当前位置：主页 > 新闻资讯 > 重磅！2023东北区域物业服务力TOP50企业发布
发布时间： 2023-12-27 点击次数： 432次 来源：克而瑞物管 作者：大物管研究平台
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2023年12月26日，克而瑞物管与中物研协联合发布「2023年东北区域物业服务力系列研究成果」。同期揭晓了“2023东北区域物业服务力TOP50企业”、“2023黑龙江省物业服务力TOP30企业”、“2023辽宁省物业服务力TOP30企业”、“2023吉林省物业服务力TOP20企业”以及各细分领域榜单，为东北区域物业服务力树立了风向标。
【成果解读】
01、研究背景
2023年，我国物业管理行业发生了剧烈的变化，在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下，物业行业虽然受到了一定的影响，但随着地产行业形势对物业行业的影响减弱，物业行业风险逐步出清，整体进入了前所未有的高速发展阶段。
国家相关部委关于物业管理行业的鼓励、支持和引导政策不断发布，为行业未来发展指明方向。如十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、国务院印发《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、民法典对物业管理行业作出新规范、“十四五”规划六次提及物业等。各省市地方政府也陆续出台配套实施细则，落实中央政策导向，共同支持和鼓励物业管理行业的发展，全方位提高物业企业的服务水平。
02、东北区域物业服务行业发展分析
东北地区区位条件优越，沿边沿海优势明显，是全国经济的重要增长极。党的十八大以来，习近平总书记多次赴东北地区考察，多次召开专题座谈会，对东北全面振兴作出系列重要讲话和指示批示，充分体现了以习近平同志为核心的党中央对东北全面振兴的高度重视和殷切期望。东北区域从九十年代初期开始实施物业管理至今，经过不断地探索实践，已经取得了一定的成果，但物业管理水平较之先进地区来说还有较大差异。在此背景下，克而瑞物管联合北京中物研协信息科技有限公司开展了2023年中国物业服务力东北区域的研究工作。本次研究旨在通过克而瑞物管服务力研究POD模型以科学、客观的评价指标体系和公正的立场，从宏观经济环境、宏观政策环境、东北区域市场环境等维度对东北区域物业管理行业服务力状况进行研究分析；同时，甄选出一批服务力较强的优秀物业服务企业，以发挥典型示范带动作用，进一步提升区域整体物业服务品质，助推东北区域物业管理模式的创新升级。
1、业态布局更趋多元，住宅仍为重要业态
相比普通住宅业态，非住业态有着高品牌性、高租金单价等优点，是目前众多物企关注之重点。在此方面，东北区域物企基于自身的资源和优势，逐渐延伸服务广度，多元化业态布局不断丰富服务产品矩阵，扩宽服务产品类型，持续提高自身的综合竞争力。
据不完全统计，东北区域2023年度物业管理项目数量占比最高为住宅项目，占全部物业管理项目的48.64%，相较于去年有所下降；其次为办公项目，数量占比为23.06%，非住业态占比整体已超过半数；从面积来看，东北区域2023年度物业管理项目面积占比最高同样为住宅项目，面积占全部物业管理项目的67.07%，相较于2022年有较大下降；其次为其他项目，面积占比为11.21%。
2、区域物企外拓能力增强，关联企业依赖性逐步减弱
东北区域物企对地产企业依赖性逐步减弱，东北区域物企不再局限于自身地产项目，着重发展对外市场，注重品牌价值提升，第三方市场化拓展渐成趋势，企业外拓能力持续增强。2023年，东北区域物业服务企业中，项目数量层面来看，东北区域企业外拓第三方项目数占总项目数的54.13%，承接所属或合作开发商项目占比45.87%；面积层面，东北区域企业外拓第三方项目面积占总面积的56.02%，承接所属或合作开发商项目占比43.98%。
3、营收结构多元化逐渐明显，产品力逐渐加强
现阶段，东北区域物业服务企业的主要收入来源仍是基础物业服务，伴随物业管理行业转型升级的推进，物业服务企业的营收结构也将不断发生变化，非传统的物业增值服务，包括社区资产管理、社区空间运营、社区零售等将逐渐成为企业重要的收入来源，且该类业务市场拓展空间广阔，将成为行业未来发展的新趋势。
从收入构成方面，收入贡献最多的仍然是基础物业服务费，平均占比约76.32%，多种经营所带来的收入占比为23.68%，相较于2022年，多种经营收入占比上升约86.46%，收入结构不断趋于多样化。
东北区域物业服务企业不断扩张多业态类型管理规模，拓宽营业收入路径，虽营收结构仍以住宅为主，但其他业态收入占比明显增高，未来营收结构将逐渐优化。据不完全统计，2023年，在基础物业服务收入方面，东北区域物业服务企业的营业收入主要集中在住宅物业业态，占比达到61.06%。
4、行业队伍持续优化，组织力逐年提升
面对行业格局重塑，物业服务企业对高层次、高素质、专业性、复合型、技术性人才的需求与日俱增。当前东北区域物业服务企业逐渐加大对高层次人才的吸引和综合性人才的培养，以强化自身优势，增强企业的核心竞争力。从企业从业人员岗位构成看，企业管理人员占从业人员总数约29.52%；其中企业高层管理人员占经营管理人员的比重为6.37%，管理处主任（项目经理）占23.15%，管理员（主管）占70.48%，物业服务企业不断优化人才队伍，结构配备趋向合理。
