当前位置：主页 > 新闻资讯 > 倒挂超5万/㎡！就选周末认购，让你买不到，徐汇盲买盘开始入市了！
发布时间： 2023-09-10 点击次数： 1240次 来源：魔都房房房 作者：上海中海国际中心大厦官网小编整理
如果说上海七批次新房是一场内环的盛宴，
那么八批次绝对算得上是徐汇的狂欢了。
众所周知，徐汇作为浦西市区发展最为迅速的区域之一，资源配套的丰富度对比周边区域有碾压性优势：
8所三甲医院，仅内环内就占了7所；
徐汇区共有17所高中，其中10所重点，1所市特色高中，仅有6所一般高中；
初中共有34所，公办28所，民办6所，华育中学、上海市世界外国语中学、西南模范中学（小西）和西南位育中学（大西）四大民办初中在全市都名列前茅；
小学共有52所，其中公办47所，民办4所，特殊教育1所；
一梯队的四大公办和四大民办几乎所有上海家长都耳熟能详；
还有徐汇滨江，艺术中心、徐家汇城市副中心······
但和这些资源不太匹配的是，徐汇的住宅供应一直不多，今年的一、六、七批次新盘公示中徐汇都没有出现，“盲买”也成了徐汇新房最大的特色之一。
但在八批次，徐汇一下公示了三个新盘：
华泾华之门雍汇庭二期、徐汇康健汇樾庭、龙华玖珑庭，名字很接近又各有各的优势，关键是，又是以往的调性：需要盲买！
鉴于很多朋友在后台和直播中多次提到，而且雍汇庭今天开始认购！今天我们就来聊聊，徐汇这3大顶流热盘，怎么选？
01、先来看看基础信息对比：
02、再聊一聊大家比较关注的价格和倒挂。
华泾—雍汇庭
华泾虽然也是徐汇的一部分，但是板块的大部分都位于外环外，而且加上这几年一直都没有新房供应，所以其实新上海人了解的并不多。
而在华泾板块的内部，二手房价格差异也比较大，内中环、一线滨江品质较高的中海瀛台挂牌价普遍超过13万/㎡，房龄超过20年的房源基本在6万+/㎡的水准。
和雍汇庭距离较近的同类型小区，也就印象欧洲和旭辉朗香郡，都是2011年的小区，目前成交在10万+/㎡，和均价8.27万/㎡的雍汇庭相比，倒挂接近2万/㎡，但考虑到房龄，真实价差其实更高。
不过雍汇庭比较占优势的一点是，片区内的二手房房龄基本都超过10年，甚至20年，所以雍汇庭未来成为二手房，大概率是有自己的定价权的，有四条轨交，本身还是体量很大的TOD，所以即便未来定价高一点，大家也都能接受。
但目前和华泾的雍汇庭地铁仅差一站的闵行梅陇的中国铁建万科朗拾花语，同批次过会，均价要差8000元/㎡，可能成为雍汇庭最为强劲的对手。
康健—汇樾庭
汇樾庭所在的康健板块，近几年也鲜少有新盘供应，上一次有新房入市还是2020年的保利天悦，当时项目入市均价为9.98万/㎡，汇樾庭这次过会价格10.2万/㎡涨价幅度非常小。
作为交房不满五年的次新房源，保利天悦最新的挂牌均价基本都维持在15万+/㎡的水准，但是成交非常少。
虽然目前挂牌看上去有点虚高，但考虑到板块内确实没有竞品，而且保利天悦的房龄不满5年且小区本身品质也比较高，因此说倒挂5万/㎡还是相对合理。
龙华—玖珑庭
玖珑庭其实看价格就能看出来，区位上要比前两者好不少，是徐汇核心位置的龙华板块，和云锦东方直线距离仅有几百米。
但云锦东方毕竟毕竟名声在外，而且有高层和别墅两种物业类型，所以我们以和玖珑庭比较相似的公园道壹号来对比。
公园道壹号的两期房源房龄仅相差一年，当时也是需茶水费才能买到的新盘，目前二手房挂牌价格约在15万+/㎡，从去年到今年的成交价格也大多都在15万/㎡以上。
因此，玖珑庭此次的过会均价11.4万/㎡，一二手房之间的倒挂接近4万/㎡，也是妥妥的高倒挂盘。
03、从品牌效应来看
八批次徐汇的这三个盘都很稳：
雍汇庭是央企招商蛇口和国企徐汇城投联合打造；
汇樾庭是国企上海城投倾力打造；
玖珑庭同样也是国企上海徐房建设开发。
所以徐汇这几个盘可以明显看出来就是一个稳健，你就算质疑国企央企的建造品质也不能他们的交付力，主打一个安全放心。
04、从上车概率上看
其实上车徐汇新盘，难度一直都不小。
首先是价格，
环线外华泾的雍汇庭此次过会价格是其中最低的，8.27万/㎡，户型只有101、152㎡两种，总价约在800万-1200万之间，但项目处于外环外，仅以价格来看性价比不高。
汇樾庭在徐汇的内中环之间，10.2万/㎡的均价和大浦东中环品质盘的价格结构也比较相似，但汇樾庭此次小面积户型非常多，百平（含）以内的两房三房户型就有五个，最低总价或许不到700万，入手的门槛可是相当低的。
玖珑庭此次小面积户型只有99㎡的三房，接下里就是158-212㎡的大面积户型，所以如果1100万左右的三房买不到或者满足不了家庭需求，接下来就只能买1800万以上的四房五房，成本上会高出不少。
其次是我们一直说的盲买问题。
市区但凡倒挂盘，认购前找不到销售已经是常规操作。
雍汇庭一期前面已经开过盘，一些操作流程大家应该也听说过，这次再加上汇樾庭和玖珑庭，前期均没有销售接待。
但在上海楼市摸爬滚滚打过的朋友也清楚，没销售≠无法认筹。
