当前位置：主页 > 新闻资讯 > 巨型TOD赛道卷上加卷，潘广路招商花园城5大看点超前预览
发布时间： 2023-12-19 点击次数： 590次 来源：Mall星人 作者：兰韵文化中心网站小编整理
魔都超大型TOD商业赛道，我们为何格外关注这位新选手？
商业越发“内卷”，“消费降级”、“经济下行”的声音甚嚣尘上，但巨型TOD购物中心的表现依然普遍良好，所以丝毫不影响头部集团争相进入巨型TOD综合体赛道。
凯德苏州中心、深圳前海壹方城、深圳万象天地、北京荟聚等，皆可谓巨型TOD赛道的杰出代表。
上海作为全国轨交乘客与轨交站最多的城市，各头部商业集团，尤其是港资，如新鸿基、瑞安、太古、嘉里、香港置地更是格外看好巨型TOD。
内资方面，印力、华之门、华润万象生活等头部商业运营商，也在踊跃入局这一赛道。
某种程度上，巨型TOD已然成为龙头集团商业武器库中的定海神针，其辐射力及战略地位堪比“核动力航母”。
【TIPS】上海与地铁站连通的商场有上百座，同样也有不少巨型购物中心，但同时满足TOD轨交上盖与商业经营面积16万平方米以上，含停车场24万平米以上（不含办公楼、宾馆）的巨型TOD购物中心可谓百里挑一。
Mall星人注意到，招商蛇口上周末成功竞得的上海宝山区顾村TOD大型综合地块。该地块位于7号线潘广路站附近。这无疑将成为未来几年上海市场备受期待与关注的巨型TOD项目之一。
商业部分，该地块规划打造全新一代招商花园城——近18万平米的潘广路招商花园城X+（暂命名），并计划于2027年亮相。本文将以前瞻性视角，对其核心看点进行超前解读。
01▷锚定商业高潜力的主城区
以全面迭新的巨型TOD激活区域新发展
看点01：
宝山VS闵行商业，超高潜力值得关注
已开业商业项目数量超500家的魔都，早已进入商业存量市场，但在增量方面仍旧保持增长态势，前不久Mall星人独家盘点2024年上海开业项目超72个便是很好的力证（详见：独家首发：超72个！2024上海开业大年，最全名单详解！）。
在竞争如此激烈的市场，除了传统核心商圈的优质项目，一些经营得风生水起的非传统核心商圈的超区域购物中心（巨型TOD购物中心如南翔印象城MEGA、上海环球港、七宝万科广场、上海万象城），则向市场印证了红海中仍有蓝海，也让更多商业运营商逐渐将拿地目光瞄向非传统认知上的商业热地，但是商业潜力极高的区域，比如此次潘广路招商花园城X+落地的宝山区。
2006年批准的宝山区总体规划，确定了宝山“具有辅城功能的现代化滨江新区”的发展目标，彰显宝山从单一的工业区发展向综合型城市转型发展的决心。
在上海市城市总体规划（2017-2035年）中，宝山、闵行等均被纳入主城区统一管理，作为全球城市功能的主要承载区。在现代商业发展方面，宝山的商业存在感或许还不是很强，但未来发展潜力可期。
Mall星人查阅资料发现，与同为主城区的闵行相比，两者均为上海常住人口总量排名前3区域，常住人口总量相差仅为18%，居民人均可支配收入和人均消费支出相差只有4%，但社会消费品零售总额相差却超1倍以上，说明宝山区外溢消费占比甚高。
悬殊的数字差距背后，与宝山缺乏优质商业载体紧密相关，宝山与闵行的已开业商业数量（3万平米及以上）分别为30个、61个，数量相差1倍；
从大众点评上海TOP100热度商场榜单看，闵行与宝山各占10席和4席，相差6席；
两个区8万平米以上商业体数量，闵行是宝山的3倍；闵行和宝山24万平米以上巨型商业更是分别为5座和0座，闵行的七宝万科广场、上海万象城，无论是品牌能级、年销售额还是热力值都已跃居沪上前列，宝山尚无能与之匹敌的项目。
不过，这也意味着目前是商业洼地的宝山，有巨大的商业潜力可待开发，尤其是超大体量TOD商业。
其一，吴淞创新城建设规划、宝山高铁站等区域规划、产业规划和城市功能配套持续导入人口，并且轨交覆盖密度非常高，方便出行，宝山共11条轨交的总体规划，其中在运营的已有1号线、3号线、7号线、15号线和18号线。
其二，在《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》中，宝山区有1个市级商业中心和6个地区级商业中心，其地区级商业中心数量仅次于浦东新区，与闵行区持平，远超上海其他区域，可见上海政府对宝山未来商业发展的重视和看好。
其三，闵行平均每12.8万人VS宝山平均每32.5万人拥有一座大型购物中心（8万平米以上）。闵行每53.8万人拥有一座巨型购物中心，而宝山227万人的首座巨型购物中心需要等2027年开幕的潘广路招商花园城X+。
