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老盘新开？10年房龄是硬伤，价格却堪比纯新盘！

发布时间： 2023-11-07 点击次数： 331次来源：上海购房通作者：企业天地官网小编整理

继爱法新城、贝尚湾、溢泽华庭后，2023年的上海新房市场再现一“翻新”盘。

位于老闵行的凤凰景苑10批次已过会，预计在12日认筹，推出最后72套房源，主力户型为建面约105㎡的3房，均价约6.2万/㎡。

PART1

凤凰景苑售楼处位于景谷中路30号（美豪丽致酒店旁），案场没有销售。

12日的项目认筹分为线上认筹和线下认筹两种方式。

其中线下认筹地址即为售楼处，线上认筹为【上海凤凰城】公众号。

图中红色部分是本次要开盘的22号楼，一共有72套房源，也是项目最后一套房源了。从沙盘上的位置来看，这楼栋位置很好，靠近中心景观。

至于户型是建面约105㎡的3房

虽然是3房设计，但是相比如今的新房户型而言，少了一个卫生间，3.4㎡过道利用价值不高，是属于一个比较“老旧”的户型。

凤凰景苑总建筑面积约29万方，已全部是现房，由住宅和部分社区商业组成。

住宅部分都是现房，外立面的材料保养的还算不错。小区建筑风格偏美式，社区内拥有大面积下沉式绿地花园，楼间距超级大。

绿化植被多用比较高大的乔木，整体绿化率达到了40%，社区景观体系更是和如今的新房社区一样规划了主题式绿化组团，包括了中西样式休息区等元素。

车位配比也达到1:1。凤凰景苑的社区品质算是10年房龄的次新小区中比较优质的。

社区商业部分，便利店、美容店、药店、书店等日常所需的功能配套都在营业中。

PART2

至于凤凰景苑的配套。

凤凰景苑出门就是5号线东川路站，直线距离约200米，6站直达莘庄城市副中心，另外在建的23号线在东川路设有站点，未来双轨环绕，交通极其方便。

商业方面，除了已有的沿街商铺之外，闵行龙湖天街就在5号线剑川路站边上，一站地铁即可到达。

闵行龙湖天街总体量达17万㎡，约9.2万方购物中心拥有18类互动场景，营造出亲子娱乐、社交互动、会友聚餐、特色市集、运动健身等多样化的消费体验空间，并引入星轶影城、永辉Bravo、舒适堡等时尚品牌进驻。

项目周边教育资源较丰富，南侧是闵行中学附属实验中学与闵行江川路小学，西侧是上海交通大学附属实验小学，北面还有闵行第一幼儿园，交通大学闵行校区也在1公里范围内。

配套方面，凤凰景苑“无可挑剔”。

从以上2点来看，凤凰景苑性价比还算可以，那从价格维度也是这样吗？

从今年的新房价格来看，5号线沿线的“真地铁房”颛桥紫薇花园均价为7万/㎡，距离地铁站2公里的尚湾林语房地联动价为6.2万/㎡。

10年房龄的次新房和纯新房项目一个价格，显得有点“离谱”。

但是凤凰景苑是现房交付，款清即可交房，如今的小区租金价格为75-85元/月/㎡，按照上海新房2-3年的交付时间来算，本次建面约105㎡的房源在这段时间内可以产生19万-32万的租金。

另外，小区内同建面约105㎡的二手房最高挂牌价已经在7.5万/㎡，与6.2万/㎡的新房价格形成了价格差。

从价格维度来看，凤凰景苑作为10年房龄的次新房新开，具有比较强的价格优势。

总的来说，凤凰景苑周边配套成熟齐全，社区内部品质也不差，抛开10年房龄这一硬伤，如果不介意10年房龄的话，凤凰景苑比较适合南上海的购房者入手。