当前位置：主页 > 新闻资讯 > 商办开发放缓对上海的长远未来更有益
发布时间： 2024-01-22 点击次数： 286次 来源：楼典 作者：上海银行大厦官网小编整理
上个周末，关于商办开发的传言很多，楼典的所有社群都炸锅，作为长期关注上海商办市场开发的楼典而言，对这个问题进行了数年的研究，所以在过去几年中一直在呼吁控制商办开发的规模。
上海未来商办供应的真实规模，其实远远超出五大行报告中体现的数字，也超出大部分人的预想。
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天量供应下的市场内卷
楼典开年发了一篇去年市场的回顾:
2023年，上海最火的甲级办公楼们出炉
根据读者的反馈整理后，楼典发现，相比于欧美办公市场的全线收缩，上海的办公吸纳量其实并不少，去年吸纳量超过1万平方米的办公楼有数十个，意味着企业仍有扩张需求。上海目前办公项目面临的问题，是供应量的过剩。
根据楼典的整体，上海目前的商务及产业园区开发可以分为：
3大中央商务区：传统中央CBD（2号线沿线）、苏河湾CBD（从长风到杨浦滨江）、龙华湾CBD（前滩世博西岸）
12大区域：大张江、大虹桥、大漕河泾、大新江湾、大金桥、大宁、大真如、大三林、大浦江镇、大华泾
5大新城+2山：
嘉定（嘉定新城、南翔、安亭）
青浦（青浦新城、金泽）
松江（松江新城、G60、松江南站）
奉贤（奉贤新城、南站）
临港（环湖、顶科、105）
宝山（吴淞创新城）
金山（金山卫）
究竟过剩到什么程度，楼典经过一年时间的细致研究，得到了如下数据：
● 上海外环内及虹桥商务区未来五年的办公产品（包含办公及产业园）供应量达到约2384万平方在约2384万平方米的新增供应中，约1700万平方米是办公产权，其余为研发或工业产权建造的办公产品。
在几个大的分区中，三个CBD与大虹桥、大张江、大金桥是三个绝对的供应主力。大虹桥概念板块中，从南到北有超过600万平方米的各类型办公产品落成。
在细分板块中，赵巷、东外滩（杨浦滨江）、张江中区、张江集电港、金桥、龙阳路、西虹桥、华泾等8个区域的新增项目将超过100万平方米，构成了下面这张壮阔的上海商务区天梯图。
从分布上来看，上海外环内及虹桥商务区的办公产品新增供应处于四面开花的状态。
在近2400万平方米的供应中，浦东外环内凭借金色中环的建设，以5年1000万平方米的办公产品供应拔得头筹。
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何以至此
从1992年上海土地批租恢复以来，从历史数据来看，2016-2023，上海外环内及虹桥商务区年均的办公供应量在300万平方米左右，而在2024-2028，这个数字已经接近500万平方米。
上海每一年的写字楼的土地供应都是非常大的，规划部门也在疑惑，在土地拍卖市场没有大幅度提升的情况下，为什么最近的办公存量内卷会这么严重？
1.0无序的商务区建设，缺乏总量管控
在3+12+5+2的开发格局之下，上海的商务区建设逐渐失序。站在税收角度来看，住宅属于一次性收入，而办公带来的税收具有持续性，所以每个区的政府都有诉求规划商务及产业园区，增加税源。但是每个区都规划了大量的商务区、产业园区之后，带来的却是大量的资源内卷与浪费。
同时，不同区域形形色色的产品，包含甲级办公、产业园、工业楼、厂房改造各种同一功能但不同土地性质的产品，也对规划部门的总量管控带来的难度。
楼典经过数年统计，目前也只完成了外环内+西虹桥的办公类项目的整理，五年供应量已经近2400万平方米，若是算是五大新城、金山、宝山外环外的一些产业园区开发，上海未来五年的办公类产品供应量预计将超过4000万平方米，相当于每年800万平方米以上。
2023年上海计划供应商品住宅用地面积为505至605万平，以2.0容积率计算，商品住宅的年均供应量在1000万出头，以人均居住面积40平方米计算，仅能容纳25万新增人口；而年均800万的办公产品供应（包含甲级办公及产业园），对应的是80万人的三产及少量二产就业人口，处于严重失调的状态。
2.0 研发办公、工业上楼、产业园变相的办公开发
过去与商务区相对的产业园区，也在迭代自身的产品。
