当前位置：主页 > 新闻资讯 > 药不能停？上海还能期待几个更多房产救市大招？
发布时间： 2023-09-17 点击次数： 427次 来源：魔都房房房 作者：中海国际中心网站小编整理
距9月1日上海认房不认贷政策出台，已经超过半个月了。
现在的上海楼市就像上海的天气，一边艳阳高照，一边电闪雷鸣，主打一个“极端”。
看供应端，二手房挂牌量暴增，房东纷纷加急出货，热火朝天。
看成交量，在最初热闹了几天后，最近第二周直接熄火，又重新仿佛置身寒冬腊月，凉得可怜。
“认房不认贷”给上海楼市购房者带来的信心正在逐渐消退。
我们在之前的文章中就做过大胆猜测：如果这次楼市能被救起来，新政就会出到这里；如果短期内起色不大，那包括上海在内的一线城市大概率还会大刀阔斧继续出更多重磅政策！
今天这篇文章，主要想和大家聊聊现在网络上有关上海楼市后续的一些走向猜测，以及后续可能会出哪些新的救市“大招”？
事实上，不仅我们自媒体在猜测政策发展的风向，一些官方媒体也很关心楼市的“风吹草动”，也开始做一些问卷调研类活动。
此前9月8日，国家统计局上海调查总队就在官方公众号发布关于《上海房地产市场活跃度情况调研》——
调研问卷中设置了“您是否打算在本市购房”“认房不认贷后，您是否会加大购房预算”“您认为本市还需要在哪些方面出台房地产支持政策”等多个问题。
其中，“您认为本市还需要在哪些方面出台房地产支持政策”的问题选项中，包含：取消非核心区域限购政策、降低首付比例、降低房贷利率、调整新房认筹积分中社保计分办法、提高“价格倒挂”区域新房定价水平、调整限售限价政策、降低交易税费、对于库存压力大的区域按照因区施策原则优化政策、降低存量房贷利率、加强中介管理，规范中介收费标准、缩短购房所需社保年限等多个选项。
1 落实首套2成二套3成首付？
上海从2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房，首付款比例 >35%；在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例>50%，购买非普通自住房的首付款比例>70%。
这个首付比例，一度桎梏住了许多刚需和置换群体买房的脚步。
现在好消息来了！
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合下发《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中就有：“首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和30%”的调整。
但是，通知内有个关键，“各地可按照因城施策原则”，所以目前上海其实还并未执行落实该最低标准，依然是保持2016年的首套35成最低，二套普通5成非普75成最低的政策。
有人说：“降首付又不是降房价，最后还房贷的不还是你自己，有什么意义？”
NO，NO，NO！此言差矣！
这意义可太大了，首付降了，意味着你可以跳过一些一般的板块，在能力范围内选择更优质更有潜力的板块。
按现有首付比例，如果你是首套刚需用户，首付预算90万，那你只能买总价250万左右房子，这个价位在上海可选择的范围非常小，大概率只能选到青浦、奉贤、临港等较为偏远的板块。
这些板块一二手倒挂红利大多已经消失，有些甚至开始正挂。以临港为例，因为之前开发力度过大，二手房价泡沫严重，现在二手房库存量也大，很多次新房以量换价，当年遭疯抢的一些红盘现在二手价格也差不多腰斩。
大家记住，买房一定要有一个“追涨”的思维，现在置换很不容易，房地产市场也不算景气，还是要尽量选地段好一些的板块。
但如果首付降了，同样的90万预算，你可以升级买450w+、500w左右的房子，像周浦、康桥之类的板块，如果再添点预算，甚至可以到市区淘一淘总价低的一些二手房源。
如果你是置换改善用户，首付金额大跳水，那你可以暂缓出手买家没给到你心理价位的房子，尽量减少置换损失。
在上海已经落地实施“认房不认贷”的政策下，不少购买力用户的杠杆得到了放大，这个工具还能继续用上很久，再度落实更低首付比例，可能会带来一定程度金融风险。所以我们猜测上海落实首套2成二套3成首付短期内可能性极小。
落实首套2成二套3成首付？可能性10%？
2 外地单身可购房？
2010年前后，上海楼市极端火热。为了抑制房地产市场的过度热情。政府于2011年出台了紧缩性政策——限购。
此后的2011-2016年四年间，限购政策有过3~4次的收紧，主要针对的是一些外地户籍的购房家庭。上海第一次执行外地户籍单身限购，是在2011年1月31日。
