确认已在原告协助下办理了房屋过户交易。

法院认为：原告已促成买卖双方签订买卖合同，且涉案房地产已完成房屋交接手续，原告居间成功，故原告要求被告按约支付佣金，于法有据，被告应支付原告居间服务费27000元。关于原告逾期违约金的请求，原告未有证据证明曾就缺少的佣金向被告进行催讨，故难以支持该请求。

分析

该案是居间方诉请的居间服务费被全部支持的情况。与前四个案例不同之处在于涉案房屋已经完成了过户和交接，因此法院给出的认定是“居间成功”。正如前文分析所述，实践中要走到过户和交付的阶段并不容易，往往还未进入网签阶段（争取到的佣金大多不足50%），就已经有买卖双方中的一方违约；即使签署了房屋买卖合同（较可能争取到超过50%的佣金），也不代表居间方完成了全部的居间服务。

该案还给了居间方另一个提示：如果主张逾期付款的违约金，就要承担相应的举证责任（曾催讨），否则也无法得到法院的支持。

既然法院认定居间服务费以实际提供了多少居间服务为准，而买卖双方违约或合意解除居间合同的情况下，是买卖双方的原因导致了居间方未能提供后续的服务，那么居间方能否向买卖双方中的违约方或合意解除双方主张因合同不能履行而导致的预期利益损失呢？如果居间方在主张佣金的同时又主张了预期利益损失，法院会如何认定预期利益损失的金额？

Part 2.

居间方的预期利益损失如何认定

案例五、上海E公司与C某中介合同纠纷

居间方诉请：（1）判令被告支付原告居间服务费9420元。（2）判令被告赔偿原告预期利益损失20000元。

一审法院认定事实（节选相关部分）：居间合同约定，买卖双方签署房屋买卖合同当日，卖方应按约定房款总价（942000元）的1%向居间方支付服务报酬，买方应按约定房款总价（942000元）的1%向居间方支付服务报酬。居间合同还约定，本合同因买卖双方中任何一方违约不再交易或双方合意解除的，违约方或合意解除双方应向居间方赔偿预期利益损失20000元。后被告（购房人）向原告（居间方）表示不再购买房屋。庭审中被告确认系因被告违约导致与出售方之间的房屋买卖合同未能履行。另查明买卖双方均未向居间方支付居间服务费。

二审法院认定事实：一审法院认定事实无误。

一审法院认为：买卖合同未能履行系被告违约所致，被告理应承担支付原告居间服务费的民事责任。但房地产居间服务内容广泛（提供房屋信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立买卖合同、督促双方履行、协助办理房屋产权过户、房屋交接验收等），原告尚未完成全部居间服务，酌定被告支付居间服务费3800元。对于预期利益损失，鉴于原告尚未完成全部居间服务，且原告同时向被告主张了居间服务费，酌定被告支付预期利益损失3800元。

二审法院认为：酌情确定的居间服务费3800元尚属合理。关于预期利益损失，根据居间合同约定，上诉人（购房人）和案外人（出售方）均需向被上诉人（居间方）支付居间服务报酬，由于上诉人违约，被上诉人也未收取案外人的居间服务费，故该金额应作为被上诉人的预期利益损失，一审法院就此酌定的金额亦无不当。

分析

前文列举的案例中，居间合同大多约定由买卖双方中的一方承担居间服务费，而该案居间合同约定的是买卖双方各支付一笔居间服务费，同时还明确约定了“预期利益损失”这一项费用。一审法院对居间方的两个诉请分别作出了回应：（1）居间服务费仅支持了诉请的40%，理由同样是未完成全部居间服务；（2）预期利益损失仅支持3800元，理由是未完成全部居间服务，且居间方已经主张了居间服务费。

对比之下，二审法院对这部分“预期利益损失”的阐述更清晰一些：这3800元是依据居间合同的约定，居间方本可以向买卖双方中的守约方收取而实际未收取到的居间服务费。由于该案是买方违约，最终这两笔费用均由买方承担。二审判决维持了一审原判。

案例六、上海F公司与Y某居间合同纠纷

居间方诉请：判令被告支付原告佣金57800元。

法院认定事实（节选相关部分）：居间合同约定因买卖双方中任何一方违约不再交易或双方合意而解除的，违约方或合意解除双方应向居间方赔偿预期利益损失人民币总价的2%，且该条款独立发生效力。居间合同还约定居间合同签订后买卖双方达成买卖合同的预约合同法律关系。后因被告不具有上海市购房资格，未能签订房屋买卖合同。庭审中原被告均确认未签订房屋买卖合同、未办理网签。

法院认为：居间合同并非房屋买卖合同本身，认定居间方并未促成买卖合同的成立。至于居间合同中有关预期利益损失的约定，系原告（居间方）主张佣金的计算依据，该条款本质上是房屋买卖合同正常履行下去原告可以获得的佣金报酬，但该条款的行使需要符合一定的条件。原告存在的预期利益损失不应按照合同约定的总价2%计算，而是应当与其因从事居间活动所产生的居间费用大致相当，综合全案事实和证据，根据居间合同履行情况、原告提供的居间服务内容，酌定居间费用为5000元。

分析

该案类似前文所述未能促进买卖双方签署房屋买卖合同的案例，法院仅支持不足10%的佣金。

比起案例六，该案裁判理由更加明确地解释了房屋买卖居间合同中约定的“预期利益损失”的性质，即房屋买卖合同如约履行的情况下居间方可以获得的佣金报酬。这一性质导致在居间合同无法继续履行（如该案中购房人不具备购房资格）、未办理后续手续的情况下，即使居间方主张合同约定的全部预期利益损失，也无法得到法院的支持，法院仍会按照实际提供的居间服务内容进行佣金数额的认定。

结语

综合六个案例来看，完整的居间服务包括促成买卖双方签订房屋买卖合同、办理过户手续及交接房屋，这一认定标准已经统一。无论居间合同中是否约定签订居间合同视为居间方完成居间服务，都不能左右这一标准的适用。

考虑到是否签订正式的房屋买卖合同（办理网签）也是居间服务的重要一环，甚至一定程度上关系到法院支持的佣金比例能否达到合同约定的50%，那么居间合同的文本表述也就值得留意了。如果居间合同明确表述为房屋买卖的预约合同性质，而后续又未能签订正式的买卖合同，那么居间方被认定为未能促成买卖双方签订买卖合同的风险是很高的。买卖关系未成立，佣金当然拿得少。而如果居间合同未明确签订居间合同后买卖关系是否成立，或者明确表述签订居间合同后买卖关系即成立的，那么法院还会结合是否实际履行的证据进行综合考量，居间方还有一定可能证明自己提供了更多的居间服务，从而争取到更高比例的佣金。

针对房屋买卖居间的案件，律师也要提醒各位居间方，只有全部完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金。虽然居间方可抗辩系因违约方的原因或双方合意解除的原因导致其无法继续提供服务，但一般仍会被认为居间方并未完成全部的居间服务，应酌情扣减。从本文所列举的案例可以看出，法院在酌定佣金时裁量的幅度还是比较大的，因此还需个案具体分析。同时也要提醒买卖双方，虽然有时交易失败、违约并非自己所愿，但民法十分重视诚信，既然享受了中介的居间服务，就要支付相应的居间服务费。