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今年35个新房前瞻：国央企主角、价格依旧稳

发布时间： 2023-03-23   点击次数： 1009次   来源：上海公寓中介公司   作者：福兴大厦官网小编整理

去年上海三批次土拍本周即将开拍，31宗涉宅地块+4宗城中村改造地块；

总起拍价超过1030亿。

据网传信息，浦东唐镇中心镇单元地块报名房企超过了7家；

闵行华漕地块的报名房企有9家；

闵行梅陇镇古美社区地块4家争夺。

而静安中兴路社区的两宗地块由于开发难度较高，分别只有一家房企报名。

此次，奉贤、松江、青浦、临港热度较低，基本只有1-2家房企报名。

01.  浦东

地块质量都属上乘

据网上公布的信息显示，浦东将会有4宗地块出让（临港除外）；

分别分布在浦东的杨思、唐镇、航头、周浦4个板块；另外，北蔡一宗城中村地块质量较高。

浦东杨思地块

预计供应套数：903套

容积率：1.7

地块位于位于新杨思规划的北部社区，并不在新杨思的规划核心区之内。

随着恒大建材市场的搬迁，新杨思的规划成为了浦东中环一带炙手可热的板块。

新杨思核心区，用地面积61.45公顷，总建筑规模约105万平方米。

地块的大致区位如下：

从整个新杨思的规划可以看出；

紧靠6号线高青路站高强度开发，地块建筑高度最高控制至200米，提供约57万方的商业办公文化设施规模。

住宅方面，包含2幅独立居住用地和4幅混合居住用地。

另外5幅涉及居住用地总共提供了近20万方的住宅，共计1834套住宅；

其中有3幅地块，将住宅与办公功能混合。

浦东唐镇地块

预计供应套数：1172套

容积率：2.5

浦东唐镇地块，紧邻二批次中华发地块的北侧，华发地块的房地联动价为70602元/平，可供参考。

地块东北侧就是去年刚入市的华侨城纯水岸，当时推出788套房源，入围分：69.11分。

地块距离２号线唐镇地铁站及阳光天地购物中心，步行距离约350米。

该地块未来的热度也将极高！

整个唐镇受到张江的红利辐射，有着较高的居住活动功能，未来的预期价值很值得期待！

值得注意的是，该地块还需建设其他的公共配套设施：

生活服务点建筑面积不小于100平方米

健身点建筑面积不小于300平方米

居委会建筑面积不小于250平方米

比起华发地块的纯住宅来说，利润没那么大了。

浦东周浦地块

地块距离16号线周浦东站约1.5公里，略远；

不过南侧一街之隔就是周浦医院，加上16号线东侧的医谷；

当前已经有含在建的国家儿童医学中心等多家三甲医院周边的医疗资源相当优质！

浦东航头地块

该地块距离航头地铁站约800米；

周边还有咸塘小镇商业步行街；

对于航头板块的改善客群来说，交通和日常需求的商业已经能满足。

该地块也是商住混合性质，B01-15地块均为商业、公共配套设施地块；

B01-16地块为住宅、商业性质。

目前航头并没有特别大的规划，未来预期相对来说一般，该项目也只适合本地刚需、刚改客群。

浦东北蔡城中村改造地块

北蔡2-1地块位于浦开北蔡项目的南侧；

地块西侧就是今年有望入市的浦发仁恒有园项目，均价洋房均价可能在10万+；

地块距离13号线华鹏路站约1.3公里；

地块站附近的大华锦绣社区已经形成了良好的居住氛围；

另外，大华锦宸府有望在年底入市。

02.  静安

四块中只有2块推出

之前，静安有4幅地块推出，而这次正式出让的只有2宗；

304-03地块

块位于万科翡翠雅宾利的西侧，被称为万科项目的四期地块；

而万科翡翠雅宾利的二手成交价已经到了15.3万。

地理区位上，内环内的黄金地段，周边有3/4号线和8号线，距离地块最近的8号线中兴公园站。

有闸北第三小学、宝山路小学、市北中学、青云中学等教育资源。

321-01、322-09地块

