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物业拒不交出停车收益，法院判令返还！

发布时间： 2023-06-10   点击次数： 464次   来源：上海房产律师郭韧    作者：郭韧律师团队

实务案例

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案情简介：

参考案例：(2018)沪0106民初1879号

位于上海市某区的花园占地面积12000平方米，由上海某开发商建造，某物业公司受开发商委托对该小区进行前期物业管理。在开发商所发给小区业主的手册中，明确物业管理范围包括道路等，物业管理费主要包括管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；小区公用设施维修及保养费和绿化管理费，未涉及地面停车费管理内容。该小区建成交付使用后，地面停车位约在40个，以后渐渐发展到近100个左右。2015年8 月，小区业主大会依法成立，物业公司提出终止前期物业管理服务合同，遂在2015年11月底结束了物业管理事务。同日，小区业主委员会提出要求移交相关资料及财产，包括本案争议的地面停车费。物业公司回函对公益性收费收、 支进行了说明，但其中地面停车费结算后收益为零。业主委员会对此结算提出异议，在多次协商无效的情况下，起诉至法院。

业主委员会认为，停放车辆的看管人员工资，已有小区业主按月缴纳的物业管理费中作提取支付，不应再发生费用。遂提出要求判令返还上述停车费15万余元及利息1万余元。法庭上，物业公司承认在管理小区物业期间，收取过上述金额的停车费，但收取的地面停车费全部用于了支付车辆管理人员的工资及缴纳 法定税费，并无余额。法院认为，小区的停车收益作为利用公共部分得到的公益性收入，属于全体业主所有，判决由物业发公司返还小区业主委员会地面停车费 9万余元。

裁判结果：

法院认为，小区的停车收益作为利用公共部分得到的公益性收入，属于全体业主所有，判决由物业公司返还小区业主委员会地面停车费 9万余元。

02

律师分析

根据小区前期物业管理的约定，地面停车管理并不在上述约定的物业管理范围内，按上述物业管理服务所构成的管理成本包括管理人员的工资。而小区内的停车管理客观存在，必然产生相应的管理成本。依据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》，小区内公共收益应归全体业主所有，所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本，所以小区业主委员会要求全额返还地面停车费收入，没有依据；而物业公司辩称停车费已全部用于管理人员的工资及支付税收，缺乏相应的证据法院也不予采信。但法院酌情剔除管理小区地面停车成本，判决物业公司返还小区业主委员会部分地面停车费费用。

03

处理锦囊

依据《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》，小区内公共收益应归全体业主所有，所谓的收益应是收入扣除必要的管理成本。

法条链接

《物业管理条例》第54条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《上海市住宅物业管理规定》第51条

利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

《民法典》第282条

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。