当前位置：主页 > 新闻资讯 > 苏河玺vs天汇玺vs中海海上和集，七批次内环新盘，开战！
发布时间： 2023-08-12 点击次数： 931次 来源：中海国际中心写字楼租赁部 作者：新房摇号助手
七批次的新盘，是内环的狂欢。
杨浦内环和普陀内环，累计供应了4个新盘，是今年以来内环供应新盘最多的一个批次。
目前为止，东外滩的高阳新里已经结束认购，另外三个新盘分别是：苏河玺、天汇玺和中海海上和集。
从认购时间来看：
苏河玺今天是认购第二天，中海海上和集今天已经是认购第三天了，天汇玺今天是第四天认购。
具体认购时间如下：
苏河玺：8月11日9时-8月15日12时
中海海上和集：8月10日9时-8月14日12时
天汇玺：8月9日9时-8月13日12时
三盘参数对比如下：
根据基础参数对比可以发现：
1. 从位置来看，虽然三者都位于浦西，但中海海上和集明显距离浦东更近，尤其是陆家嘴，直线距离仅约3.5公里。
2. 从价格来看，苏河玺价格最低，天汇玺次之。
3. 从配套来看，中海海上和集要略胜一筹，不仅自带商业，而且周边3公里内三甲医院高达5家。
4. 从产品来看，只有中海海上和集和天汇玺有大户型，不过天汇玺大户型只有32套，中海海上和集179㎡户型有104套，面积更大，套数更多，上车可能性更高。
5. 从装修标准来看，三大件方面相差不大，不过厨房配置中海明显更高。
6. 从得房率来看，中海海上和集约75-78＞天汇玺约73-74%＞苏河玺约73%。
7. 从预估积分来看，苏河玺＞天汇玺＞中海海上和集。
问题来了：
在同一时间只能认购一盘的规则下，同期入市的中海海上和集、天汇玺、苏河玺，应该怎么选呢？
PART . 1
从位置来看
中海海上和集位于杨浦内环，占位一江一河的黄浦江核心段，左手北外滩，右手杨浦滨江，直线距离陆家嘴仅约3.5公里。
天汇玺位于普陀内环，占位一江一河的苏州河段，直线距离静安寺约3公里，直线距离人民广场约4.8公里，直线距离徐家汇约5.3公里。
苏河玺紧邻天汇玺，所以规划和距离各大商圈的距离与后者相差无几，值得注意的是苏河玺距离苏州河更近，不过距离地铁站也就相对远了一点。
我们通过售楼处了解到，除了各自重叠的客户之外，普陀内环更受普陀、长宁、静安的客群喜爱，而杨浦、虹口、浦东的客群，则更喜欢杨浦内环。
这一点与各自不同的位置，有直接关系。
PART . 2
从价格来看
苏河玺此次均价最低，均价约105025元/㎡，主力总价约1000-1200万左右。
天汇玺均价次之，均价约108229元/㎡，这是因为项目前期小户型和北区楼栋房源拉低了整盘均价，现在南向房源位置更好，而且还有大面积，价格自然更高。
中海海上和集此次均价约121000元/㎡，这是由于项目所有大户型都集中在一期入市，所以拉高了整盘均价，据了解项目99㎡3房户型均价仅约11.6万/㎡。
PART . 3
从配套来看
中海海上和集周边城市资源相对而言更丰富一些。
周边有5条地铁，分别是4/8/10/12/18号线，周边商业资源非常丰富，杨浦的教育也全市顶尖，值得注意的是项目周边3公里内共有5家三甲医院。
分别是：上海交通大学医学院附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院、上海市中西医结合医院、上海解放军四一一医院。
另外，项目自带商业步行街，这个优势是明显区别于另外二者。
天汇玺和苏河玺周边生活配套相差不多。
周边六轨交汇，分别是3/4/7/11/13/14号线、商业方面周边近享我格广场，直线1.5公里可至环球港、3公里可至静安寺久光、嘉里中心等商业，医疗方面周边3公里内共有3家三甲医院，分别是上海儿童医院、华东医院和华山医院。
PART . 4
从产品来看
中海海上和集是首开入市，将推出249套建面约99㎡的3房2厅2卫，104套建面约179㎡4房2厅2卫。
天汇玺和苏河玺都是加推入市，其中天汇玺将加推88套建面约101-106㎡3房，32套建面约141-157㎡4房。
苏河玺只有一个面积段，362套建面约107㎡3房2厅2卫，不过户型有所差异，一个两开间朝南，一个三开间朝南。
如果但从产品套数的数量，来推算各自上车成功可能性的话。
3房户型，苏河玺＞中海海上和集＞天汇玺
4房户型，中海海上和集＞天汇玺，苏河玺没有大户型
PART . 5
从装标来看
各自三大件品牌相差不大。
中海海上和集和苏河玺都是东芝的空调、地段，百朗的新风系统，天汇玺也相差不大，不过列举的品牌较多，我在这里把原文呈现给大家。
空调、地暖：超低能耗两联供，日立、东芝、三菱重工、松下、约克或同档次品牌(超低能耗两联供)(所有淋房、阳台、露台、设备平台、储藏及柜体等空间无地暖)
新风：格兰斯柯、迈迪龙、中科睿赛、德普莱太或同档次品牌新风系统。
装标部分差距最大的部分在厨房。
中海海上和集标配博世的洗碗机、灶具和抽油烟机，而天汇玺和苏河玺的品牌则是老板或者方太。
PART . 6
从得房率来看
中海海上和集的得房率更高一些，整体得房率约75-78%
天汇玺得房率约73-74%，苏河玺得房率约73%。
三者得房率看似相差不大，不过由于均价都超过10万+/㎡，所以实际还是有一定差距的。
PART . 7
从积分来看
目前从各自售楼处了解到的情况是：
（积分为认购前预估，具体以官方公示为准）
中海海上和集，低分或不触发。
项目由于首开入市，再加上内环撞车，所以预估积分并不高。
天汇玺，预估积分65分。
项目前期入围积分其实也只有55.27分，这一次预估积分除了有大户型这个因素之外，最关键的还是套数只有120套，房源太少。
苏河玺，预估积分68分。
苏河玺入围积分一直就很高，一期入围积分约72.84分，二期积分约75.52分，此次预估积分没超过70分，一是没有大面积且房源较多，二是本次房源没有正对苏州河，三同样也是因为内环撞车。
总结一下，由于内环4盘撞车，而且认购时间也相差无几，所以预估积分也相对不高。
不过这对于中低分的朋友而言却是一个好消息，尤其是中海海上和集，可以重点关注一下。
中海国际中心