该地块位于新湖上海青蓝的南侧，新湖项目最新一期的均价为11.7万/平，入围分达到了64.91分；

地块方面，其中321-01地块为住宅地块；

而322-09的性质为住宅+市区文化设施地块。

两宗地块的总住宅数为836套。

从已经公示的规划控图上显示，321-01地块，住宅套数下限为526套；

而322-09地块除了要求建设310套住宅之外，还要增设以下内容：

文化设施3000平米

净菜超市，1500平米

一所公共厕所

03.  徐汇

龙华、华泾是未来重点发展板块

徐汇虽然只有3宗地块，不过每一个地块的质量都上乘。

龙华地块早就有过公示，位于徐汇滨江板块；

华泾的三宗地块可以重点关注一下，未来有着重磅级的规划。

龙华街道118S-B-3地块

龙华地块，其实之前就公示过；

据徐汇区规划和自然资源局显示，关于《黄浦江南延伸段WS5单元控制性详细规划188S-B街坊局部调整》草案公示。

根据规划显示，地块四至范围：

东至规划丰谷路，西至天钥桥南路，南至黄石路，北至龙耀路。

总面积10.54公顷。

意味着，未来徐汇滨江将会新增至少461套住宅供应。

地块的主要参数如下：

1、容积率从1.7调整到2.5

2、住宅套数不少于461套

3、建筑高度从60米调整到80米

4、配建1500平米菜场，200平米的日间照料中心，2500平米的西岸综合管理服务中心

该地块为徐汇滨全新住宅，就在龙耀路天钥桥南路交汇处，地处云锦东方南侧、融创徐汇滨江壹号北侧。

地理位置绝佳。

11号线龙耀路地铁站口，与地块直线距离约300米左右。

地块的北侧就是龙耀路隧道出入口，可以直接通往浦东世博后滩和前滩，同时也可以联通南北高架。

此外，地块紧邻徐汇滨江的高能级产业徐汇西岸媒体港。

目前，央视长三角总部、湖南卫视湘芒果、好声音的经纪公司梦响强音，以及腾讯、大众、游族等龙头传媒企业已经齐聚，以后或成为与明星“偶遇”的最佳地点！

华泾两宗地块

华泾的三宗地块位于大名鼎鼎的81万㎡“华之门”的一部分，是超级综合体项目中的住宅地块；

可以说是正式打开了华泾板块的序幕。

值得注意的是D5B-1为150米的地标办公规划；

D1-2（住宅套数：487套）、D2B-1（住宅套数：462套）两宗地块均为住宅。

将会提供949套住宅的供应。

04.  普陀

2宗地块均在桃浦科技智创城

上海二轮土拍中，金茂和宝华先后进驻桃浦智创城；

房地联动价8.3万。

值得一提的是，上面对桃浦智创城两宗地块的住宅装修标准提出了要求；

未来入市装修标准不低于4000/平；

外立面不宜采用真石漆、涂料等建筑材料，宜采用金属、石材、玻璃材质。

这两宗地块的位置也紧邻宝华和金茂宅地。

桃浦智创城北起沪嘉高速，东至真北路，南邻沪宁铁路，西至外环线，总面积7.9平方公里，是上海中心城区现存最大的集中连片成规模开发的区域。

十四五规划中，桃浦智创城规划的商办体量达207万方，超过前滩、新天地！

不过，桃浦已经有4年没有新房入市了，该地块位于桃浦智创城之内，最近的是祁连山路地铁站，不过略远。

左侧的中央公园是一个很大亮点。

加上未来商业、办公的规划，也有一定的未来预期。

05.  闵行

古美、华漕上新，热度极高！

此次闵行两宗住宅用地分别位于古美社区，以及华漕板块；

2幅地块的位置都紧邻地铁；

古美地块的西侧就是九星市场的改造，融信、华发、建发等企业先后在此拿地；

而华漕板块受到大虹桥的辐射，近几年的新房热度居高不下。

华漕镇53-01地块

闵行华漕地块位于已经售罄的首创禧瑞荟北侧；

首创项目前期的均价约6.28万；

如今，整个华漕板块的新房指导价已经达到了6.6万；

已经两次开盘的碧桂园柏悦前湾，四季度有望入市的大华紫樾府项目都是前湾炙手可热的新房。

周边配套方面，距离正在建设的13号线西延伸线芳乐路站步行即达；

周边还有新加坡国际学校、台商子女学校、虹桥国际医学中心等资源配套。