时间来到了2023年，目前上海针对外地户籍购买住宅依然是实行严格限购制度，外地户籍居民需要过去63个月内有60个月缴纳上海本地社保或纳税记录，且必须已婚，才可以购入一套房产。
作为一个海纳百川的国际化大都市，上海虹吸全国各地人才，在沪安家是很多沪漂的终极梦想。
不少单身的独立男性/女性其实本身是有能力买房子的，也在上海有了足够长时间的社保缴纳年限，只是被婚姻束缚了购房资格。思维和生活方式现代的上海，更多人选择不婚主义精彩生活。
但再来看看上海针对外籍或港澳台同胞，只需要1年的劳务合同，社保或个税证明，就能买房了……
如果上海楼市能放开对外地单身人士的限购，那恐怕对楼市也是一波新的冲击，也算是至少不低于对待外籍港澳台人士的待遇吧，该呼声一直较大，并且算是相对比较温和的利好举措。落实这个人性化的举措，相信可能性较大！
外地单身可购房？可能性75%？
3 社保5年变3年甚至2年？
2016年3月25日，上海宣布落实“沪九条”，将外地户籍人员购房达到的社保年限由两年提高到五年，极大的冲击了准备在上海购房的非户籍人群。
这个政策在临港自贸区新片区已经有了一些松动的先例，临港板块外地户籍购房按照条件不同可以1年甚至3个月社保即可达标。
而上海在2035年规划中，宏大的5大新城，将会建设成为媲美强二线城市类似苏州、宁波的超级卫星城，需要导入大量新鲜产业人口。但2022年末上海的人口是净流出状态！
如果上海真的落实“社保5年变3年甚至2年”，那它产生的效果应该和”外地单身可购“类似，都是给新沪漂一个机会。也能大大提升上海城市整体的吸引力，便于上海在人才“抢夺战”中能站得先机！所以可能性完全有。
社保5年变3年甚至2年？可能性70%？
4 上海“非普”住宅标准调整？
上海在涉及住房首付贷款比例、税费等上面，目前执行的还是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准，已经将近十年没有进行新调整了。
而这过去的近十年时间，上海房价早就翻了一倍也不止！这个标准到了2023年，已经严重失真，脱离了市场现状，目前满足该标准的普通住宅，已经成了典型的“少数派”！
以内环内一套总价450万的普宅，以及一套500万的非普宅为例：
A.二套首付比例
如果可以提高普通住宅基准线，就等于可以用50%首付买到原本70%才能买的房子，这也是变相降低了二套首付比例。
B.税费
这里只粗略计算增值税及个人所得税的部分，在符合满五唯一的情况下，对于450万的普宅来说，没有税费，而于500万的非普宅来说，则需要交差额增长税。
所以，这一政策一旦落实，不仅能降二套首付，还能减免税费。基于市场变化，动态调整不合理的历史标准，这个短期内可能性其实也是非常大的！
上海“非普”住宅标准调整？可能性80%？
5 离婚买房不再受3年之限？
9月11日，深圳已经率先落实了“离婚买房不再受3年之限”的政策，离婚后即可立即购房，不再追溯离异前家庭拥有房产套数。
此次政策调整的目的在于，在保证房地产市场稳定的前提下，尽量方便市民的购房行为。毫无疑问，这个调整一定会给深圳楼市注入新动力，带来积极影响。
2021年1月22日，上海也出台离婚三年内限购的政策，主要是为了防止利用离婚手段进行重复买房炒房，变相破限购。当然，这个政策下，也有不少真离婚选手被误伤，造成离婚后无法3年内自住买房。
城市境遇不同，楼市遇到的矛盾也有细微差异，时至今日，楼市下行，上海炒房客的空间大大被压缩。上海跟进调整的可能性还是较大。
离婚买房不再受3年之限？可能性60%？
6 逐步放开新房价格上限？
放松限价，顾名思义，涨跌全凭借市场。
目前，广州已经有了相关动作，限价的政策微微松动。
会完全放开限价吗？我本人持质疑的态度。虽然云锦东方时间后，一度对豪宅放开限价的呼声高涨。
因为对房地产限价是属于国家宏观调控的一种，目的是对国民经济进行调整与控制，使得其克服市场经济的缺陷，健康发展。
取消限价可能会出现一些打折降价的房产，利好刚需。但是我们不能排除这个政策后续会不会变味，出现因为楼市火爆，某些开发商哄抬物价的现象出现。
更深层次的原因，取消新房限价，让部分豪宅随行就市步入天价时代，可能会造成上海整体综合生活成本上升，豪宅的天价效应传导到本板块改善住宅，再往下一级一级传导，甚至影响租房市场，让上海甚至可能房价香港化，严重削弱城市活力，影响人才导入和企业盈利！
所以我们依然认同上海新房价格缓步上升的趋势，包括豪宅，但不会大幅拉升。
逐步放开新房价格上限？可能性30%？
7 豪宅新房引入共有产权模式？
这个措施的传言，依然来源于云锦东方事件后，对其他高倒挂新盘豪宅处理模式的猜测。