像张江、金桥、漕河泾、市北这样的从工业区转型的成熟产业园区，新增的供应产品也从最早的厂房、工业楼，到园区，升级到了到目前的标准甲级写字楼甚至超甲级写字楼产品。张江科学之门的兴建是这个趋势的最好印证，除此之外，新江湾、桃浦、浦江镇这样的新型产业园区也在不断迭代自身的产品供应，他们面对的客户群趋同，加入了传统办公市场的竞争。
3.0五大新城的开发
除了楼典完整梳理的外环及虹桥商务区办公产品项目，2021年提出的五大新城概念，无疑又将加剧办公市场内卷，五大新城每一个都规划了自身的TOD商务区，开发规模均在百万平方米以上。
楼典之前整理过嘉定新城过去20年的商务区开发，采用的是非TOD、低开发强度、大路网的模式，导致的结果就是大量项目的烂尾、空置，无法发挥商务区的开发功能。
五大新城目前采用的是高密度、高开发强度的TOD开发模式，新一轮的开发理念，相比于之前有了很大的进步。但是依然会遇到同样的问题，在市区已经有近2400万平方米供应的情况，资源无法溢出到五大新城，继而又会造成资源的浪费。
4.0 类住宅变办公
此外，还有一个原因就是类住宅产品的消失，带来的商办产品增加。据官方统计，2017年上海全市纳清理整顿的商业办公项目近1700万平米(基本可以认定为“类住宅”)，这些类住宅项目将大量的商办土地供应转变为了类住宅供应，其中包含大量不适宜做办公的郊区商务区及市区非核心地段。而类住宅清理之后，在商办土地出让面积不变的情况下，实际的办公供应无疑是增加了。
办公项目的开发周期长，开发成本高，且无法特别灵活的运营与退出。所以，空置的办公对社会来说，是资源的极大浪费。如果你去天津、沈阳这样办公严重过剩的二线城市参观下，会感觉到触目惊心。
哪怕对于上海这样的特大型城市而言，依然没有足够的开发资源去完成3+12+5+2的开发格局，虽然国企能够快速将楼造起来，但如果没有足够的需求，也会造成资源的极大浪费。说到底，国企用的也是税收与银行的公帑，若是在供应过剩的情况下，大家均无法逃脱。目前产业园类REITs大规模破发，出租率暴雷其实也与供应过剩导致的租户流失有着强关联；同时，过量的办公空间兴建对于高价拿浦西市中心商办土地的外资、港资也会带来负面效应，引起后续优质地块招商的困难（目前上海已经遇到）
办公的开发周期与开发成本远高于长租公寓或是住宅，且与长租公寓不同，并不是降价就能带来办公租赁的需求，市场供应暴增，区域分化后，上海许多位置不佳（无地铁或无配套）新办公项目招租多年后的出租率仍然低于20%。
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与市场的修养生息
办公面积的空置会导致大量的资源浪费，同时商务园区的大量分散化与同质化，也不利于产业聚集。目前每个区都规划了大量的商务区与产业园区，上海需要站在顶层设计角度，重新思考自身的办公空间战略；站在城市的维度，进行合理科学的办公空间规划；上海也需要更多的前瞻的预判，应对科技迭代与人工智能的发展对于传统办公模式的影响。
楼典一直呼吁，上海需要制定一个科学的、尊重经济发展速度与规律的办公产品总量管控制度。按照上海目前优质产业园及办公楼的去化量，目前未来五年整个上海潜在新增办公产品4000万平方米计算，是20年的需求量；按照外环内及虹桥商务区近2400万平方米供应量计算，是12年的需求量，无论哪个口径，都严重过剩。
住宅供应及办公供应的严重失衡，如何解决？
上海是否需要再新建新的商务区？
在不适宜办公的地方（例如，无轨道交通直达）的区域，为何要兴建办公楼？
在市区供应过剩的情况下，产业资源如何导入五大新城？
五大新城是否每个都需要新建CBD？每个区是否有必要新建如此之多的商务区和产业园区？
这些问题，都需要政策制定者思考。
对于上海而言，拥有一个稳定的办公市场，是尤为重要的，尤其是在国企、央企持有如此多的办公楼资产的情况下，办公市场租金或者出租率的下跌引起的商办资产减值会导致国有资产的大量损失。同时，过量的办公空间兴建对于高价拿浦西市中心商办土地的外资、港资也会带来负面效应，打击他们投资上海的信心，引起后续优质地块招商的困难（目前已经遇到）。
从今年上海最火的办公楼可以看出，上海作为全球办公需求最强大的市场之一，市场需求仍然存在，经过合理的调节，依然能够恢复健康发展的趋势，商办开发的放缓对上海的长远未来更有益。
上海银行大厦