此外，目前宝山区商业以中小型配套为主，十分缺乏能够满足消费者休闲娱乐的大型业态，巨型商业体有着极大的市场机会。
事实证明，当前宝山正成为上海商业的新热土，不仅有在建中的侨福芳草地等热门项目，今年以来，更有华润万象生活（南大丰翔路TOD）、印力（宝乐汇印象城）、金地（美兰湖项目）等知名开发商相继正式进入宝山；大悦城、龙湖、中海、金茂 、中铁也在接洽宝山其他TOD项目。
看点02：
魔都巨型TOD赛道激战正酣，招商蛇口拿下“宝山最大”
TOD是指以公共交通为导向的发展模式，是一个现代城市规划理念，其良好的可持续发展能力，成为商业运营商争相进入的热门赛道，涌现一股TOD开发热潮。
巨型TOD商业则是TOD的进化版本，依托丰富立体的轨交路网和多功能物业、超大体量优势，可以自带一定基数的客群同时，还可以将辐射客群半径扩大，带来更远距离的消费客群。
另一方面，足够大的空间可以承载更新颖的场景体验、多元的消费业态品牌和内容，支撑更加丰富的客群层次。
巨型TOD商业虽然拥有更强的客群吸附力与市场吸金力，但巨大的资金投入、是否有TOD项目运作经验等成为进入壁垒。
目前玩家基本以港资、国资开发商为主，以上海巨型TOD中心发展为例，在营的上海环球港、长宁龙之梦、七宝万科广场、南翔印象城MEGA等项目，不仅是区域商业龙头，并覆盖辐射到本区域之外，更是大众点评上海商场影像数量排名靠前，年销售额也基本在头部阵营；
即将于12月22日开业的真如环宇城MAX，以及ITC Maison、TODTOWN天荟等近10个筹开状态项目，既是市场关注的重点项目，也是魔都巨型TOD商业竞争激烈的直观体现。
如本文开头所述，百年央企招商蛇口在TOD项目曹路招商花园城基础之上主动出击，以45.9481亿总价成功竞得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0304-06、0303-02、0309-04地块。
该地块占地面积约13万平米，地上总建筑面积约33万平米，将打造整个宝山最大的TOD商业及住宅综合体。
该地块敢于打造巨型TOD商业的底气或许源于以下几个方面：
地利优势。从地理位置来看，潘广路招商花园城X+位于上海市宝山区“新顾城”规划产城融合区，区块定位为以商业、文化、医疗等为特色的地区级公共中心，片区规划以居住功能为主，且持续有新鲜人口导入。
客群优势。潘广路招商花园城X+20分钟车程辐射的5公里范围内覆盖美兰湖顾村全域、上海大学等核心板块，可辐射人口达74万人，顾村区域拥有大量的年轻客群，并且小太阳（亲子）家庭、高校师生、产业办公人群等占比超60%。
交通优势。毗邻2条主干道、区域道路通达，不仅有轨交7号线直达（潘广路站上盖物业），还有规划中的宝嘉线（市域线）……
独特的地理位置、便捷的交通，叠加丰富的客群层次，高占比的年轻客群，将“宝山最大TOD商业”的期待值进一步拉高。
看点03：
宝山商业现状的破局与提升：首个与标杆
宝山目前有共康、南大、宝杨、顾村等商圈，依托区域内强大的消费客群基数，已经吸引了万达、印力、龙湖、宝龙、日月光、招商蛇口、金地等知名开发商布局。
在营的7个大型购物中心市场表现不错，宝山万达广场、龙湖宝山天街、宝杨宝龙广场等在万达、龙湖、宝龙自身体系内都成功跻身标杆项目之列。可见优质商业，以宝山丰富的客群层次而言，不乏大批拥趸。
但不可否认，现有商业项目无论是从商业体量还是覆盖范围均属于社区配套范畴，难以支撑区域内进阶品质消费需求，尤其是超大型TOD商业的缺位，造成宝山区中高端消费外溢严重，五角场合生汇（杨浦区）、大宁久光中心（静安区）、上海环球港（普陀区）等均吸纳了大量宝山消费。
潘广路招商花园城X+作为宝山首个巨型TOD商业，无疑有着标杆的行业意义，不仅将改写宝山区现有商业格局，有望截留外溢的中高端消费，并推高宝山区整体商业能级。
值得一提的是，宝山区的TOD商业整体也将迎来发展高峰，除了招商蛇口的巨型TOD商业潘广路招商花园城X+，以及华润万象生活的丰翔路站TOD与南大路站TOD，还有宝山站TOD、江杨南路站TOD、呼兰路站TOD、通南路站TOD等7大待建/规划TOD项目。据悉，华润、金茂、中海、龙湖、中铁等开发商正在接洽/接触中。
02▷传承“前港-中区-后城”独特基因
以“X+商业”理念助力城市可持续发展
看点04：
招商花园城产品线持续进阶