严格意义上来说，这不是一个正向的救市政策预期，而是遏制上海高倒挂热门新盘的打新乱象。所以说是一个“负”向动作。
传言中的豪宅新房引入共有产权模式，简单来说是：在购买房子时会约定份额，5%的产权归政府所有，95%的产权归购房者所有，满足5年限售的要求后，购房者若想出售房产必须先置换出政府5%的产权。
目前上海关于豪宅引入共有产权的消息，流言四起。
如果传言成真，那这恐怕是针对“云锦东方”这类拥有超高倒挂的豪宅的最强“补丁”。
只是这个政策有可能落实吗？
以我个人薄见，可能性不大。
如果是和政府共有，执行难度非常大，牵扯先当多的部门，在合理的法律支持上也存疑？
从购房者层面：购买豪宅的人，在满足自住需求下，多少会有考虑增值或者至少保值属性。现在金融市场波动的厉害，房产的投资属性相对稳妥，如果落实这个政策，就相当于堵死了他们投资的一条重要路径。这样下去谁还买豪宅呢？
从法律层面：私有财产神圣不可侵犯。
那对于开放商来说呢，更加是噩耗，大部分开放商都急着清盘回笼资金。措施如果实施，直接豪宅买家退散一大半的可能都有，开发商根本不要指望所谓市中心豪宅快速去化售罄的场景了。
所以个人觉得这个可能性很小！
豪宅新房引入共有产权模式？可能性10%？
8 非核心区域放开限购？
非核心区域放开限购的猜想并不是空穴来风，早在9月1日，网上就开始流传着一条外媒大毒草路透社的消息，说是接下来一线城市会放开非核心城区限购。
一时间放松限购的小作文满天飞。
为何大家对路透社的消息格外关注呢？因为在此之前，楼市的认房不认贷也好，股市的印花税也好，路透社都提前放风，并且最后都得到了认证。遥遥领先的，有时候就是要落地执行的措施，几次三番的被证实可靠后，路透社的消息，人们也会潜意识里认真的高看两眼。（虽然它总体来说是大毒草）
上海的住宅限购史起源于2011年1月31日，实行十余年，算是一线城市北上广深中最严格的，几乎已经成了沪漂买房人的一个心病，可以说”卖房人苦限购久矣“！
如果上海非核心城区真的放开了限购，那么非核心区域的郊区板块，特别是五大新城必然会火爆一把。没房子人去买房，有房子的人卖房“打新“，刚需、置换改善者的购房链条也能一环一环衔接起来。
当然，同步而来，对全国其他所有二三四线城市，特别是环沪周边的购买力，一定会起到巨大的虹吸作用。
先放非核心区域，比较稳妥，毕竟目前上海五大新城和更多郊区不管是新房还是二手房成交都并不是特别理想。
非核心区域放开限购？可能性60%？
9 全面放开限购？
全面放开限购，当然主要是指上海全域，特别是包含核心的市中心，没有限制的可以进行购房。会给上海楼市注入新的发展动力，如果政策实施，出发点肯定是好的，但是这似乎与“房住不炒”的主基调违背，有大概率造成炒房客特别是全国各地热钱炒房客在上海楼市盛行，到时候普通人买房子恐怕会更难。
我个人感觉，全面放开限购，希望不大。
全面放开限购？可能性0%？
10 多胎家庭增加房票？
早在去年八月份，长沙就已经开始实行“生孩子送房票”的政策，但是因为长沙实在不算什么购房热门城市，所以这个政策最后也没能掀起什么风浪。
但如果这个政策在房票极度稀缺的上海落实，那效果肯定大不一样。不仅能促进楼市发展，还能变相“催生”，救楼市的过程中顺手完成国家生育计划kpi。
上海作为全国出生率排名倒数的城市，以及老龄化最高的城市，继续类似政策刺激。但短期内实操可能性不大，还轮不到这个政策优先上场。
多胎家庭增加房票？可能性10%？
11 买房送户口？
1994年-2002年，上海曾经实行过一种“蓝印户口”的户籍制度。持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口者的同等待遇。
因投资或者购房取得蓝印户口3年以上、或者因被本市单位聘用取得蓝印户口5年以上，且在本市有固定合法住所的，可以按有关规定向公安机关申请本市常住户口。
而这个蓝印户口，当年对于很多滞销的新建商品房项目，都开启了购房即送蓝印户口的政策。在那个遥远的年代，对当时相对脆弱的上海楼市，有了明显的推送作用。包括我有身边认识的人，也是当年蓝印户口的受益人，落了上海户口，赚了这么多年上海楼市的上升红利。
时间来到了2023年，包括上海在内的一线城市“买房就送户口”的可能性微乎其微，因为户口和可享受的城市福利息息相关，情况相当复杂。
如果一线城市买房就能送户口，那全中国只会有两种人：一线城市的有钱人和三四五六线城市的穷人。
这种操作的重启，除非到了上海楼市和人口双重极度萎缩的极端情况下才可能发生。
买房送户口？可能性0%？
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