只是在开始认购前，大家需要自己去关注项目的进度和基础信息，然后等官方公众号更新认购材料就行了。
现在的认筹规则，基本全部透明，销售可以只看成是一个认购协助工具，所有认筹内容必须公示在公众号内，只要你关注了公众号，就一定会知道需要什么材料。
按照笔者以往经验，可能在资料准备上“卡脖子”的流程可能会有以下一些情况：
1）要求冻结资金，并且要求必须在指定银行开具冻结证明才算；
2）将认筹首日放在周末，比如今天开始认购的雍汇庭，就有很多人来不及准备资料，工作日再开始，可能赶不上认购时间；
3）认购前，需要电话或者网上预约，这种情况下，电话打不通，网页卡爆是常有的，但毕竟买房大事，你只要一直刷，多半还是有机会的；
4）要求开具「收入证明」，并且需要公司盖章，虽然这个难度不大，但是浪费时间；
5）没提前预警，临时公示和认筹，这算是无销售盘的常规操作；
6）严查流水，确保你的资金来源是明确且个人的。
05、从产品上看
雍汇庭属于徐汇华泾华之门TOD的一部分，居住环境上来说要比普通住宅方便不少。
此次二期产品，除了一期热卖的101㎡户型，还有152㎡新品大三房。
户型设计上，项目的三个户型其实看上去很类似，南北通透，动静分离，特别是152㎡大三房，几乎是四开间朝南，而且都是边套，如果预算足够，这个户型设计的舒适度堪称一绝。
汇樾庭不光是徐汇新盘户型最多的，可能也是整个八批次户型做的最丰富的一个：
两房的面积有：70㎡、76㎡、80㎡；
三房的面积有：95㎡、100㎡；
四房的面积有：145㎡、185㎡、220㎡；
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而且，在汇樾庭，有一个明显的特征，就是面积越大，户型做的越好，例如，其建面约220㎡的四房户型，就几乎没什么浪费面积，四卫的设置可以很好的兼顾家里每个人的需求。
而玖珑庭虽然三、四、五房都有，但是除了99㎡的三房，接下来就是158、180、212的大面积四、五房，总价段跳跃非常明显。
在户型设计上，99㎡的飞机户型有两个，其实差异不大，就客卫的位置有所变动，实际居住中体验应该差不多。
剩余三个户型都是四开间朝南，主卧套房，等于说在玖珑庭选房，户型上没有明显硬伤，就99㎡的可能需要纠结一下，剩余户型只需要按照预算对号入座，选选楼栋和楼层就结束。
06、从配套、环境上来看
华泾的雍汇庭应该是目前徐汇这三个新盘中地铁规划最多，但是目前生活配套最为欠成熟的。
在轨交方面，项目附近将享有四条重磅地铁线路，已经开通的15号线和在建中的19、23号线和机场联络线，未来出行完全不用担心。
商业配套方面，项目所在的华之门总商业面积将达到30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大商业地标！其中地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡。
教育方面，周边有高安路第一小学华展校区、徐汇实验小学、徐汇中学南校区（新校区）、华育中学初中部等丰富的教育资源。（新房不承诺学区，具体学区划分以政府公示为准）
汇樾庭作为一个内中环新盘，配套上就更不用担心。
轨交方面，项目与1、3、15号线上海南站直线距离约650米，与12,15号线桂林公园站直线距离约850米，这个距离即可免除轨交的嘈杂环境，出行也比较方便。
商业方面，项目周边发展比较成熟，已有徐汇日月光中心，漕河泾印象城等，商业设施齐全，尤以漕溪路、桂林路沿线居多。
项目距离徐家汇商圈非常近，不管日常生活或者周末休闲娱乐，徐家汇都可以作为首选。
玖珑庭前面其实讲了不少项目的卖点和优势，但有个明显的问题，可以说是成也地铁，败也地铁。
交通方面，项目距离3号线石龙路站步行仅约700米，1站龙漕路站还可以换乘12号线；
但整个小区被轨交3号线“环抱”，所以存在一定的噪音和粉尘污染，每个人接受程度不同，买之前一定要实地看看。
另外周边还有在建的23号线龙启路站，步行约800米左右；
商业方面，虽然步行范围内配套少，但3公里范围以内又什么都有，前往最近的商业徐汇日月光中心差不多2公里左右。
未来项目的商办地块有规划部分商业，龙吴路东侧即将要出让的地块也规划有商业用地，届时在日常生活的便捷程度上或许能得到一定的提升！
教育方面，参考项目北侧小区馨汇南苑，目前对口上海师范大学第三附属实验学校，九年一贯制公办学校，另外馨汇南苑还对口马路对面的汇师小学，但徐汇的教育资源普遍好，不确定性也高，大家要考虑清楚（新房不承诺学区，仅作为参考使用）。
总的来说。
徐汇此次的新盘，虽然主打一个“盲买”，但是项目的优劣势其实大家已经了解的相当清楚。
笔者这里想说的是，如果是买来自住，建议尽量降低对于倒挂的期待，即便是高热度如徐汇，当下也并没有办法同时保证居住的舒适度和高倒挂的平衡，所以考虑清楚，再出手！
对于积分，倒挂最少、户型最多、700万+就能买到的汇樾庭预计可能会在75分以上，雍汇庭和玖珑庭低分入围的难度应该不大。
中海国际中心