城市，因为商业更美好；商业，给城市更多可能，给人们更多慰籍。在未来的商海中，具备有记忆点、可逛性、趣味性等鲜明特色的商业项目，方有机会从千篇一律的商业竞争中脱颖而出，给城市与消费者带来新的美好生活体验。
作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管在招商蛇口”前港-中区-后城“综合开发模式引领下，以“X+商业”为核心理念，以多元产品与特色品牌为内驱动力，全方位覆盖从滨水城市综合体到社区级购物中心，形成差异化的品牌竞争力，助力城市及区域商业升级。
其中，招商花园城是招商商管的拳头产品，目前已成功在上海开出3座花园城。
持续打磨产品，进行自我迭代升级，是商业运营商应对不断变化的市场的不二法则，招商花园城产品线在上海市场的布局便是如此。
2019年，招商蛇口上海首个招商花园城项目——宝山招商花园城亮相，它以打造家以外的“第二客厅”定位，为北上海带来一个有活力、有温度的家庭型购物中心，成为区域家庭互动型商业的模板。
2020年，森兰招商花园城开业，精准指向森兰板块商业空白，以“品质”激活并释放周边超80万人口的消费潜力，推动森兰板块国际化的高品质迈入新阶段。
2023年11月30日，花园城产品线最新力作——曹路招商花园城开门迎客，秉持“X+商业”差异化策略，打造了曹路市集、室外36米的“天环飞瀑”、屋顶星际跑道等特色场景，并以超200个的全业态品牌数量，超50%的区域首店，成功点燃区域消费热情。
开业当日，曹路招商花园城客流破10万人次（工作日），开业前4天总客流超58万人次、总销售额逾3500万元，优衣库、周大福、尚优select品牌门店销售额破百万，另有西塔老太太、孩子王、KKV等多个品牌门店销售取得全国/华东第一的佳绩。
值得一提的是，曹路招商花园城开业当日便成功问鼎大众点评热门购物中心TOP1，至今仍高居榜首之位。
可以发现，持续进阶的招商花园城产品线，在定位、招商、运管等方面正不断优化，愈加趋于成熟。
Mall星人了解到，作为全新一代招商花园城，潘广路招商花园城X+确定将打造成为北上海极具活力的高品质特色商业聚集地。
潘广路招商花园城X+体量不低于17.48万平米（不含停车场），相当于曹路招商花园城+森兰招商花园城。
结合已经开业的3座花园城体量和品牌数量来看，潘广路招商花园城X+品牌总数估计超过350个，主力店品牌超过20个。
另据地块出让要求，自综合验收通过之日起，一年内累计引入品牌旗舰店或宝山区域首店比例不低于30%，引入体验类业态比例不低于15%，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费需求，提升区域商业品质。
参考曹路招商花园城的高品质兑现，按照招商商管自我的高标准叠加政策规定，潘广路招商花园城X+届时的首店率以及品牌矩阵的综合实力，非常值得宝山市民期待。
看点05：
对北上海的一次全维度迭新
Mall星人还了解到，旨在引领“北上海全维度迭新”的潘广路招商花园城X+，建筑设计由Beony操刀。
作为TOD商业和超大型综合体设计的大师，Beony成功打造了凯德苏州中心、武汉天地壹方、上海iAPM、广州天环广场等优秀商业作品，其中不乏苏州中心商场这类超大型TOD商业。
从目前路透的效果图来看，Beony将融合招商蛇口对地域文化的深度理解，汲取城市片区文化元素，量身定制在地化场景IP，并在潘广路招商花园城X+的场景空间设计中突出未来感与想象力。
此外，潘广路招商花园城X+将以年轻、潮流为关键词，营造更具质感的购物体验，并与周边商办联动，打造品质出众的商贸文创集聚区，共同创造百万体量的上海北部地区商业中心。
值得一提的是，此次获取的0304-06地块，出让规定须设置计容建筑面积不小于1万平米文化建筑及计容建筑面积不小于2万平米的酒店，积极导入优质文化艺术资源，开展邮轮主题相关的展览、演艺、娱乐、公共艺术等文化活动每季度不少于一场。
这些不同主题的文化活动既是招商蛇口强大资源整合能力的展现，丰富的活动也将扩大商业体的客群和内容，构建其自身商业的生态内循环，也让Mall星人更加期待潘广路招商花园城的亮相。
此外，同样落位于宝山区的上海·海上世界，其未来如何与潘广路招商花园城X+联动，共同推动北上海商业的升级，也具有极大的想象空间。
海上世界也是招商商管的拳头产品线。计划于2024年亮相的上海·海上世界，是继深圳海上世界和厦门海上世界之后，招商商管落地的第3座海上世界。该项目位于宝山邮轮滨江商业中心，将塑造符合邮轮经济、吴淞文化和滨江特质的新样本，为上海带来全新的滨水文旅体验。
兰韵文化中心