Costco开市客目前也已经运营。

预计，地块的指导价将会在6.6万。

古美北社区112b-02、112b-05地块

地块四至范围：

东至万源路，南至东兰路，西至合川路，北至漕宝路

从地块位置上来看，紧邻12号线的东兰路站。

周边有闵行区平南小学、上海市日新实验小学、上海实验学校西校、民办万源城协和双语学校等优质教育资源。

值得一提的是，地块的西侧就是七宝九星市场的改造；

上海首轮土拍中，建发与华发联手拿下了18-01/22-01地块；

二轮土拍中，华发单独拿下了19-01/20-01地块。

地块联动价均为8.25万；想必未来的热度不会低。

06.  嘉定

成色远不如上批次

记得二批次土拍中，嘉定5宗地块全部溢价成交，而且溢价率都在8%以上。

而这次土拍中，嘉定4宗地块成色都一般。

嘉定菊园地块

地块距离11号线嘉定西站直线350米左右，紧邻已经售罄的路劲悦茂府（已售罄）。

附近还有嘉定客运中心，交通还算便捷。

生活配套方面，周边有中科院上海实验学校、清水路小学、疁城实验小学、南苑小学、南苑中学等教育资源；

嘉华医院、罗宾森购物广场、胜辛农贸市场等也算丰富。

嘉定工业园区南门地块

地块西侧紧邻嘉北郊野公园，距离11号线嘉定西站直线1.3公里左右，轨交通勤略远。

目前，周边的城市界面一般。

不过，根据嘉定官网信息显示，周边有绿地、小学等生活资源配套的规划。

未来可以值得一下。

嘉定南翔地块

地块位于南翔原工业园区，距离11号线陈翔公路站直线1.5公里左右。

自驾方面，周边有沪宜公路、沪嘉高速、翔江公路等城市主干道。

周边市场方面，柏悦翔湾6.1万，并未触发积分制；

招商南山项目虹桥璀璨领峯5.7万，还未认购。

云湖漫城、以及陈翔公路地铁站旁的融信海纳印象均已售罄。

教育配套方面，周边有嘉定世界外国语学校、南翔小学、南翔中学等众多优质教育资源。

另外，还有南翔印象城商业的加持。

值得注意的是，14-02地块为公共配套性质。

嘉定远香湖CBD地块

地块位于11号线嘉定新城站、安亭、老城、新城的交汇处，是未来宝嘉线的轨交换乘点，嘉定新城中心区中的核心区域。

地块区位如下：

根据出让公告，整个地块地块商业4.8万㎡，住宅24.4万㎡，房地联动价4.9万/㎡，预计新房供应多达2180套。

来看早先曝光的规划方案：

规划范围内E19A-1、E19B-1、E20A-3地块用地性质为商业商办住宅混合用地；

E20B-1地块用地性质为商业住宅混合用地；

E20C-1、E20D-3地块用地性质为三类住宅组团用地；

E20D-2地块用地性质为基础教育设施用地。

E19A-1地块、E19B-1地块建筑高度为100米；

其余地块建筑高度为80米，规划社区级公共服务设施总建筑面积不少于4545平方米。

规划范围内实施地下空间整体开发策略，于E19A、E19B、E20A、E20B、E20C、E20D街坊之间设置地下连通道，形成一体化的开发。

07.  宝山

2宗，分别位于顾村和罗店

宝山顾村地块

地块位于宝山的新顾村板块，距离7号线刘行站约1.5公里；

周边的新房较多，已经售罄的中企光华雅境、上实海上菁英；

另外，建发·熙和府、中建·熙江岳两个项目预计在六批次入市，均价均为4.75万。

宝山顾村作为刚需上车的板块，低总价、低积分是板块新房的特点。

宝山罗店地块

地块位于宝山罗店板块，距离7号线美兰湖站约900米左右。

周边的有建发云锦湾、保利云上浔光项目。

值得注意的是，此次地块的房地联动价4.92万相较于之前的4.64万，上涨了将近3000元/平。

最后，五大新城内，奉贤地块的报名房企基本都是奉贤发展、奉贤新城等国资委；

松江三宗地块也是国企联手的组合；

临港唯一一宗位于103板块的地块，据说是港城报名；

此次土拍，网传的名单中依旧是国企、央企的戏；民营房企的露面还有一段时间。