基层员工方面，物业基层员工占从业人员总数的86.68%；其中清洁工人员数量最多，占操作人员总数的40.02%；秩序维护人员占比30.09%；工程维修工、绿化工和其他工种占比分别为2.43%、12.15%和15.31%。
03、东北区域物业服务行业发展分析
“服务力”是决定企业未来持续发展的能力，今年已经是克而瑞物管服务里研究的第三年，经历了行业市场研究分析，及众多企业的走访调研，我们发现做强产品体验、夯实人才机制以及科技赋能，是构建企业长期发展能力的重要途径，本报告以全新升级的服务力POD模型为基础，从产品力、组织力、数字力三个模块分析和研究东北区域物业服务企业的发展。
1、产品力
“产品力”是物业服务企业打造洞察、设计和落地服务内容的能力。一切业务均来自于产品的交易，在物管行业日趋激烈的竞争中，没有先进的产品就无法匹配市场上更优质的需求。而评价企业产品力，则需要从产品矩阵、产品成熟度和客户满意度等多维度进行。东北区域物业服务企业经过多年的实践与研究，其中龙头企业经过多年打造，其服务产品体系逐渐成型，产品力优势逐渐凸显。
黑龙江和信行始终引领并努力践行行业的健康发展，执掌着服务理念“创新”的旗帜。既是英式管家服务在东北区域最为成功的传承者，又是创新行业经营的探索者和实践者，经过多年的发展与历练，最终确定了“精确管理、精细经营、精致服务”的经营管理内涵。所管物业类型包括甲级写字楼、中高端住宅、商业综合体、展览展示馆、剧场剧院、高新孵化器园区、民用机场、银行、别墅居住区、大专院校及政府物业等多种丰富业态。
2、服务力
“服务力”从组织、机制及人才三个层面出发，组织代表着企业的战略和业务考量，人才是这一切变现的执行者，而战略和业务如何有效落地，根本因素在于机制能否激活内在驱动力。向组织力要效率、向机制要效果、向人才要效能，是组织力所要追求的终极目标。
吉林亚泰物业认为，创新是第一驱动力，人才是第一资源，亚泰物业从提升组织能力出发，创造人力资源价值的最大化，建立了明日之星、校企合作等配套员工职业生涯规划，在对个人职业生涯的主客观条件进行测定、分析、总结的基础上，通过兴趣、爱好、能力、特点的综合分析与权衡，根据个人的职业倾向，确定最佳的职业奋斗目标。
3、科技力
智慧科技作为物企降本增效、服务提升的重要一环，有着在物业服务企业服务力提升工作中有着重要的作用，东北各省市政府及区域物业服务企业在智慧科技方面表现出了相当的重视。
2020年12月，住房和城乡建设部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，提出要加快建设智慧物业管理服务平台，补齐居住社区服务短板，推动物业服务线上线下融合发展，满足居民多样化多层次生活服务需求。东北区域各省市在物业管理和服务的智能化方向积极探索实践，并取得了一定的成效。
辽宁省积极推广应用“易安居”物业管理平台，推动以平台为支撑，打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用，不断提升物业服务企业智能化管理水平。支持物业服务企业建设平台，运用物联网、大数据、人工智能等先进技术，实时记录物业服务动态信息，对物业服务基础资料和档案进行全面数字化，并鼓励物业服务企业通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集，实现故障报警、智能派单、预警研判、智慧监督。推进车辆智能化管理，提高车辆通行效率和车位使用率。推动物业服务线上线下融合发展，鼓励物业服务企业依托智慧物业管理服务平台，在做好物业基础服务的同时，探索“物业服务+生活服务”模式，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利，满足居民多样化多层次居住生活需求，定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门，促进物业服务企业由物的管理向居民服务转型升级。
沈阳格林豪森立足于 23 年基础管理经验沉淀，格林豪森物业人发扬“拥有一颗赶超别人的信心，并付诸行动”的精神，格林豪森服务秉承智慧服务体系，已经形成一种人与人，设备与设备，设备与人、设备与环境的专业解决模式。
客户报事详情、员工抢单时效、客户评价，客户满意度等数据，都被及时上传到数据云端，为企业自我提升提供重要依据。客户只需要通过手机端APP，就能与物业后台中的一切人和设备产生即时互动。作为智慧服务强大的物联网支撑组成部分，FM 系统能够掌握每一个共有物业设备的健康状况，从出生信息到体检报告，都将清晰的展现在查验者的手机端。作为智慧服务中互联网支撑的另一部分——GBA 设备智慧自检系统，是设备的贴身管家，能够 24 小时自主监测设备，并在问题发生时自动报事下单，发生故障的设备经过维修后，系统将自动诊断工作结果，为维修人员进行评价。通过大数据的分析核算，为项目及员工个人评定服务信用值，开启工程人员的“分享经济”场景，配合 KPI 考核，实现闭环双向管理管控。
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