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洞察 | 上海养老公寓市场地图，核心城区需求强劲

发布时间： 2022-05-26   点击次数： 739次   来源：高力国际   作者：高楼迷

养老公寓如何“焕发新生”之市场布局篇

养老公寓快速发展的同时，也出现部分区域市场供需关系不均，尤其以核心一线城市为主。虽然近年快速发展的子市场区域，在交通与医疗等条件逐步协调的环境下，已经开始承接核心区域的部分需求外溢。但是城市核心区域养老需求突出，仍旧表现供给不足。

1、上海养老公寓分布及经营现状

我国当前优质的养老公寓项目主要分布于长三角、珠三角、京津冀和川渝地区。从全国分布情况看，长三角及京津冀区域养老项目更为丰富且品质更为多元化。主要以自持型项目为主，部分搭配产权销售模式，体量小于10万平米的中型养老公寓项目为市场主力产品。

从养老公寓整体市场来看，空置率普遍较高，在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到75%-85%才能盈亏平衡。高端项目的入住率要高于中低端项目。

整体优质销售类养老公寓项目去化率普遍较高，平均售价方面，销售类上海养老公寓多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低, 普遍10,000 – 18,000元/㎡。

养老公寓项目针对不同需求，有着不同的打造方向，因此其售价或者月费区间都存在较大差异。高力国际曾为某国外知名养老品牌，对国内核心城市的优质自持经营性上海养老公寓项目做出详细的市场数据研究，为品牌的定位以及后期的销售运营提供支持。

2、上海养老公寓市场

市场需求

上海除浦东新区外，各区域老年人口规模和比例相差不大，而优质医疗资源集中分布在中心市区。截止2020年4月，中心城区（静安、黄浦、徐汇、长宁、普陀、虹口及杨浦）公立医院共118家，占全市公共医疗资源的56.1%；全市平均医院人口密度为14.4万人/家，其中静安、黄浦、长宁、徐汇四区密度最低，而青浦区密度最高，平均54万人才能“共享”1家公立医院。中心城区三甲医院共43家，与非三甲医院比例为1:4。

市场规模

上海核心城区人口密度大，入住率高。闵行和嘉定床位数供应充足，但是基础配套相对较差，对长者吸引力有限，因此入住率低于核心城区。

上海养老公寓项目区域分布

上海市在核心内环圈内，由于土地资源较少，老龄化需求严重，上海养老公寓入住率高，床位紧缺；

郊环以外的区域，近年来大量床位供给涌入市场，但碍于郊区养老公寓床位使用率的低迷，很大程度上阻碍了机构的发展；

中环-外环圈内，因其仅次于核心内环圈的优势区位、便捷交通和丰富医疗，同时迎合了静安、黄浦、虹口等养老外溢需求，发展较快。

中高端养老社区及公寓分布概况

该类优质的市场化上海养老公寓项目根据自身特点以及战略规划，满足不同老人的养老需求。对于希望入驻上海的养老项目将起到一定的参考作用。高力国际曾为某知名开发商，对于该类项目从运营模式，市场战略等做出详细的分析，为客户的战略规划提供意见。

3、北京养老公寓市场

市场需求

北京常住老年人口主要在核心六城区，同时医疗资源也非常集中在该区域。劳动年龄人口抚养负担较重，优质医疗资源集中在城中六区，社区机构基本解决基础医疗需求和健康服务。北京市三甲医院共85家，其中城六区占75家，分布极不平均。

市场规模

北京养老公寓分布上以中心城区为主，占比超过60%，因为相比郊区，城六区老年人更多且支付能力更强；另外，优质的医疗机构也多集中于城区，在一定程度上更吸引老年人。

北京市养老公寓的平均入住率为51%，个别项目入住率差别极大，养老公寓入住率范围主要集中在平均入住率附近，入住率超70%的养老公寓占比较小，约20%。

北京养老公寓供给分布

北京核心三环圈内，由于土地资源稀少，养老公寓床位数量少，而常住老龄人口比例大，入住率高；

三环-六环圈，以中小型机构为主，知名度较高，少量项目一床难求，出现排队现象，首都功能外溢导致较多空间亟待更新，适宜中小型机构发展六环以外的区域；

中心城区以外，常住人口数量少，主要承接中心城区人口外溢，但相应配套不足，入住率低迷，仅生态资源优越的项目入住率尚可。

中高端养老社区及公寓分布概况

受到交通，医疗等资源限制，北京市养老公寓主要仍旧分布在六环内。北京位于核心城区的养老公寓相对分布均匀且分散，由于核心城区的土地规划条件制约，多为体量较小，政府参与的小型养老公寓。

昌平区和海淀区，由于其生态资源丰富，自然环境良好，且交通相对便利，吸引着较多大型养老公寓入驻。

朝阳区凭借其相对优越的地理位置，同时丰富的医疗资源，也是众多养老公寓的布局区域。

城市核心区域由于人口密集，交通便利，医疗资源丰富，仍将是养老需求的主要市场。从上海和北京核心城市上海养老公寓的市场来看，亦充分验证了这一事实。

矛盾在于，城市核心区域土地规划限制严重，优质物业资源紧缺，同时早期政府主导经营的上海养老公寓项目，无论软件硬件，多数已经无法满足当前老人对于养老的诸多新的需求。

城市核心区域存量物业的改造，优质土地资源的转性，以及部分养老项目的软硬件更新再运营，将是改善核心城区上海养老公寓供需关系的重要途径。而对于上海养老公寓开发商和品牌方来说，虽然相较于开发城市外环子市场更有难度，但是后期的经营表现则会有更好的空间。

高力国际已在全球市场成立专业的国际养老及医疗保健团队，已完成国内外上海养老公寓相关的项目100余个。

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