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成本控制连载一 | 2022年亚太地区办公室装修成本指标及控制指南

发布时间： 2022-04-14   点击次数： 478次   来源：戴德梁行   作者：必屋客

世纪疫情叠加百年变局，2022的中国企业如何在“不确定”中激发可持续动力，如何把成本压力转化为发展引擎，精益化成本控制自然是首当要务。聚焦到企业房地产领域，中国企业在审慎面对企业房地产投资的同时，越来越多的写字楼租户寻求零碳，健康，智慧办公室为企业可持续发展目标助力，专业的工料测量（工程成本合约管理）服务备受青睐，帮助企业更加合理的把控投资控制成本，从而更好的为实现企业目标需求。

戴德梁行作为工料测量师行寻求将建设项目的成本和风险降至最低。为此，戴德梁行全过程工料测量服务咨询包含：

戴德梁行近期就成本控制挑战与全国企业客户进行问卷调查，总结出客户在项目三大阶段中的常见问题及推荐解决方案指南。

办公室装修成本控制的三大重要阶段，看你困在哪个阶段？

●阶段一 预算及设计

●阶段二 招标及采购

●阶段三 施工及结算

一、预算设计阶段

常见问题

·为什么预算老是定不准？

·不了解当地政策，有没有额外费用，怕背锅？

·楼还没选，设计还没有，怎么知道要花多少钱？

·疫情影响和材料涨价怎么办？

·预算批了，半年后才启动成本够不够？

·设计多少钱，预算够不够？

·灵活办公混合办公模式要增加多少装修预算？

·申请LEED＆WELL，又要增加多少装修预算？

·设计出来了，效果老板喜欢，但造价超过预算怎么办？

推荐解决方案

避免经验主义（以项目为核算单位，忽略了项目所在地、项目定位及目标客户、产品功能、项目规模、开发周期等因素），进行不同方法和技术验证，说明假设条件（比如设计标准，材料及设备品牌、国产或进口等等）和未包括的项目。

在项目的整个生命周期内，应持续评估和更新预算。预留适当的不可预见费用。

对项目现场条件进行客观调查和评估，将可能发生的成本纳入预算。

掌控价格波动趋势，做到动态管理，实时汇报及建议防范措施。

戴德梁行可以提供其它地域类似项目数据作为依据。

戴德梁行可以提供LEED&WELL预评分，并提供增量成本测算。

二、招标及采购阶段

常见问题

·这样设计深度招标，成本是否不可控？

·工作范围是否重复或遗漏？

·只有平面布置图能不能招标啊？

·人员流动性大，有些资料遗失，你们能帮忙提供吗？

·材料表没有，又要定标怎么办？

·还要付定金，怕超付怎么办？

·我们对质量要求非常高，供应商低价中标影响施工品质怎么办啊？

推荐解决方案

与设计单位协调明确图纸深度要求。

编制工作范围界面表，明确各个标段的工作范围，规范化清单避免漏项。以类似项目编制模拟清单暂定工程量满足招标计划。

所有接收的信息包括图纸、指令等都必须保留储存作为成果文件的依据。

无品牌/参数的材料子项需以暂定供应价形式编辑，待品牌确认后调整供应价。合同中必须约定“暂定材料供应价的调整方法。”

编制相关定金条款【比如，支付合同总价（不包括暂定材料供应价）的10%；要求供应商提供同等金额的银行保函】

超成本，可以实施价值工程。

把质量要求编入招标文件，做好资格预审，协助业主筛选合格投标单位。

三、施工及结算阶段

常见问题

·这项索赔，合同中是怎么约定的？

·为什么这期付款这么多/少钱，有没有问题啊？

·变更太多，又没有预先汇报，肯定超出预算了？

·是谁要求变更的，为什么我不知道？

推荐解决方案

仔细审阅合同文件，提供相关条款及解读，草拟回复承包商。

严格的进度款审核流程，现场核实工程进度，拍摄留证作为审核依据。控制施工期间的变更和变化，执行变更前申请流程：1）确定“变更请求方”；2）确定变更的原因；3）时间影响；4）成本影响（估算）；5）管理层的变更批准。

每份变更审核包括工程指令、合同依据、审核清单、图纸、数量计算稿、非合同单价组成明细及不少于3家供应商询价单等。

复杂的项目投资成本控制挑战

1、不正确的预算制定

2、材料价格波动

3、疫情影响的索赔

4、施工阶段的大量变更

5、最优供应商选择的困难

问题的主要原因多是在项目前期缺乏成本规划，投标阶段缺乏合同敏感性和规划，施工阶段缺乏有效的成本控制，缺乏处理超额索赔的经验。

戴德梁行中国区项目管理服务团队工料测量服务董事 YM MOK表示：

“不可抗力和通货膨胀的影响是当前建设行业的障碍，导致建设成本上升。缓解计划需要提前规划。那么写字楼租户/投资者该怎么做呢？为了最大限度地减少建设成本上升和较长交付时间的影响，不仅需要准确估算，还需要在设计、时间安排或成本分摊方面具有更大的灵活性、以及端到端战略使项目在施工前、施工和运营过程中顺利进行，而无重大延误或意外成本。”

我们的成本咨询：我们会帮助您减轻当下市场中的常规风险。

新冠病毒影响，成本上升和合同纠纷：工期停滞；增加防疫措施费；人材机涨价；停工损失费用；材料及设备损坏费用；施工降效；赶工费。

我们提供什么？成本与合约管理；出资方代表；价值与风险咨询；成本/造价审计；集中采购；尽职调查。

Why选择我们？我们是正直的；我们是迅速的；我们是中立的；我们能够提供更多；我们是透明的；我们是安全的；我们是尽心尽力的。

2022年亚太地区办公室装修成本指标

近期，戴德梁行重磅发布《2022年亚太地区办公室装修成本指标》，2022年办公室装修将呈现三大趋势：

01、规划永久性混合办公场所

亚太区各国重返办公场所处于不同阶段，写字楼租户越来越多地采用灵活办公方式。

02、设计满足用户体验

戴德梁行推出的工作场所战略工具Experience per Square Foot™ (XSF) 研究表明，任何市场的员工均渴望工作场所具有更大的灵活性，尽管程度有所不同。

03、融入ESG理念及原则

写字楼租户越来越多追求项目绿色及健康认证，落实企业碳中和，在设计前期聘请专业顾问，帮助客户了解最新的工作场所设计策略，协助将ESG原则融入工作场所。

戴德梁行中国区项目管理服务团队主管 侍大卫表示：

“亚太区办公室装修成本最高的前20个市场中大中华区占据6席，香港连续三年为大中华区办公室装修成本最高的市场，随后依次为深圳、北京、广州、上海、台北。中国大陆的写字楼租户越来越多寻求项目绿色零碳和健康建筑认证，并在项目前期阶段聘请项目管理顾问介入为项目规划，预算编制及设计标准制定提供有价值的专业意见。”